한 번 유찰됐지만 최근 거래가와 거의 같다 — 진흥골든빌라 303호

창원지방법원 2025타경681. 진해구 풍호동 진흥골든빌라 3층 303호, 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 49,000,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 70%라 저렴해 보이지만, 최근 거래는 50,000,000원입니다. 실제 취득비용은 인수액이 없다는 전제에서 49,000,000원으로, 최근 거래보다 불과 1,000,000원 낮은 수준입니다.

권리분석에서는 별도의 확인사항이 있습니다. 1995년 한국주택은행 근저당은 2004년 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 말소됐고, 2015년 농협은행 근저당도 2018년에 말소됐습니다. 따라서 존속하는 담보권만 놓고 보면 2019년 농협은행 근저당이 핵심인데, 현재 배당 시뮬레이션은 이미 말소된 1995년·2015년 근저당에도 배당하는 형태입니다. 매각물건명세서와 최신 등기 원본을 대조하기 전에는 배당표를 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 재확인이 핵심

신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고, 현장조사도 폐문부재로 정확한 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이나 소유자 점유를 단정할 수 없습니다. 주민등록 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래가와 1,000,000원 차이

진흥골든빌라A에서 확인된 거래는 2건입니다. 2023년 2월 5층 75.07㎡가 90,000,000원, 2025년 1월 4층 73.58㎡가 50,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 70,000,000원이지만, 과거 90,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원의 98.0%입니다. 차이는 1,000,000원뿐이며 취득세, 명도비용, 수리비용 등을 고려하면 가격 여유가 크지 않습니다. 더욱이 최신 거래는 이전 거래보다 44.4% 하락했습니다. 감정가나 전체 평균과 비교해 싸다고 평가하기보다, 하락한 최근 거래가에 거의 붙어 있다는 점을 우선 봐야 합니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 49,000,000원 가정)

총 채권액 147,718,240원 중 47,718,000원이 배당되고 미배당액은 100,000,240원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1995년·2015년 근저당의 말소기록과 배당순위가 충돌하므로 실제 배당결과를 나타내는 확정표로 사용할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 가격과 미배당

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동진여자중학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 저층 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 대지권의 목적 토지는 서측으로 폭 25m~30m의 대로3류에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 해군기지 제한보호구역, 지원항공작전기지, 비행안전제4구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 814,400원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 확인된 거래가 2건에 불과합니다. 최신 거래가 이전 거래보다 크게 낮아 매도기간과 재매각 가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태는 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 1995년·2015년 근저당의 말소 여부와 2019년 농협은행 근저당의 존속 및 말소기준 지위를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 배당표 재계산. 말소된 담보권을 제외한 실제 배당순위, 농협은행의 청구액 29,271,500원, 창원시 압류와 조세채권을 반영해 재계산해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임대관계 미상·폐문부재입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 점유자 면담으로 실제 임차인과 대항력 가능성을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 50,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원과 차이가 작으므로 수리비와 명도비용까지 반영한 상한가가 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 외부조사와 통상적 상태를 기준으로 이뤄졌으므로 누수, 난방, 창호, 배관과 내부 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 철도보호지구와 군사시설 관련 제한구역 등이 실제 증·개축이나 용도변경에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.

맺으며 — “유찰률보다 최근 거래와 권리 정합성”

이 물건은 감정가 70,000,000원에서 49,000,000원으로 한 차례 유찰됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최신 거래와 최근 12개월 평균이 50,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세의 98.0%입니다. 과거 90,000,000원 거래가 포함된 전체 평균이나 감정가만 비교해 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

더 중요한 문제는 권리 정합성입니다. 이미 말소된 것으로 기재된 1995년·2015년 근저당이 배당 시뮬레이션에서는 선순위 배당권자로 반영돼 있습니다. 임대관계 역시 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 인수 0원 추정은 긍정적이지만, 권리 원본 재검증과 점유확인 없이는 안전형으로 단정하기 어렵고, 가격 메리트도 제한적입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 최신 거래 50,000,000원보다 충분히 낮은 가격을 확보하는지, 그리고 말소기준과 배당순위를 입찰 전에 정리할 수 있는지에 있습니다.