창원지방법원 2025타경726. 진해구 인사동 태성빌라 3층 301호, 전용 84.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1억 2,300만원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 8,610만원으로 내려왔습니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원으로 계산돼 표면적인 권리 구조는 단순해 보입니다.
그러나 등기 흐름을 시간순으로 보면 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 2000년 이삼수 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐다가 2005년 6월 7일 해제로 말소됐고, 같은 날 경남은행 근저당권 6,000만원이 설정됐다가 2006년 11월 20일 해지로 말소됐습니다. 즉 두 권리 모두 말소 이력이 기록돼 있습니다. 입찰 판단의 핵심은 과거 설정 사실 자체가 아니라, 현재 등기와 매각물건명세서에도 말소가 정확히 반영돼 있는지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경726 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 인사동 7-159 태성빌라 3층 301호 도로명: 경상남도 창원시 진해구 제황로 65-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택 이용 · 전용 84.82㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 내 3층 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 소유자 | 이용열 9분의 1 · 이은숙 9분의 3 · 이지희 9분의 3 · 이해정 9분의 1 · 이효정 9분의 1 |
| 소유권 원인 | 2022.09.09 상속 · 2025.08.12 소유권이전 등기 |
| 경매 원인 | 2025.09.22 상속재산분할을 위한 경매 개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 두 선행권리 모두 말소 이력
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 내부 확인은 필요
신고된 임차인은 0명이며, 예상배당과 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 확인되지 않아 실제 임차인 수를 중복 계산할 문제는 없습니다.
다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’과 ‘실제 점유자 없음’은 같은 의미가 아닙니다. 현장 방문, 전입세대 확인 및 매각물건명세서의 점유관계 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 1건
태성빌라는 11세대, 2000.03.27 사용승인된 공동주택입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.82㎡의 최근 거래는 2026년 3월 2층 거래 1건이며, 금액은 1억 2,000만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.82㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 8,610만원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 1억 2,000만원의 71.8%입니다. 금액 차이는 3,390만원입니다. 다만 최근 시세 표본이 단 한 건이고, 비교 거래는 2층이며 대상은 3층입니다. 내부 상태도 확인되지 않았으므로 71.8%라는 수치만으로 즉시 ‘확정적인 저가’라고 판단하기보다는 수리비와 점유·명도 비용을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,949,800원 |
| 1. 경남은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,150,200원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 경남은행 60,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 24,150,200원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 등기에는 해당 근저당권이 2006.11.20 해지 말소된 이력이 있으므로, 실제 배당 대상 채권의 존재와 배당요구 여부는 원본 서류를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 86,100,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 1,214,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 18,970,403원 | 0원 |
회차가 내려가면 배당 시나리오상 경남은행의 미배당액은 증가하지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 일반적인 근저당 채권의 미배당액은 채무자에게 남는 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 다만 이 사건에서는 근저당 자체의 말소 이력이 있으므로 배당표보다 먼저 현재 등기상 권리 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주변 환경. 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 재래시장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 조사됐습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 진입도로 상태와 주차장 시설은 보통 수준입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 역사문화환경보존지역과 현상변경허가 대상구역에 해당합니다. 공시지가는 523,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 태성빌라는 총 11세대이며 최근 동일 면적 거래가 1건이어서, 거래가 빈번한 단지로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2000.06.08 가등기가 2005.06.07 해제로 말소됐는지 현재 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 말소 확인. 2005.06.07 경남은행 근저당이 2006.11.20 해지 말소된 상태인지 확인하고, 예상배당표에 반영된 60,000,000원의 실제 배당 근거도 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계와 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 점검. 외부와 공부를 기준으로 감정됐으므로 누수·결로·설비·수리비를 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 120,000,000원 거래는 비교 가치가 있지만 표본이 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 층·면적·준공일별 거래를 함께 비교하세요.
- 공유자 명도·인도. 상속재산분할을 위한 경매이고 소유자가 5명인 만큼 실제 점유자와 인도 협의 상대를 사전에 확인하세요.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역의 수선·변경 관련 제한을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘말소가 끝났는지’를 확인
이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 1억 2,300만원에서 한 번 유찰돼 최저가가 8,610만원으로 내려왔고, 동일 면적 최신 실거래 1억 2,000만원과 비교하면 71.8%입니다. 신고 임차인도 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 우선순위는 가격 비교가 아닙니다. 2000년 가등기와 2005년 경남은행 근저당은 각각 말소 기록이 있으면서도 권리 산정과 예상배당에 흔적이 남아 있습니다. 현재 등기에서 두 권리가 완전히 말소됐는지, 매각물건명세서에 인수 조건이 없는지, 실제 점유자가 누구인지를 먼저 확인해야 합니다. 이 세 가지가 정리된다면 8,610만원은 검토 가능한 가격이지만, 하나라도 불분명하다면 가격 차이만 보고 서두를 물건은 아닙니다.
