5,566,000원
창원지방법원 2025타경10474. 창원시 의창구 팔용동 남산빌라 2층 204호, 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 132,000,000원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,566,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건은 그 최저가만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권은 주민등록일자 2019.03.15, 확정일자 2021.03.24, 임차보증금 100,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 매각가 5,566,000원을 가정하면 집행비용 500,188원을 뺀 5,065,812원만 임차보증금에 배당되고, 나머지 94,934,188원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 낙찰가 5,566,000원 + 인수 94,934,188원이라는 구조이고, 회차가 더 내려가도 낙찰가는 감소하는 대신 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 남산로27번길 10-19, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 79.635㎡ · 지하1층/지상5층 중 2층 204호 |
| 사용승인일 | 1990.12.27 |
| 소유자 | 이필용 (2020.12.21 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 5,566,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 104,453,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2019년 전입과 100,000,000원 임차권
권리분석 기준일은 2021.09.07 김해시 압류입니다. 해당 압류에는 2023.02.24 해제 기록이 있으나, 임차권 분석에서 중요한 사실은 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자 2019.03.15이 이보다 앞선다는 점입니다. 이후 설정된 정달선 전세권 105,000,000원, 한국토지주택공사 가압류 100,000,000원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, LH는 보증기관 승계 신고
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김이복 실제 임차인 | 2023.04.24 · 점유부분 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입신고가 기준일 이후 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주택 전부 · 주민등록일자 2019.03.15 확정일자 2021.03.24 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 김이복 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 100,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉, 임차인 2명·보증금 200,000,000원 구조가 아니라, 하나의 임대차 보증금에 실제 임차인과 보증기관 승계 신고가 함께 나타난 형태입니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 100,000,000원에서 멈춘다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 대항력 보증금 100,000,000원입니다. 아래처럼 회차가 한 번 더 내려가면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 그만큼 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 5,566,000원 | 94,934,188원 | 5,566,000원 + 94,934,188원 |
| 11회 유찰 시 | 3,896,199원 | 96,573,933원 | 3,896,199원 + 96,573,933원 |
| 12회 유찰 시 | 2,727,339원 | 97,721,753원 | 2,727,339원 + 97,721,753원 |
즉, 최저가가 5,566,000원에서 3,896,199원, 2,727,339원으로 내려가도 인수액이 94,934,188원에서 96,573,933원, 97,721,753원으로 늘어납니다. 유찰이 더 된다고 실질취득비용이 낙찰가만큼 계속 싸지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 4.0%가 아니라 ‘약 100,000,000원 vs 실거래’로 봐야 한다
남산빌라의 비교 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 139,333,333원, 최신 거래는 2024.08 · 138,000,000원입니다. 표면상 최저가는 최근 실거래 평균의 4.0%에 불과하지만, 이 사건은 대항력 인수형이므로 그 4.0%를 가격 메리트로 사용하는 것은 잘못입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 82.55㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2024.05 | 83.84㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 83.84㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 139,333,333원 |
가격 비교 기준을 실질취득 약 100,000,000원으로 바로잡으면 최근 거래 138,000,000원 및 최근 12개월 평균 139,333,333원보다는 낮습니다. 다만 거래 표본은 3건이고 최신 거래가 2024.08이라는 점, 그리고 이 사건이 이미 10회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 단순히 “시세보다 싸다” 한 줄로 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 500,188원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 100,000,000원 | 5,065,812원 |
| 2. 전세권 · 정달선 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국토지주택공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 100,000,000원 중 5,065,812원만 배당되고 94,934,188원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원여자중학교 남서측 인근으로 학교·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주변여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 관내 대중교통편을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 1990.12.27입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스보일러 바닥난방, 화재발신기가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,015,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 남산빌라는 19세대이며, 비교 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,566,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 보증금 미배당 인수를 포함해 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 매각물건명세서의 을구 13번 임차권 인수 문구와 임차권등기명령 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 승계 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 김이복 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 100,000,000원을 더해 계산하지 않습니다.
- 전입일 불일치 확인. 김이복 2023.04.24와 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자 2019.03.15의 관계를 확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 권리 문제뿐 아니라 19세대 규모·거래표본·환금성까지 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “5,566,000원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 최저매각가 5,566,000원만 보면 감정가 132,000,000원 대비 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않고, 현재 회차 기준 94,934,188원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
실질취득 약 100,000,000원은 최신 실거래 138,000,000원과 최근 12개월 평균 139,333,333원보다는 낮습니다. 다만 10회 유찰, 19세대 규모, 매각률 0.0%, 임차권 승계 관계와 전입일 차이가 함께 존재합니다. 결론은 단순합니다. 표면가격은 매우 낮지만, 권리분석 난도와 환금성 부담이 큰 C등급 물건. 낙찰가가 아니라 인수보증금까지 포함한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.