창원지방법원 2025타경11051. 김해시 대동면 조눌리 하사부락 내 단독주택·토지 사건입니다. 감정가는 171,272,400원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 30,078,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 3월 7일 북부산새마을금고 근저당권 45,500,000원이고, 그 뒤 2019년 설정된 같은 금고의 근저당권 39,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 승계하는 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 결론낼 유형이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재돼 있으면서도, 토지는 공유지분 매각이고 그 공유지분이 해당 부동산을 구분소유하기 위한 지분이라는 공유자의 주장이 있다고 적혀 있습니다. 더구나 토지 위에는 박기범·최정경·이종숙 명의의 건물이 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 6회 유찰이라는 결과 역시 이 특수조건을 입찰 전에 먼저 해소해야 한다는 점을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167 · 경상남도 김해시 대동면 하사길 31 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 소유자 | 박기범 |
| 감정가 / 최저가 | 171,272,400원 / 30,078,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 62,623,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 대 · 572.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 487,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2017년 5월 18일 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 24,000,000원이 설정됐지만 2018년 3월 7일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 북부산새마을금고 근저당권 45,500,000원이 새로 설정돼 현재 말소기준권리가 됐고, 2019년 9월 24일 추가 설정된 북부산새마을금고 근저당 39,000,000원과 2025년 2월 18일 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 현황 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 인수 계산 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
확인된 임차인은 없어 보증금·대항력·우선변제권을 따질 임차인 표본은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상이라고 되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 따라서 명도 부담이 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 특수조건 — 이 사건의 진짜 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각 사건입니다.
- 토지 공유지분. 토지는 공유지분 매각이며, 해당 지분이 부동산을 구분소유하기 위한 공유지분이라는 공유자의 주장이 있습니다.
- 지상 건물. 토지 위에 박기범·최정경·이종숙 명의의 건물이 존재합니다.
- 법정지상권. 위 건물과 토지 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
- 점유관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,404원 |
| 을구 3번 근저당권 · 북부산새마을금고 | 45,500,000원 | 29,136,596원 |
| 을구 4번 근저당권 · 북부산새마을금고 | 39,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 84,500,000원 중 29,136,596원이 배당되고, 미배당은 55,363,404원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특수조건은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 18% | 30,078,000원 | 29,136,596원 | 55,363,404원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 12% | 21,054,600원 | 20,275,617원 | 64,224,383원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 9% | 14,738,219원 | 14,072,931원 | 70,427,069원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 21,054,600원, 14,738,219원으로 내려가더라도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 토지 공유지분과 법정지상권의 불확실성은 매각가와 무관한 문제입니다. 이 사건은 싸질수록 안전해지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대동면 조눌리 하사부락 내에 위치하며, 주변은 농가주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 등의 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 (가)는 주택, (나·다)는 창고입니다.
- 건물구조. 주택은 목조 기와지붕 단층, 창고는 시멘트블록조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지. 면적 572.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가), 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위 확인. 목록 1 토지에서 실제 매각되는 지분과 공유자별 권리범위를 원본 서류와 현황조사서로 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 박기범·최정경·이종숙 명의 건물의 소유관계와 토지 소유권 변동 시점을 대조해 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물별 매각 포함 여부 확인. 일괄매각의 구체적 범위와 토지 위 각 건물의 관계를 매각목록에서 직접 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 거주·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 우선. 6회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 특수조건을 해소하지 못하면 낮은 가격 자체가 투자 메리트가 되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지·건물 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 법정지상권이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 171,272,400원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 30,078,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 핵심 리스크는 배당표 밖에 있습니다. 토지 공유지분 매각, 지상 복수 명의 건물, 그리고 법정지상권 성립 여부 불분명입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 공유지분과 건물·토지 사용관계를 먼저 풀 수 있는지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다. 등기상 인수는 깨끗하지만 특수조건의 불확실성이 커서, 권리·현황을 명확히 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 접근하기 어렵습니다.
