창원지방법원 2025타경11112. 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치한 숙박시설 ‘호텔이브’가 경매로 나왔습니다. 감정가가 약 89억 원에 이르는 규모 있는 상업용 부동산입니다. 건물은 지하 1층·지상 5층의 철근콘크리트구조이고, 2~5층은 객실 39실을 포함한 숙박시설로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가와 최저가의 차이입니다. 감정가 8,938,606,050원이 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가 3,065,942,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 차이는 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 현재 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 숙박시설은 실제 영업수익과 점유 상태, 건물 유지비용 및 매각 가능성이 중요하기 때문에 감정가 할인율만으로 투자매력을 결정하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1458-4 도로명: 천주로1150번길 16-16 |
| 물건종류 / 이용 | 대지·토지 및 건물 일괄매각 · 숙박시설(호텔이브) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 · 2017.09.22 사용승인 |
| 내부 이용 | 지하 1층·1층: 주차장 등 / 2~5층: 숙박시설, 객실 39실 및 부속시설 |
| 토지 관련 면적 | 2,244.1㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 주식회사삼원하우스 (단독소유) |
| 감정가 | 8,938,606,050원 |
| 최저매각가 | 3,065,942,000원 (3회 유찰, 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 사상신용협동조합 |
| 청구금액 | 6,702,016,254원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.19 사상신용협동조합 근저당권 (을구 9번, 채권최고액 7,200,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 확인할 사항이 있다
이 사건의 말소기준권리는 2020.10.19 설정된 사상신용협동조합의 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 7,200,000,000원이며, 공동담보로 북면 신촌리 1458-4 토지와 용호동 용지아이파크 103동 1303호 등이 기재되어 있습니다.
같은 접수일자의 하동신용협동조합 근저당권 492,000,000원, 이후 사상신용협동조합의 추가 근저당권 600,000,000원, 박혜진·문상철·송상원·곽명신의 근저당권 등은 등기상 경매 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 동창원농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소되었습니다.
갑구에는 국가와 창원시의 압류가 남아 있으나, 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 문제는 별개이므로 실제 배당순위와 당해세 등을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 점유 정리가 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 진기태와 주식회사 천주가 확인됩니다. 두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되는 2명입니다. 기록된 전입일은 각각 2024.10.28과 2022.01.14로, 모두 말소기준일인 2020.10.19보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입기록 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진기태 호텔 전부 |
2024.10.28 | 100,000,000원 월 10,000,000원 |
없음 전입일 기준 후순위 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
| 주식회사 천주 점유범위 확인 필요 |
2022.01.14 | 보증금 미상 월 2,500,000원 |
없음 전입일 기준 후순위 |
미확인 보증금·확정일자 확인 필요 |
해당 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 상업용 숙박시설의 실제 점유권원, 사업자등록과 인도 요건은 별도로 확인해야 합니다.
진기태의 보증금은 100,000,000원, 월차임은 10,000,000원이며, 호텔 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입기록이 말소기준권리보다 뒤이므로 기록상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
주식회사 천주는 월차임 2,500,000원으로 기재되어 있으나, 보증금과 정확한 점유범위가 확인되지 않습니다. 전입기록상 후순위이지만, 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서 임대차관계 전체가 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
특히 을구 근저당권에는 2021.12.31 주식회사 천주에 대한 채무자 변경(계약인수) 기록도 있습니다. 채무자 변경과 임차인 지위는 별개의 법률관계이지만, 실제 운영주체와 점유관계를 살펴볼 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 3,065,942,000원은 감정가 8,938,606,050원의 약 34.3%입니다. 감정가와의 차이가 매우 크고 이미 세 차례 유찰되었다는 사실은 확인됩니다. 그러나 실제 시장가치가 얼마인지 판단하려면 유사 숙박시설의 거래사례와 영업수익을 비교해야 합니다.
현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로, 최저매각가를 시장보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다. 숙박시설은 운영수익, 객실 가동 상태, 건물 유지관리 및 업종 특성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 일반적인 아파트와 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 3,065,942,000원 | 0원 | 3,065,942,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 2,146,159,399원 | 0원 | 2,146,159,399원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 1,502,311,579원 | 0원 | 1,502,311,579원 |
실질취득은 각 회차의 최저매각가에 예상 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 실제 낙찰가는 응찰 결과에 따라 달라지며 취득세·명도·수선·운영 관련 부대비용은 별도입니다. 향후 유찰 회차는 가정 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,065,942,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 먼저 반영하면, 근저당권자들에게 돌아가는 예상 배당금은 3,032,882,580원입니다. 반면 배당모형의 근저당권 채권최고액 합계는 9,442,000,000원으로, 채권자 미배당액이 크게 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 33,059,420원 |
| 1. 사상신용협동조합 · 을구 9번 | 7,200,000,000원 | 3,032,882,580원 |
| 2. 하동신용협동조합 · 을구 9번 | 492,000,000원 | 0원 |
| 3. 사상신용협동조합 · 을구 10번 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 박혜진 · 을구 11번 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 문상철 · 을구 12번 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 송상원 · 을구 12번 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 곽명신 · 을구 13번 | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 채권최고액 합계 | 9,442,000,000원 | 3,032,882,580원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 배당모형은 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성되었으며, 실제 채권잔액·공동담보 관계·당해세·최우선변제·배당순위 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 3,065,942,000원 | 3,032,882,580원 | 6,409,117,420원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 2,146,159,399원 | 2,122,297,805원 | 7,319,702,195원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 1,502,311,579원 | 1,484,888,463원 | 7,957,111,537원 | 0원 |
⑤ 공매공고 — 반드시 교차 확인할 위험
갑구에는 2025.05.30 한국자산관리공사 공매공고가 부기등기되어 있습니다. 공고의 원인일자는 2025.05.28이며, 공매 관련 번호는 2025-02007-003입니다.
한편 창원지방법원의 임의경매개시결정은 2025.03.06입니다. 즉 법원경매 개시 이후 별도의 공매공고가 등기된 구조이므로, 두 절차가 현재 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용사항 기준)
- 입지. 창원시 의창구 북면 신촌리 북면사무소 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표에서는 제반 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 2017.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 석재 및 징크판넬 등으로 마감되었고, 위생·급배수설비와 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 숙박시설. 2~5층에 객실 39실과 안내실, 린넬실, 세탁실, 건조실, 창고 및 휴게실 등이 배치되어 있습니다. 지하 1층과 1층은 주차장 등으로 이용됩니다.
- 토지. 토지 관련 면적은 2,244.1㎡, 공시지가는 595,300원/㎡입니다. 일반상업지역과 준주거지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 지역·지구. 관광지, 온천원보호지구, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있어 이용 및 개발 가능성 검토가 필요합니다.
- 도로 및 접근. 감정요항표에는 남서측 약 25~30m, 남동측·북서측 약 15~20m, 북동측 약 20~25m의 포장도로와 접한 것으로 기재되어 있습니다. 토지 관련 기재에는 소로한면 및 소로2류 접합 사항도 있어 도면 대조가 필요합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각 대상에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 객실 39실 규모의 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요층이 다릅니다. 세 차례 유찰된 점을 고려하면 실제 매수 수요 및 재매각 가능성을 별도 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고(2025-02007-003)의 현재 진행상태와 법원경매 간 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유범위. 진기태의 호텔 전부 점유와 주식회사 천주의 점유관계가 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다. 실제 운영 및 시설 관리주체도 함께 파악해야 합니다.
- 보증금 미상 문제. 주식회사 천주의 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 사업자등록·실제 인도 등 별도 대항요건의 존재를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 사상신용협동조합 등 근저당권에 공동담보가 설정되어 있으므로 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지, 건물, 제시외 건물의 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 숙박시설 영업가치. 객실 39실의 영업현황, 가동률, 실제 수입과 운영비용, 시설상태를 검증해야 합니다. 영업 관련 수치가 확인되기 전에는 수익률을 가정하지 않는 것이 타당합니다.
- 세금·비용. 당해세, 미납 공과금, 관리·유지보수비, 명도비용, 취득 관련 세금 등을 확인해야 합니다.
- 지역 규제. 일반상업지역·준주거지역 및 관광지·온천원보호지구 등 해당 토지의 이용·개발 제한을 검토해야 합니다.
- 실거래가 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 적정 입찰가를 산출하지 말고, 유사 숙박시설의 실제 거래가격과 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물 관련 공부 및 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “30억 원대 최저가보다 중요한 것은 30억 원대의 실제 가치”
창원 북면 호텔이브는 감정가 8,938,606,050원에서 최저매각가 3,065,942,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리는 2020.10.19 사상신용협동조합 근저당권으로, 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형상 매수인 예상 인수액은 0원이며, 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
그러나 실제 임차인 2명의 점유관계, 주식회사 천주의 미상 보증금, 한국자산관리공사 공매공고, 제시외 건물 포함 일괄매각, 숙박시설의 환금성 문제가 남아 있습니다. 실거래 시세와 영업수익도 검증되지 않았으므로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합하면 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 실제 취득·운영·환금성 위험을 충분히 해소하지 못한 조건부 검토 물건입니다. 낮아진 최저매각가는 검토의 출발점이지 투자 타당성의 결론이 아닙니다. 공매 상태와 점유관계 확인, 독립적인 시장가치 및 숙박사업성 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
