창원지방법원 2025타경11112. 창원시 의창구 북면 신촌리 1458-4 소재 물건으로, 감정평가상 현재 숙박시설 ‘호텔이브’로 이용 중입니다. 지하 1층·1층은 주차장 등, 2~5층은 객실 39개와 안내실·린넨실·세탁실·건조실·창고·휴게실 등으로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2017.09.22이고 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
권리분석의 기준점은 2020.10.19 사상신용협동조합 근저당권 7,200,000,000원입니다. 2020.10.19 이후 설정된 하동신용협동조합·사상신용협동조합·박혜진· 문상철·송상원·곽명신의 근저당과 국·창원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1458-4 · 천주로1150번길 16-16 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설(호텔이브) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2017.09.22 · 객실 39 |
| 토지 | 2,244.1㎡ · 지목 대 · 일반상업지역·준주거지역 |
| 소유자 | 주식회사삼원하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 8,938,606,050원 / 3,065,942,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 6,702,016,254원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 동창원농업협동조합·문상철·송상원 근저당과 관련 압류는 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 기준이 되는 것은 2020.10.19 설정된 사상신용협동조합 채권최고액 7,200,000,000원의 근저당입니다. 같은 날 하동신용협동조합 492,000,000원이 설정되었고, 이후 사상신용협동조합 600,000,000원, 박혜진 100,000,000원, 문상철 550,000,000원, 송상원 400,000,000원, 곽명신 100,000,000원 등이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진기태 | 전부 · 호텔 | 2024.10.28 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
| 주식회사 천주 | . | 2022.01.14 | 미상 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 |
두 점유자는 모두 말소기준일인 2020.10.19 이후에 전입했습니다. 진기태는 2024.10.28, 주식회사 천주는 2022.01.14 전입으로 기록되어 있어 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 진기태의 보증금은 100,000,000원, 월차임은 10,000,000원입니다. 주식회사 천주는 월차임 2,500,000원이고 보증금 금액은 확인이 필요하지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 인수로 연결되지는 않습니다.
③ 3회 유찰 — 최저가 3,065,942,000원
감정가 8,938,606,050원에서 현재 최저매각가는 3,065,942,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 2,146,159,399원, 5회 유찰 시 1,502,311,579원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 객실 39개 규모의 숙박시설입니다. 주변은 숙박시설·근린생활시설·상업나지 등으로 형성되어 있고, 일반상업지역·준주거지역 및 관광지·온천원보호지구 등 토지이용계획이 중첩됩니다. 세 차례 유찰이라는 숫자는 단순 할인율과 함께 특수 용도 부동산의 환금성을 같이 보라는 신호로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,065,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,059,420원 |
| 2. 사상신용협동조합 근저당 | 7,200,000,000원 | 3,032,882,580원 |
| 3. 하동신용협동조합 근저당 | 492,000,000원 | 0원 |
| 4. 사상신용협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 박혜진 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 문상철 근저당 | 550,000,000원 | 0원 |
| 7. 송상원 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 8. 곽명신 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권최고액 9,442,000,000원 가운데 3,032,882,580원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 6,409,117,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설 ‘호텔이브’로 이용 중이며 지하 1층·1층은 주차장 등, 2~5층은 객실 39개·안내실·린넨실·세탁실·건조실·창고·휴게실 등입니다.
- 입지. 북면사무소 북동측 인근으로 숙박시설·근린생활시설·상업나지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측 약 25~30m, 남동측·북서측 약 15~20m, 북동측 약 20~25m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 면적 2,244.1㎡, 공시지가 595,300원/㎡이며 일반상업지역·준주거지역입니다.
- 규제. 온천원보호지구, 관광지, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 5층, 사용승인일 2017.09.22이며 현상은 보통으로 평가되었습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되므로 실제 매각대상 범위를 원본에서 다시 맞춰야 합니다.
- 점유자 확인. 진기태와 주식회사 천주의 실제 점유 범위·계약관계·인도 가능 시점을 확인하세요.
- 주식회사 천주 보증금. 보증금 액수는 확인이 필요합니다. 대항력은 없지만 계약·점유관계 확인에는 필요한 정보입니다.
- 호텔 운영성. 객실 39개 숙박시설이므로 주거용 부동산과 달리 운영수익·시설상태·영업 지속 가능성을 별도로 검토하세요.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·준주거지역과 관광지·온천원보호지구 등 중첩 규제를 실제 활용계획과 대조하세요.
- 3회 유찰의 의미. 감정가의 34.3%라는 숫자만 보지 말고 특수용도 부동산의 매수층과 재매각 가능성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2020.10.19 사상신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 진기태와 주식회사 천주 역시 기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 8,938,606,050원에서 세 차례 유찰돼 3,065,942,000원까지 내려왔다는 사실과 동시에, 호텔이브로 운영 중인 객실 39개 숙박시설이라는 점, 일괄매각·제시외 건물 포함, 그리고 공매공고 부기등기까지 같이 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 양호, 물건·절차·환금성 검토는 필수”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 등급을 높이기 어려운 사건입니다.
