창원지방법원 2025타경11264. 김해시 부곡동 석봉마을8단지부영아파트 806동 4층 404호의 강제경매입니다. 감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 94,500,000원이며 6회 유찰된 상태입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 최저가가 아니라 신인규의 임차보증금 160,000,000원입니다. 신인규는 2022.03.22. 전입·점유를 시작했고 2022.03.07. 확정일자를 갖췄으며, 2024.04.08. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.03. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다.

현재 매각가 94,500,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 임차보증금에 배당되고, 67,601,000원이 남습니다. 이런 구조라면 통상 그 미배당 보증금이 매수인 인수 문제로 이어집니다. 그러나 이 사건은 2026.07.06. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처

2022.02.25. 설정된 삼성생명보험 근저당권 108,900,000원은 2022.03.22. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 신인규의 주택임차권과 2025.04.03. 강제경매개시결정입니다. 신인규의 전입·점유는 2022.03.22.로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022.03.07.에 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자이며, 2026.07.06. 제출된 확약은 이 임차보증금 건의 대항력·잔존보증금 청구 및 임차권등기 말소 문제에 영향을 줍니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 94,500,000원’으로 비교

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건 역시 배당 계산만 놓고 보면 미배당 보증금 67,601,000원이 발생합니다. 다만 2026.07.06. 확약을 적용하면 실질 인수액이 0원*이므로, 현재 회차의 실질취득액은 94,500,000원입니다.

가격 비교의 기준은 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 거래입니다. 동일 면적 실거래 최근 12건 평균은 128,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 122,000,000원입니다. 실질취득 94,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.7% 수준으로, 확약 효력이 그대로 관철된다는 전제에서는 최근 실거래 기준 가격 여지가 있습니다. 다만 6회 유찰됐다는 사실 자체는 시장이 이 물건을 여러 차례 소화하지 못했다는 중요한 경고 신호입니다.

③ 최근 실거래 — 같은 면적 최근 12건

실거래 단지명은 석봉마을8단지부영14차, 총 660세대이며 대상 면적은 59.9888㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 128,250,000원입니다.

최근 12건은 92,000,000원~150,000,000원 범위에 분포합니다. 최신 거래는 2026.08. 122,000,000원이고 최근 12개월 평균은 128,250,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 94,500,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 135,000,000원에서 많이 떨어졌다”가 아니라, 확약을 전제로 한 실질취득 94,500,000원이 최근 거래와 비교해 어느 위치인가로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

배당 계산상 신인규 보증금 미배당액은 67,601,000원입니다. 다만 2026.07.06. 제출된 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 부곡동 석봉초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조·경량철골조 경사지붕 15층 건물 내 4층 404호이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 북측 약 20m 내외, 북동측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,097,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 실거래 단지 기준 660세대, 2003.09.19. 준공이며 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란해 외부조사와 탐문을 기준으로 평가됐으며, 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.06. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 임차권등기 처리 확인. 신인규의 주택임차권은 2024.04.08. 등기됐습니다. 확약에 따른 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
• 배당 부족분 구분. 배당표상 67,601,000원 미배당은 존재하지만, 본 분석에서는 확약 때문에 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 가격 기준. 응찰 판단은 최저가 94,500,000원 자체가 아니라 실질취득 94,500,000원을 최근 12개월 평균 128,250,000원 및 최신 거래 122,000,000원과 비교해야 합니다.
• 반복 유찰 확인. 현재 6회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 반복 유찰 원인을 권리·점유·내부 상태와 함께 확인해야 합니다.
• 현장 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태 확인이 중요합니다.

맺으며 — “대항력 임차권은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 신인규의 보증금은 160,000,000원이고, 전입 2022.03.22.·확정일자 2022.03.07.로 말소기준 2025.04.03.보다 앞섭니다. 현재 매각가 94,500,000원에서는 배당 후 67,601,000원이 남기 때문에, 확약이 없었다면 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.

하지만 2026.07.06. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 정확히 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 94,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 128,250,000원의 73.7%로 최근 시세보다 낮습니다.

결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 확약 원문 확인이 선행 조건”입니다. 6회 유찰이라는 시장 신호까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 2026.07.06. 확약이 실제 매수인 인수 위험을 0원으로 만드는 조건을 충족하는지를 서류로 확정하는 데 있습니다.