의정부지방법원 2026타경16. 고양시 덕양구 내유동 휴그린2차 제212동 1층 101호로, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박강수 씨이며, 2019년 12월 20일 증여로 소유권을 취득한 당일 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 142,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026년 1월 6일 남인천농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기부에 남아 있는 담보권은 말소기준 근저당 1건입니다. 그보다 앞서 설정됐던 서울원예농업협동조합·농협은행주식회사·서천농업협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 놓고 보면 매수인이 등기상 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경16 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-13, 702-25, 702-30 제212동 1층 101호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 20-67 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박강수 (2019.12.20. 증여로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 122,687,714원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.20. 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2017년에 설정됐던 세 건의 근저당은 2017년과 2019년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019년 12월 20일 접수된 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재됐습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 49%는 ‘시세의 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 85,260,000원입니다. 그러나 이 비율은 두 차례 유찰로 최저매각가가 내려간 결과입니다. 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 다세대주택이고, 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 따라서 현재 회차의 가격 매력은 감정가 할인율이 아니라 같은 지역의 유사 다세대주택, 층·도로조건, 건물 상태와 실제 점유관계를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 59,474,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 84,592,277원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 41,777,399원 | 40,625,406원 | 102,174,594원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 내려가지만, 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 가능성을 나타내는 값으로, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,934,680원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 142,800,000원 | 83,325,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 남인천농업협동조합의 미배당액은 59,474,680원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 신청채권 청구액 122,687,714원도 현재 회차 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 아스팔트싱글 경사지붕의 지상 4층 건물 중 1층 101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 내유동 협동화단지 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 직선거리 500m 이내에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형이며, 남측과 서측으로 각각 6~8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역에 해당합니다. 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대 확인자료와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.20. 접수된 남인천농업협동조합 근저당이 기준권리인지 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가의 49%라는 숫자만 보지 말고 내유동 인근 다세대주택의 실제 거래, 1층 조건, 건물 상태와 도로 여건을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에 반영되지 않은 당해세, 최우선변제 가능성과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 인수권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없지만, 매각기일 전에 변경·정정된 내용이 없는지 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 남인천농업협동조합 근저당 한 건입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며, 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 2회 유찰·감정가의 49%라는 숫자만으로 매력적인 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 회차의 실질취득액은 85,260,000원이지만, 이것이 실제 시세보다 낮은지는 별도의 거래 비교가 필요합니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 점유관계와 유사 다세대주택의 거래 수준입니다.
