창원지방법원 2025타경11326. 김해시 불암동의 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택으로, 1층은 음식점·공유오피스·안내실·무인카페, 2층은 공유오피스, 3층은 연회장·세미나실·사무실·회의실·강의실, 4층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트나 단일 상가가 아니라 주거와 영업시설, 다수의 점유자가 섞인 복합 수익형 건물입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.03.28. 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권 3,120,000,000원입니다. 이후 설정된 장수현의 근저당권과 경매개시결정, 하나캐피탈·경남신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리 흐름만 보면 기준일이 분명하지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 임차·점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정

말소기준 근저당권 뒤에 설정된 장수현의 근저당권 54,000,000원, 경매개시결정, 하나캐피탈 가압류 9,590,130원 및 37,000,310원, 경남신용보증재단 가압류 47,500,000원은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.12.04. 해제로 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 선순위 가능 1명, 판정 미상 7명

박영인은 2012.03.02. 전입으로 말소기준일 2023.03.28.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않고 남는 구조라면 그 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.

강장식·박상언·신원기·한민규·김상만·박수복·김종명은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 역시 대항력 가능·미상입니다. 이 7명의 전입일이 말소기준일보다 뒤라는 자료가 확보되기 전까지는 인수위험을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세가 없다

현재 최저매각가는 953,162,000원으로 감정가 3,969,857,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.

특히 이 건물은 근린생활시설과 공유오피스, 연회장, 단독주택이 결합돼 있고 다수의 개별 공간이 사용되고 있습니다. 일반적인 주택보다 임대수익, 공실률, 시설 유지비, 명도 범위에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 최저가와 실제 인수액을 합친 실질취득비용이 확인되기 전까지는 감정가 대비 할인율이 투자수익을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 953,162,000원 가정)

신청채권자의 청구액은 2,649,927,187원이고 현재 회차 예상배당은 941,230,380원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용구조. 근린생활시설과 단독주택이 결합된 지상 4층 건물입니다. 1~3층은 2021년 3월경 건물 전체를 리모델링해 사용 중입니다.
• 입지. 불암동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주상용·상업용 시설, 단독주택, 주거나지, 소규모 공장과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산~김해 경전철 불암역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 802.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방형이며 공시지가는 966,600원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·불암지구 지구단위계획구역이며, 제3종 구역·비행안전제2구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 도로 목록. 목록 3~5와 7은 지목 및 현황이 도로이며, 목록 1과 2는 건물 부지와 용도상 불가분 관계입니다.
• 건축물 구조. 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트구조로 기재됐으나 일반건축물대장에는 철근콘크리트구조 및 일반목구조로 기재돼 구조와 기존·증축연도가 상이합니다.
• 지번 정리. 220-171, 220-19, 220-21은 2012.02.17. 220-171로 합병돼 일반건축물대장상 220-171, 220-173 지상에 소재합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·천정형 시스템에어컨·승강기·수변전설비가 갖춰져 있으나, 제시외 수변전설비의 정상 작동 여부는 불분명합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박영인 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 7명. 강장식·박상언·신원기·한민규·김상만·박수복·김종명의 전입일과 보증금을 각각 대조해야 합니다.
• 전체 점유 현황. 공유오피스·연회장·음식점·주거공간별 실제 사용자를 확인하고, 계약 종료 여부와 명도 대상 수를 산정해야 합니다.
• 장수현 관계 확인. 임차인과 후순위 근저당권자가 동일한 경위를 확인하고 임대차의 실체와 보증금 액수를 검증해야 합니다.
• 다온테크 확인. 210호의 현재 점유 여부, 계약 종료 후 인도 여부, 보증금·차임 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 계산. 응찰가만 계산하지 말고 인수 가능 보증금, 명도비, 체납 공과금, 시설 보수비를 합산해야 합니다.
• 수익성 검증. 각 층과 호실의 실제 임대료·공실·관리비·전기용량 유지비를 확인한 뒤 예상 순수익을 산출해야 합니다.
• 구조·증축 확인. 등기부와 건축물대장의 구조 차이, 기존 부분과 증축 부분, 제시외 건물의 범위와 허가관계를 확인해야 합니다.
• 수변전설비 점검. 한전계약용량 139kw 설비와 제시외 수변전설비의 정상 작동 여부 및 보수비를 확인해야 합니다.
• 가격 원본 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 수익환원가치와 인근 거래사례를 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 미확정 인수액

이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 점만으로는 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 박영인의 선순위 전입과 전입일 미상 점유자 7명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 열려 있습니다. 여기에 근린생활시설·단독주택 복합용도, 다수 점유자, 구조 기재 차이, 제시외 건물과 수변전설비 불확실성이 겹칩니다.

현재 최저가 953,162,000원은 감정가의 24.01%지만, 비교 시세도 없고 인수 가능액도 정해지지 않았습니다. 이 물건의 첫 질문은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는가”입니다. 선순위·미상 임차관계가 해소되기 전에는 저가매수형이 아니라 인수액 미확정 고난도 물건으로 보는 것이 타당합니다.