창원지방법원 2025타경11353. 김해 삼문동 젤미마을부영그린타운7차 404동 18층 1806호, 전용 84.752㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김훈희 씨로 2021.11.22. 매매를 원인으로 2022.01.18. 소유권을 취득했고 거래가액은 208,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 211,772,586원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 전희석 명의 임차권은 보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.01.18., 점유개시 2022.01.18.로 등기됐고, 주민등록일자는 후속 경정등기에서 2020.01.28.로 정정됐습니다. 강제경매개시결정 2025.04.21.보다 앞서므로 기본 구조만 보면 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 404동 18층1806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.752㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 18층 |
| 소유자 | 김훈희 · 2021.11.22. 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (6회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,772,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 현재 경매와 직접 연결되는 핵심 권리는 2024.02.07. 전희석의 주택임차권과 2025.04.21. 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당권 7,800,000원과 90,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 이번 사건에서는 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전희석 | 건물 404동 1806호 전부 | 200,000,000원 | 2020.01.28.* / 2022.01.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 임차권등기 최초 기재의 주민등록일자는 2022.01.28.이었으나 2024.04.15. 경정등기로 2020.01.28.로 정정됐습니다. 2026.07.06. HUG 확약이 적용되지 않는다는 사정이 확인될 경우, 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 73,113,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 평균의 82.5%
동일 단지 전용 84.75㎡의 최근 실거래 12건 평균은 157,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 150,000,000원이고, 최근 12건은 140,000,000원~178,000,000원 범위입니다. HUG 확약이 유효하게 이행돼 인수가 0원이면 현재 실질취득액은 최저가와 같은 129,500,000원, 최근 12개월 평균 대비 82.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.75㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 84.75㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 84.75㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.75㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 84.75㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 18 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.75㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.75㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 157,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 임차인 전희석 보증금 | 200,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 211,772,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 임차보증금 미배당액은 73,113,000원입니다. 그러나 2026.07.06. 제출된 확약서에 따라 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼문동 능동중학교 남동측 인근. 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 20층 건물 중 18층. 급배수·위생·난방·E/V 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 대로2류, 동측 중로1류, 서측 및 남측 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택·장유지구). 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 516세대, 2004.10.12. 준공. 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.06. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 대조. 선순위 임차권의 인수 여부와 HUG 확약 반영 여부를 최종본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 주민등록일자가 2022.01.28.에서 2020.01.28.로 경정된 이력이 있습니다.
- 관계인 구조 확인. 전희석은 과거 소유자이고, 김훈희의 매매계약일자와 전희석의 임대차계약일자가 모두 2021.11.22.입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰 및 유사물건 상태를 상정해 평가했습니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격 메리트를 만든 사건”
이 물건을 숫자만 보면 감정가 185,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 129,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 157,000,000원의 82.5%라 가격 메리트가 선명해 보입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차 기준 73,113,000원의 미배당 인수가 생기는 구조입니다.
승부를 바꾸는 것은 2026.07.06. HUG 확약입니다. 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 최종 매각조건대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 129,500,000원입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 확인이 입찰의 전제”입니다. 6회 유찰의 이유를 권리 원문에서 해소할 수 있는 사람에게만 의미가 있는 물건입니다.
