🏷️ 70.0% · 🏠 보증금 170,000,000원 · 🛡️ 실질 인수 0원 · 📈 추세 +30.4%
창원지방법원 2025타경11422. 창원시 의창구 동읍의 창원2차비룡벨로스텔라 9층 903호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 “임차권등기 소멸 여부”가 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력입니다. 엄경숙의 전입신고·확정일자는 모두 2021.04.16, 말소기준인 국의 가압류는 2021.11.30이므로 원칙적으로는 선순위 대항력이 있습니다.
현재 최저가 130,900,000원에서 집행비용을 빼면 임차보증금 170,000,000원을 전액 배당할 수 없어 계산상 41,732,600원의 부족분이 생깁니다. 보통의 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026.7.6. 제출된 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하겠다는 내용이므로, 정확도 규칙상 엄경숙 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 확약 밖 임차인 인수위험도 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11422 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 면적 | 69.9303㎡ |
| 소유자 | 비룡건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (감정가 70%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,470,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄경숙 | 건물 전부 | 170,000,000원 | 2021.04.16 / 2021.04.16 | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 엄경숙 1명입니다. 2021.04.16 전입신고와 확정일자가 있고, 2023.06.27 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리인 2021.11.30 국의 가압류보다 전입이 먼저이므로 본래는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 이후 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 130,900,000원과 비교해야 한다
확약이 없다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 미배당분이 커지는 전형적인 인수형이 됩니다. 실제 시나리오에서도 5회 유찰 시 룰상 인수 67,546,080원, 6회 유찰 시 88,131,968원으로 늘어납니다. 하지만 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가 130,900,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 2022.06 실거래 | 143,380,000원 | 69.93㎡ · 11층 |
| 2024.07 최신 실거래 | 187,000,000원 | 69.93㎡ · 11층 |
| 최근12개월 평균 | 187,000,000원 | 1건 |
| 현재 실질취득 | 130,900,000원 | 70.0% |
시세 자료상 전체 2건 평균은 165,190,000원, 최신 거래와 최근12개월 평균은 모두 187,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 +30.4%로 하락 추세가 아니라 상승 방향으로 잡혀 있습니다. 현재 실질취득 130,900,000원은 최근12개월 평균·최신 거래의 70.0%이므로 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 7.8회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 환금성과 응찰수요를 별도로 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 임차인 엄경숙 보증금 | 170,000,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 173,470,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 엄경숙의 보증금 부족분은 41,732,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 본건은 2026.7.6. 확약서로 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창덕중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물 내 단위세대이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남측으로 대로3류에 접합니다. 공시지가는 918,800원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래·환금성. 단지는 39세대, 사용승인일은 2018-03-30입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이며 경매 통계상 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.7.6. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 배당 후 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 계산상 부족분 41,732,600원 자체가 사라지는 것은 아니지만, 확약 때문에 매수인에게 실질 승계되지 않는다는 점을 구분해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 확인 거래가 2건이고 최근12개월 평균도 1건 기준입니다. 개별 호수의 층·상태를 반영해 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 환금성 확인. 4회 유찰 상태이며 단지 경매 통계상 평균 7.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 낮은 최저가와 실제 매도 용이성은 별개로 검토해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 현재 회차 배당만 계산하면 41,732,600원이 미배당돼 일반적인 구조라면 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 2026.7.6. 제출된 확약은 바로 그 핵심 위험을 해소합니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본건의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교 기준도 보증금 170,000,000원이 아니라 현재 실질취득 130,900,000원입니다. 이는 시세 자료상 최근12개월 평균·최신 거래 187,000,000원의 70.0%입니다. 다만 거래 표본이 적고, 4회 유찰에 단지 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 있습니다. 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 실제 수요와 매도 가능성을 끝까지 확인해야 하는 아파트로 정리됩니다.
