창원지방법원 2025타경11422. 창원시 의창구 동읍의 창원2차비룡벨로스텔라 9층 903호, 전용 69.93㎡ 아파트입니다. 표면상 최저가는 감정가의 34.3%인 64,141,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 엄경숙 씨는 2021년 4월 15일 점유를 시작하고 2021년 4월 16일 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2021년 11월 30일 가압류보다 앞선 임차인이므로 대항력이 있습니다. 매각대금에서 보증금 170,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전액 납부해도 집행비용을 제외한 62,586,462원만 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 107,413,538원은 낙찰자가 부담합니다. 따라서 매수인 관점의 실질취득은 64,141,000원 + 107,413,538원 = 171,554,538원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 늘어나므로, 총부담은 보증금 170,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 69.9303㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 비룡건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 64,141,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,470,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 39세대 / 2018.03.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2021년 11월 30일 등기된 국의 가압류입니다. 이후 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 엄경숙 씨의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 약 7개월 앞섭니다. 2023년 6월 27일 임차권등기도 마쳤기 때문에, 등기 자체가 매각으로 정리되더라도 배당받지 못한 보증금 반환채권에 기초한 대항력과 인수 문제는 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄경숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 / 2021.04.16 | 170,000,000원 | 배당요구 有 2023.06.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 해당 없음 실제 임차인 |
현재 확인되는 임차인은 엄경숙 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 분류된 것이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않고, 실제 임차인 1명의 보증금 170,000,000원으로 분석합니다. 다만 신청채권자가 주택도시보증공사이므로 입찰 전 배당요구서, 채권양도·대위변제 관련 원본을 대조해 신청채권과 임차권의 정확한 관계를 확인해야 합니다.
② 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,141,000원 | 107,413,538원 | 171,554,538원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,700원 | 126,309,477원 | 171,208,177원 |
| 5회 유찰 시 | 31,429,089원 | 139,536,635원 | 170,965,724원 |
낙찰가만 보면 6,414만원에서 4,489만원, 3,142만원으로 급락하지만 실질취득액은 171,554,538원, 171,208,177원, 170,965,724원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 1.71억원입니다.
③ 시세 비교 — 실질 할인폭은 약 8.3%
창원2차비룡벨로스텔라 동일 면적의 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024년 7월 187,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 187,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 회차 실질취득액 171,554,538원은 이 기준의 91.7%로, 차액은 15,445,462원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 69.93㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2022.06 | 69.93㎡ | 11 | 143,380,000원 |
| 전체 평균 | 69.93㎡ | 2건 | 165,190,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.93㎡ | 1건 | 187,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 30.4% 높은 흐름이지만, 거래 표본이 총 2건에 불과하고 최신 확인 거래도 2024년 7월입니다. 실질취득액은 최근 거래보다 8.3% 낮은 반면 전체 거래 평균 165,190,000원보다는 약 3.9% 높습니다. 따라서 확실히 싸다고 단정할 정도의 가격 여유는 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,554,538원 |
| 1. 임차인 엄경숙 보증금 | 170,000,000원 | 62,586,462원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 173,470,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당되지만 보증금은 107,413,538원 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 선순위 공제액이 늘면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 전용 69.9303㎡·14층 건물 내 9층입니다.
- 입지. 창덕중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 남측으로 폭 25m~30m 대로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 39세대 소규모 단지이고 확인 거래가 2건에 불과합니다. 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0% 지표도 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 총부담은 171,554,538원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.71억원으로 유지됩니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자 및 배당요구 종기를 원본으로 대조하세요.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 현재 분석상 실제 임차인은 엄경숙 1명이며 승계 임차인으로 표시되지 않았습니다. 신청채권과 임차권의 관계는 배당요구서·채권양도 서류에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 창원시 및 국의 압류가 존재합니다. 선순위 조세가 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유와 명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부가 명확하지 않으므로 현장 방문과 관리사무소·전입세대 확인이 필요합니다.
- 내부상태·관리비 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조사하세요.
- 환금성 보수 평가. 39세대 소규모 단지이고 거래 표본도 적으므로 단기간 재매각을 전제로 한 입찰가는 피해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,414만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 64,141,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 중 예상 미배당액 107,413,538원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득액은 171,554,538원입니다. 최근 거래 187,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 8.3%에 불과하고, 전체 거래 평균 165,190,000원보다는 높습니다.
게다가 39세대 소규모 단지, 거래 표본 2건, 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액으로 전환돼 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 최저가의 매력보다 선순위 임차보증금 인수와 환금성 부담이 훨씬 큰 사건입니다. 입찰 여부는 6,414만원이 아니라 약 1.71억원의 총부담을 감당할 가치가 있는지로 판단해야 합니다.