의정부지방법원 2026타경60004. 고양시 덕양구 내유동 내유파크타운 502동 3층 302호, 감정서상 다세대주택입니다. 이 물건은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”로 보면 안 됩니다. 등기부상 임차권등기 보증금이 210,000,000원이고, 현재 최저가 107,800,000원으로 배당하면 임차인 보증금 부족분이 104,509,200원 발생합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 매수인 실질취득액은 보증금 210,000,000원에 수렴합니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.1.27.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 안갑진 임차권에 한정하면 실질 인수는 0원*으로 해석됩니다. 다만 이 확약은 안갑진 임차권에 대한 것이고, 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주거 기재는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 245-11 내유파크타운 502동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이상협 (2022.09.01. 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시, 그 앞 임차권이 핵심
등기부에는 2017년 부평농업협동조합 근저당이 있었지만 2022.08.10. 해지 말소되었습니다. 현재 문제 되는 선순위 권리는 2024.08.22. 등기된 안갑진 주택임차권입니다. 이 임차권은 임대차계약일자 2022.07.01., 주민등록일자 및 점유개시일자 2022.08.10., 확정일자 2022.07.01., 보증금 210,000,000원으로 기재되어 있습니다.
말소기준은 2026.01.05. 강제경매개시결정으로 잡힙니다. 따라서 안갑진 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 일반 원칙만 적용하면 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차 배당표상 부족분은 104,509,200원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 미상 기재 1건
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안갑진 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.07.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 최저가보다 보증금 구조가 먼저다
현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 하지만 안갑진 임차권 확약이 없다고 가정하면, 배당 후 부족분 104,509,200원이 매수인 인수로 계산되어 총 부담은 212,309,200원이 됩니다. 대항력 인수형 사건에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어, 결국 실질취득액은 보증금 210,000,000원 부근으로 고정됩니다. 그래서 이 사건의 가격 판단 기준은 “최저가 1.078억”이 아니라 실질취득 2.1억 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 부족분 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 104,509,200원 | 212,309,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 136,298,280원 | 211,758,280원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 158,528,796원 | 211,350,796원 |
* 안갑진 임차권은 확약으로 실질 인수 0원으로 보되, 룰상 인수 계산은 부족분 104,509,200원입니다. 확약 밖 미상 기재는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 안갑진 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 152,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 안갑진 보증금 부족분은 104,509,200원입니다. 다만 확약에 따라 안갑진 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 “내유1동 마을회관” 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호는 하이섀시창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 규제·공부. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 107,800,000원만 보면 감정가의 49%지만, 확약 전 룰상 총부담은 212,309,200원입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 구조로 해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 2026.1.27.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 성명 기사항전으로 표시된 주거 기재는 전입·보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 전입세대 열람으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행. 안갑진 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*이라고 보더라도, 말소 실행이 실제로 가능한지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대라도 공용부분 관리비나 사용료 체납이 있을 수 있으니 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가·배당 추정 기준입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장 확인이 필수입니다.
맺으며 — “최저가 1.078억”보다 “확약의 범위”가 핵심
이 물건의 핵심은 두 줄입니다. 첫째, 안갑진 임차권 보증금은 210,000,000원이고 현재 회차에서 배당 부족분은 104,509,200원입니다. 확약이 없다면 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 210,000,000원에 맞춰 봐야 합니다. 둘째, 주택도시보증공사의 확약으로 안갑진 임차권에 한정한 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 인수형이라 무조건 위험”도, “확약이 있으니 무조건 안전”도 아닙니다. 결론은 확약 원본·임차권등기 말소·미상 점유 확인 후 제한적으로 검토입니다.
