창원지방법원 2025타경11442. 김해 부곡동 석봉마을부영아파트 703동 13층 1302호입니다. 현재 소유자는 주식회사올삼으로, 2021.10.22 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 215,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 통상적인 근저당보다 배용수의 선순위 주택임차권입니다. 배용수는 2013.01.15 이 호수를 117,650,000원에 취득했던 전 소유자이고, 2021.10.22 주식회사올삼으로 소유권이 이전된 당일 임대차계약·점유개시·확정일자가 기록되어 있으며 보증금은 195,000,000원입니다.
배용수의 주민등록일자는 2007.12.17로 경매개시결정일인 2025.05.13보다 앞서고, 등기부 임차권도 2023.11.21 설정되어 있어 원자료 판정상 대항력 있음입니다. 원래 배당표만 적용하면 현재 최저가 107,100,000원에서 집행비용 2,299,400원을 뺀 104,800,600원을 배당받고, 부족분 90,199,400원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1165-1 석봉마을부영아파트 703동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 80.8839㎡ · 18층 건물 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사올삼 (2021.10.22 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,219,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 국민은행 근저당과 경남은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2023.11.21 배용수의 주택임차권등기는 원자료상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리이지만, 2026.07.06 제출된 확약으로 대항력·잔존보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배용수 | 건물 703동 1302호 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제권 배당요구 있음 | 실질 0원 확약 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 현재 가격은 최근 시세 아래
석봉마을7단지부영아파트 동일면적 80.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 149,333,333원입니다. 현재 최저매각가 107,100,000원은 이 평균의 71.7%입니다. 최신 거래도 2026.08의 145,000,000원으로, 확약이 유효해 인수액이 0원이면 현재 회차의 실질취득액은 107,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.88㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 18 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 80.88㎡ | 13 | 146,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 6 | 174,000,000원 |
| 2026.03 | 80.88㎡ | 12 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 80.88㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.02 | 80.88㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.88㎡ | 12건 | 149,333,333원 |
표본 최저가는 125,000,000원, 최고가는 174,000,000원입니다. 현재 최저매각가 107,100,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최저가보다도 낮습니다. 다만 이 가격 판단은 2026.07.06 확약이 실제 매각·명도·임차권 말소 단계까지 그대로 이행되어 배용수의 잔존보증금 인수가 발생하지 않는다는 전제에서만 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 배용수 보증금 | 195,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,219,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 90,199,400원입니다. 그러나 2026.07.06 확약은 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 월산초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 단지 북서측 왕복 6차선·북동측 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물의 13층 1302호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,255,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 석봉마을7단지부영아파트는 808세대, 2004.02.25 준공이며 동일면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.06 제출 확약의 당사자·대상 임차권·대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 원문 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 부족이 생겨도 확약에 따라 임차권등기가 실제 말소되는지 집행 단계의 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 전 소유자와 임차인의 동일성. 배용수가 과거 소유자이자 현재 임차권자인 구조이므로 계약관계와 점유 경위를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 기준. 확약이 유효한 전제의 실질취득은 107,100,000원으로 최근 12개월 평균 149,333,333원의 71.7%입니다. 확약을 배제하면 가격 판단 자체가 달라집니다.
- 추가 유찰 시 착시 주의. 기계적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 111,262,240원, 128,089,792원으로 커집니다. 확약이 없으면 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘유찰 횟수’보다 확약
겉으로만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 153,000,000원보다 커서 대항력 인수형의 전형적인 위험 구조입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 90,199,400원의 보증금 부족분이 생깁니다. 그러나 2026.07.06 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 그 확약이 그대로 유효·이행되는 범위에서는 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액 107,100,000원은 최근 12개월 평균 149,333,333원의 71.7%입니다. 이 물건은 “선순위 임차권이 있으니 무조건 위험”도 아니고 “4회 유찰됐으니 무조건 싸다”도 아닙니다. 가격 메리트의 전제조건이 확약서의 유효성과 실제 말소 이행이라는 점이 핵심입니다.
