53,900,000원
창원지방법원 2025타경11533. 김해시 어방동 어방궁전빌라 가동 3층 302호, 전용 75.95㎡의 다세대주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 53,900,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2019.04.01 전입자로 조사된 김순식의 임차보증금입니다.
현재 등기부에는 존속하는 근저당이 없고, 2025.05.23 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 김순식의 전입일은 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11533 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1108-14 어방궁전빌라 가동 3층 302호 도로명: 경상남도 김해시 인제로25번길 12-13 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 75.95㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김범창 (2015.06.16. 거래가 124,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순식 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건축 / 규모 | 1997.12.22 준공 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
1999년부터 2015년까지 설정됐던 근저당과 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 김범창은 2015.06.16 소유권을 취득했고, 2016.11.09 김덕희에게 소유권이전등기가 이뤄졌으나 2016.12.13 합의해제로 그 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 소유자는 다시 김범창입니다.
존속하는 권리 중 기준이 되는 것은 2025.05.23 김순식의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.06.10 국민건강보험공단 압류가 들어왔으므로 이 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 매수인이 떠안을 담보권이나 압류는 없습니다. 문제는 등기 밖의 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·인수액 모두 확인 전
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순식 | 미상 | 2019.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·금액 미상 |
③ 시세 비교 — 63.4%지만 표본은 단 한 건
어방궁전빌라 가동 전용 75.95㎡의 확인된 실거래는 2024.03의 85,000,000원 한 건입니다. 시세 데이터상 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 85,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 75.95㎡ | 1층 | 85,000,000원 |
| 평균 | 75.95㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최저가 53,900,000원은 이 실거래가의 63.4%입니다. 순수한 입찰가격만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 표본이 한 건뿐이고, 무엇보다 인수 가능한 보증금이 확인되지 않아 최저가와 시세를 단순 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 실질취득가가 85,000,000원을 넘는다면 시세보다 싸게 사는 것이 아니게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | - |
| 1. 경매개시결정 · 김순식 | 90,000,000원 | 52,529,800원 | 37,470,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 신청채권 90,000,000원 중 52,529,800원이 배당되고 37,470,200원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 김순식의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 별도 합산하지 않았으며, 매수인 인수 가능액도 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 37,470,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 53,349,140원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 64,464,398원 |
유찰이 거듭되면 낙찰가와 신청채권자 배당액은 낮아지고 미배당액은 커집니다. 그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총 취득부담이 크게 달라지지 않을 수도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 총 8세대 규모입니다.
- 입지. 김해시 어방동 삼정중학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 적벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 정확한 내부 상태는 조사되지 않았습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 903,600원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김순식의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 전입세대 원본 대조. 2019.04.01 전입의 유지 여부와 세대주·세대원 관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립과 배당 후 미회수 보증금 규모를 계산해야 합니다.
- 채권 원인 확인. 신청채권자 김순식의 90,000,000원 채권이 임대차보증금 반환채권인지 별개의 금전채권인지 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 동일인의 신청채권과 임차보증금이 같은 채권이라면 두 금액을 별도로 더해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수·수리비·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본도 1건이므로 매도기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.28이므로 실제 진행·변경·유찰·낙찰 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 보이지만, 총비용은 보이지 않는다”
감정가 110,000,000원이 두 차례 유찰돼 53,900,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 85,000,000원의 63.4%라는 숫자는 분명 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다.
2019.04.01 전입한 김순식은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 동일명이라는 특수성도 있습니다. 임차관계가 부인되거나 인수액이 없다는 사실이 원본으로 확인되면 가격 검토가 가능하지만, 확인 전에는 실질취득가 자체를 산정할 수 없습니다. 입찰가는 5,390만원이지만 총 취득부담은 미상. 이 물건의 결론은 ‘저가 매수’가 아니라 임차보증금 확인 전 입찰 보류입니다.
