창원지방법원 2025타경11546. 김해시 무계동 석봉마을 1002동 21층 2104호 아파트입니다. 현재 소유자는 조영준이며, 2022.03.31. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 138,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.04.03. 등기된 박서연의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.02.07., 점유개시 2022.03.31., 주민등록 2022.04.04., 확정일자 2022.02.07., 보증금 145,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
권리만 기계적으로 계산하면 매각가 130,000,000원에서 집행비용 2,620,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 127,380,000원이 배당되고, 보증금 부족분 17,620,000원이 남습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.08.07. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건은 확약 반영 시 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11546 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1002동 21층 2104호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 금관대로599번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 지상23층 건물 내 21층 2104호 · 계단식 · 남서향 |
| 사용승인일 | 2000.07.31. |
| 소유자 | 조영준 · 2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,542,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리분석의 기준이 되는 선순위 권리는 박서연의 주택임차권입니다. 보증금은 145,000,000원, 전입은 2022.04.04., 확정일자는 2022.02.07.이며 배당요구도 확인됩니다. 이후 2024.09.13. 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원과 2025.06.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박서연 | 1002동 2104호 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.04.04. | 2022.02.07. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 4회 유찰됐어도 현재 가격은 싸지 않다
석봉마을대동아파트 동일 평형의 최근 12건 실거래 평균은 116,500,000원입니다. 현재 최저매각가 130,000,000원은 이 최근 평균의 111.6%입니다. 최신 거래는 2026.09. 130,000,000원으로 현재 최저가와 동일합니다. 따라서 4회 유찰이라는 횟수만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.88㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.88㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 116,500,000원 |
최근 거래 범위는 98,000,000원~133,000,000원이고 평균은 116,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 높은 111.6%이며 최신 거래 130,000,000원과는 같은 수준입니다. 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 박서연 보증금 | 145,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,542,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 17,620,000원입니다. 다만 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 130,000,000원 | 17,620,000원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 43,256,000원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,200,000원 | 63,697,600원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건에서는 확약이 있어 그 인수가 실질적으로 해소된다는 점이 중요합니다. 따라서 가격 판단은 확약 반영 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 현재 회차의 실질취득은 130,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 무계동 석봉마을 10단지 대동아파트로, 부근은 대단위 아파트단지·근린상가·학교 등으로 형성되어 있고 주거환경은 대체로 양호합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 대중교통과 일반적인 도로·교통상황도 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상23층 중 21층, 계단식·남서향이며 사용승인일은 2000.07.31.입니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 지역난방, 도시가스, 승강기, 소방 및 방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 단지. 석봉마을대동아파트는 998세대이며 최근 동일평형 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문언과 적용 범위를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 이후 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 착시 주의. 4회 유찰됐지만 현재 최저가는 여전히 감정가 100%인 130,000,000원이며 최근 12개월 평균의 111.6%입니다.
- 실거래 비교. 최신 거래 130,000,000원과 현재 최저가가 동일하고 최근 12건 평균은 116,500,000원입니다. 유찰 횟수보다 실거래 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현 회차 배당표상 임차인에게 127,380,000원이 배당되고 룰상 부족분 17,620,000원이 남는 구조임을 이해한 뒤 확약의 효력을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건의 첫인상은 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 현재 매각가에서 17,620,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 2026.08.07. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 좋은 가격인 것은 아닙니다. 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 116,500,000원의 111.6%이고, 최신 거래 130,000,000원과 같은 수준입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 5.4회입니다. 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 없다. 이 사건의 핵심은 확약 원본의 효력을 확인하고, 최근 실거래보다 충분히 낮은 가격에서 접근할 수 있는지를 판단하는 것입니다.
