1,097,480,000원
창원지방법원 2025타경11568. 진해구 안골동 514-1 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층으로, 전체가 근린생활시설 ‘The Beans’로 이용 중입니다. 토지는 614.0㎡이고 일반상업지역에 속합니다. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 대(상업용 건부지)이며, 2014.12.11. 제2종근린생활시설인 휴게음식점을 목적으로 전용 협의가 이루어진 것으로 확인됩니다.
등기상 말소기준은 2015.05.26. 진해수산업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 영업주체, 보증금 유무는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 안골동 514-1 · 도로명주소 안골로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(상호명 The Beans) · 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 614.0㎡ · 지목 답 · 현황 대(상업용 건부지) · 일반상업지역 |
| 소유자 | 한두임 (단독소유 · 2015.05.26. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,567,828,000원 / 1,097,480,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임용철 / 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 재확인
말소기준은 2015.05.26. 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 의창수산업협동조합·임용철·강재인·김구만·김영규 등의 근저당권과 2025.09.15. 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미판정
현재 최저매각가는 1,097,480,000원으로 감정가 1,567,828,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 물건이 아니라 토지와 2층 근린생활시설을 함께 매각하는 유형이므로, 단순 유찰률보다 토지가격·건물상태·영업수익·제시외 건물의 가치가 가격 판단을 좌우합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 1,097,480,000원 | 4,330,414,969원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 768,236,000원 | 4,656,366,529원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 537,765,200원 | 4,884,532,621원 | 0원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자들의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 다만 이것은 권리 승계에 관한 판단일 뿐, 537,765,200원·768,236,000원·1,097,480,000원 중 어느 가격이 시세보다 싼지는 별도의 시장조사 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,097,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,374,800원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합(을구 1번) | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합(을구 2번) | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김기건(을구 3번) | 300,000,000원 | 124,105,200원 |
| 4. 근저당 · 김기건(을구 5번) | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강정이 | 77,520,169원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 의창수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 임용철(을구 9번) | 600,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 조경숙 | 170,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 임용철(을구 11번) | 240,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 임용철(을구 12번) | 120,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 이선희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 박재실 | 60,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 노섭 | 360,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 한정혁 | 55,000,000원 | 0원 |
| 15. 근저당 · 강재인 | 120,000,000원 | 0원 |
| 16. 근저당 · 임용철(을구 25번) | 312,000,000원 | 0원 |
| 17. 근저당 · 김구만 | 180,000,000원 | 0원 |
| 18. 근저당 · 김영규 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 / 미배당 | 5,414,520,169원 | 배당 1,084,105,200원 미배당 4,330,414,969원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 1,084,105,200원이 채권자에게 배당되고, 신청채권자 임용철의 312,000,000원은 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자의 미배당은 매수인의 승계액과 같지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 실제 배당은 최신 말소 내역·공동담보·당해세·배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안골노인정 북서측 인근으로, 단독주택·주거나지·소규모공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 외벽은 메탈판넬치장, 내부는 치장벽돌과 인테리어, 바닥은 에폭시, 창호는 홀딩도어와 강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 천정형 에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 614.0㎡ 평지·부정형 토지로 소로한면에 접하며, 공시지가는 565,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 신항만건설예정지역에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대(상업용 건부지)’입니다. 제2종근린생활시설(휴게음식점)을 목적으로 2014.12.11. 전용 협의가 이루어졌고, 2025.07.09. 진해구청 사실조회 회신이 있습니다.
- 환금성. 토지와 근린생활시설의 일괄매각으로 동일 규격의 반복 거래 비교가 어렵고, 주변 용도 혼재와 실제 영업·임대 상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2017.06.23., 2020.06.12. 등 근저당권 말소·일부포기 이력과 배당 시뮬레이션의 채권 목록이 일치하는지 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 사업자와 점유자, 보증금·사업자등록일·점유개시일을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·면적·구조·소유관계와 감정가 반영 범위를 확인하세요.
- 지목·인허가 확인. 지목 ‘답’과 현황 ‘대’의 차이, 2014.12.11. 전용 협의 내용과 현재 건축물·영업 용도의 일치 여부를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 입찰하지 말고 인근 상업용 토지와 근린생활시설의 거래가, 임대수익, 공실, 건물상태를 함께 비교하세요.
- 세금·공과금. 2025.09.15. 창원시 압류가 있으므로 당해세와 체납세, 공과금 및 영업 관련 미납 여부를 확인하세요.
- 매각기일 결과. 매각기일은 2026.07.08.로 기재되어 있으므로 변경·유찰·매각허가 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 등기상 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 승계만 보면 부담이 제한적입니다. 그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 1,567,828,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1,097,480,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 말할 수 없습니다.
특히 토지와 2층 근린생활시설의 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공부상 지목과 현황의 차이, 임대관계 미상, 다수 근저당권의 말소 이력과 배당표 대조 문제가 함께 존재합니다. 신청채권자 임용철의 312,000,000원조차 현재 회차 시뮬레이션에서는 배당되지 않을 정도로 채권관계도 복잡합니다. 권리는 소멸형이지만, 가격·점유·원본 대조는 보수적으로. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상업용 부동산 가치가 이 사건의 승부처입니다.
