창원지방법원 2025타경11577. 창원시 의창구 북면 감계리 리치주차빌딩 1층 108호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 호실처럼 접근하기보다는 상가성 집합건물의 임대수요·공실·환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
권리관계만 보면 점유자 김동식의 전입은 말소기준권리보다 약 9년 뒤입니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없어 배당으로 돌려받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 데이터상 인수액은 0원입니다. 대신 전부를 점유 중인 만큼 낙찰 뒤에는 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 276-4 리치주차빌딩 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 일반철골구조(철근콘크리트구조) 콘크리트슬래브지붕 3층 건 내 1층 108호 |
| 소유자 | 이은영 (2015.07.10 매매, 거래가액 541,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 204,820,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북창원농업협동조합 / 370,180,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 점유자는 후순위, 인수액은 0원
데이터상 말소기준권리는 2015.07.09 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,148,000,000원이며 공동담보목록 제2015-518호가 기재돼 있습니다. 이후 2015.07.30 북창원농업협동조합 근저당권과 2025.06.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유 관계
실제 점유자 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김동식 본인의 점유·배당요구 내역입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동식 | 전부 | 2024.01.31 | 2025.08.12 신고 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 말소기준권리 뒤이므로 임대차는 매각으로 소멸하고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔액을 매수인에게 요구할 수 없습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 또는 일반 우선변제 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 이는 배당액에 영향을 줄 수 있으나 대항력이 없는 임차보증금의 매수인 승계와는 구별됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 204,820,000원으로 감정가 418,000,000원의 49%입니다. 표면상 할인 폭은 크지만 동일 용도·인근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 204,820,000원 | 201,152,520원 | 2,384,847,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 2,445,433,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 2,487,843,265원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 점유자의 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 따라서 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 소매점 임대료, 공실률, 예상 관리비, 현장 영업 가능성, 실제 매매사례를 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,480원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,148,000,000원 | 201,152,520원 |
| 을구 3번 근저당 · 북창원농업협동조합 | 438,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시나리오로, 총 채권액 2,586,000,000원 중 201,152,520원이 배당되고 2,384,847,480원이 미배당됩니다. 신청채권자 북창원농업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원북면고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측 약 15m, 남동측 약 20m, 남측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 지목은 주차장입니다. 토지면적은 1,406㎡, 공시지가는 648,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 감계지구 지구단위계획구역, 노외주차장에 포함되며 창원북면고등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물상태. 외벽은 복합판넬 등, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샤시창호이며 급·배수, 위생, 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 공부상 소매점인 1층 집합건물로, 주거용 부동산보다 영업 적합성과 임차수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 사실도 가격 상한을 보수적으로 잡아야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 경남은행 근저당에 일부포기 원인의 말소등기가 있으므로 등기 원본과 공동담보목록에서 해당 호실의 담보권 효력범위를 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 김동식의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 개시일과 소액임차인 해당 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 전부 점유 중이므로 자진 인도 가능성과 예상 명도기간을 응찰가에 반영하세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 공부상 제1종근린생활시설(소매점)을 함께 확인하고, 실제 사용과 영업 가능 업종을 관할 행정기관에 점검하세요.
- 현장 수익성 검증. 인근 소매점 임대료, 관리비, 공실기간, 주차 동선, 가시성, 출입구 접근성을 직접 조사하세요.
- 시세 확보. 감정가율 49%만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 매매사례와 임대수익률을 확보한 뒤 가격 상한을 정하세요.
- 배당 변동 점검. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 채권계산서와 교부청구를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 결정된다
이 물건의 장점은 분명합니다. 김동식의 전입은 선순위 근저당보다 늦고 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 인수 0원과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 공부상 소매점인 집합건물이 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔고, 현재 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 여기에 경남은행 근저당의 일부포기 말소등기까지 원본 대조가 필요합니다.
권리 승계 위험은 낮지만, 가격·용도·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현장 임대수익과 실제 거래사례가 최저가 204,820,000원을 뒷받침하는지 확인되기 전에는 “감정가의 절반”이라는 숫자만 보고 응찰하기보다 가격 판단을 보류하는 편이 안전합니다.