창원지방법원 2025타경11586. 김해시 삼방동 한일아파트 6동 14층 1403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 전용면적 비교 대상은 84.86㎡입니다. 등기상 소유자는 김우식이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2017.12.14. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 128,040,000원입니다. 이후 농협은행 가압류 5,728,316원, 페퍼저축은행 가압류 19,851,460원, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거치며 감정가 136,000,000원에서 66,640,000원까지 낮아졌습니다. 실질취득도 인수액이 없어 동일한 66,640,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 98,400,000원과 최신 거래 98,000,000원보다 낮은 가격대지만, 최근 거래 추세가 -13.7%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11586 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 691-2 한일아파트 6동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 14층 |
| 전용면적 | 84.86㎡ |
| 소유자 | 김우식 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 90,841,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 1992.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 임대미상으로 기재되어 있으나, 현재 제공된 임차인 조사 결과에는 별도 임차인이 확인되지 않습니다. 따라서 계산상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 말소기준인 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 이후의 농협은행·페퍼저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세 확인
한일아파트 동일 면적 84.86㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 101,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 98,400,000원, 최신 2026.05 거래는 98,000,000원이며, 최근 구간의 거래 추세는 이전 구간 대비 -13.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.86㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 13 | 98,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 84.86㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 84.86㎡ | 7 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 10건 | 98,400,000원 |
현재 실질취득가 66,640,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 최신 거래 98,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 전체 평균 101,000,000원만 놓고 가격 매력을 판단하기보다, 최근 흐름이 -13.7% 하락했다는 사실을 우선 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 128,040,000원 | 65,040,480원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,728,316원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 19,851,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 153,619,776원 중 예상배당액은 65,040,480원, 미배당액은 88,579,296원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 88,579,296원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 108,211,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 121,953,942원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼방초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하1층·지상15층 건물의 14층 1403호이며, 사용승인일은 1992.07.08입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 서측 약 20m, 북측 약 10m, 남측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼방지구)이며, 공시지가는 940,700원/㎡입니다.
- 규모. 한일아파트는 834세대이며 동일 면적 84.86㎡의 실거래 비교가 가능합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선 확인. 전체 평균 101,000,000원보다 최근 12개월 평균 98,400,000원과 최신 거래 98,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.7%입니다. 현재 할인폭이 있어도 낙찰 이후 추가 시세 조정 가능성을 감안해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 88,579,296원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 가격
이 물건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2017.12.14. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 조사된 임차인도 없어 실질취득은 최저가 66,640,000원, 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 평균 98,400,000원의 67.7%라는 가격 수준도 분명한 할인 구간입니다.
다만 최근 시세 흐름은 -13.7%입니다. 2025.04의 115,000,000원 거래부터 2026.05 최신 98,000,000원 거래까지 최근 가격대가 내려온 만큼, 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 하락 추세를 감안한 보수적인 응찰가 판단이 핵심인 물건입니다.