171,500,000원
창원지방법원 2025타경11604. 창원종합버스터미널 북서측 근거리에 있는 창원스마트업타워 5층 에프510호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 건물의 5층에 자리합니다. 소유자는 주식회사두손인터내셔널이고, 신청채권자는 주식회사경남은행입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 11월 29일 설정된 경남은행 근저당권 176,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 접수된 가압류 4건, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최진석의 전입일도 2020년 4월 23일로 말소기준권리보다 늦어, 해당 근저당권에 대항하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 40-5 창원스마트업타워 5층 에프510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지식산업센터) · 지하 2층·지상 18층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사두손인터내셔널 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 176,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 을구 1번 경남은행 근저당권 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 관리비 신고 | 2026.01.까지 3,394,970원 미납 · 공용부분 2,217,780원 인수 가능 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.11.29. 경남은행 근저당권입니다. 이후 접수된 신성이앤아이·신용보증기금·경남신용보증재단·세안텍스의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권의 미배당액이 커지더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진석 | 미상 / 미상 | 2020.04.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
최진석의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2019년 11월 29일보다 늦은 2020년 4월 23일입니다. 따라서 경남은행 근저당권을 기준으로 대항력이 없고 보증금 인수도 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이나, 전입 순위 자체가 후순위이므로 해당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 70%가 아니다
현재 최저매각가는 171,500,000원으로 감정가 245,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 “1회 유찰됐으니 싸다”거나 “30% 할인됐다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 496,642,380원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 547,372,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 582,819,011원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인의 권리 인수액은 모두 0원입니다. 다만 관리비·명도·용도 적합성 등 권리 외 비용은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 176,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신성이앤아이 | 247,831,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 59,082,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 세안텍스 | 2,028,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권신고액 664,941,380원 중 168,299,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 496,642,380원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 국민건강보험공단 압류의 실제 배당액은 반영되지 않을 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 아파트나 일반 오피스텔을 전제로 수익성과 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 창원종합버스터미널 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·지식산업센터, 업무시설, 중·소규모 공장과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측은 완충녹지를 사이에 두고 광대로와 접하며, 북동측은 중로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이자 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 중로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함되며 지원시설구역·공공시설구역·완충녹지와 접합니다.
- 설비·하자. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 적정가를 정할 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 원금 구분. 미납 관리비 3,394,970원 중 공용부분 2,217,780원의 인수 범위와 추가 발생액을 관리사무소에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 최진석의 실제 점유 부분과 사용 현황, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요. 대항력이 없더라도 점유 이전 절차는 필요할 수 있습니다.
- 보증금·배당요구. 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 배당요구종기 관련 원본으로 확인하세요.
- 업종 적합성. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장 용도이므로 입주 가능 업종과 산업단지 관리규정을 사전에 점검하세요.
- 실거래·임대 검증. 감정가 70%라는 수치와 별개로 동일 건물의 최근 매매가, 보증금·월세, 공실 기간 및 관리비 수준을 조사하세요.
- 배당 원본 대조. 국민건강보험공단 압류와 당해세 등 법정우선채권의 실제 금액 및 배당순위를 배당표 원본에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고, 임차인의 전입도 후순위여서 권리상 인수 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 공용부분 관리비 2,217,780원이 인수될 수 있으며, 지식산업센터의 적정가격은 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
현재 최저가는 171,500,000원으로 감정가의 70%이지만, 이를 곧바로 시세보다 30% 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 동일 건물의 실제 매매·임대 수준과 공실·관리비·입주업종 조건을 확인한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
