84,035,000원
창원지방법원 2025타경11604. 창원시 의창구 팔용동 창원스마트업타워 5층 에프510호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2019.11.29. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 신성이앤아이·신용보증기금·경남신용보증재단·세안텍스 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 쪽에서는 최진석의 전입신고일이 2020.04.23.로 확인됩니다. 말소기준권리인 경남은행 근저당권의 2019.11.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 확인은 필요합니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11604 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 40-5 창원스마트업타워 5층 에프510호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 차룡로48번길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상18층 건물 내 5층 에프510호 |
| 소유자 | 주식회사두손인터내셔널 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 84,035,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사경남은행 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.29. 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진석 | 2020.04.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가 245,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 지식산업센터는 실제 거래가·임대수요·관리비·업종 제한 등을 함께 확인해야 현재 최저가가 적정한지 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 176,000,000원 | 82,122,370원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신성이앤아이 | 247,831,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 59,082,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 세안텍스 | 2,028,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 664,941,380원 중 현재 매각가 기준 채권자 배당액은 82,122,370원, 미배당액은 582,819,010원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장(지식산업센터), 지원시설(업무시설), 중·소규모 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 완충녹지를 사이에 두고 광대로와 접하고, 북동측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류와 접합니다.
- 토지. 대지 면적 9,041.0㎡, 공시지가 777,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 창원스마트업타워 내 실제 매매가와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 총 미납 관리비 3,394,970원 중 공용부분 2,217,780원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 관리사무소에 최신 금액을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최진석의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현황과 명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 산업시설 이용조건 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 지식산업센터이므로 실제 사용 목적과 입주 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 4·5회 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 58,824,499원, 5회 유찰 시 41,177,149원이지만 시세 검증 없이 할인율만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 검증은 별개”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.11.29. 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최진석의 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수권리는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 245,000,000원에서 3회 유찰돼 84,035,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세 근거 없이 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 수는 없습니다. 여기에 공용부분 관리비 2,217,780원의 인수 가능성까지 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 실제 거래가·임대수요·관리비를 확인해 84,035,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
