* 실질 인수 0원 및 실질취득 145,600,000원은 제출된 주택도시보증공사 확약서가 해당 임차보증금과 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 세금·취득부대비용·관리비·명도비용은 별도이며, 확약의 효력이 미치지 않는 별도 권리가 발견되면 그 위험까지 소멸하는 것은 아닙니다.

창원지방법원 2025타경11651. 창원시 성산구 대방동 대방덕산타운 107동 605호입니다. 감정가 208,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 145,600,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 유사 면적 최근 실거래 평균이 약 1.917억이라는 점을 생각하면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 임차권과 확약서의 문구를 먼저 읽어야 하는 경매입니다.

소유자 우형정은 2021년 8월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그해 12월 임차인 조미소가 전입·점유를 시작했고, 2022년 5월 우리은행 가압류가 말소기준권리로 등장합니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서는 구조입니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 임차보증금 인수위험을 무시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 전입이 말소기준보다 빠르다

등기상 말소기준권리는 2022.05.13 접수된 갑구 24번 우리은행 가압류입니다. 그 이후 서민금융진흥원·오케이저축은행·애큐온캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 한국주택은행·대구은행·경남은행·새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 주목할 부분은 근저당이 아니라 조미소의 선행 전입·점유에 따른 대항력입니다.

② 임차인 분석 — 2억 보증금과 확약서의 효과

실제 임차인은 조미소 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출기관으로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 신청채권자 청구금액 역시 임차보증금에 임의로 합산하여 인수액을 늘리지 않습니다.

조미소는 배당요구를 한 것으로 확인되며, 예상배당표상 최저매각가 145,600,000원에서 142,761,600원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 보증금 200,000,000원에서 이 배당액을 제외하면 57,238,400원이 남습니다.

즉, 배당표에 나타나는 57,238,400원은 원래의 대항력에 따른 계산상 인수액이고, 확약 적용 후에는 매수인에게 청구하지 않겠다고 한 금액입니다. 이 구분을 하지 않으면 투자 판단이 완전히 달라집니다.

단, 확약서의 제출 사실과 실제 효력은 구분해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 확약서 전문을 확인하고, 주택도시보증공사의 권리 행사 범위 및 임차권등기 말소 이행조건을 대조해야 합니다. 확약은 조미소 임차권에 대한 것으로, 그 밖에 별도의 대항력 있는 점유자나 인수권리가 확인되면 해당 위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 시에만 가격 메리트

대방덕산타운의 실거래 비교 단지는 덕산타운1로, 920세대이며 사용승인일은 1992.07.20입니다. 비교 면적은 전용 59.95~59.99㎡로, 최근 12개월 거래 12건 평균이 191,708,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 185,000,000원입니다.

최근 실거래는 176,000,000~209,500,000원 범위입니다. 감정가 208,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 최저매각가 145,600,000원은 평균의 75.9%입니다. 최신 거래인 185,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교가 유효하려면 확약에 따른 임차보증금 인수 0원을 전제로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

집행비용 2,838,400원은 추정액입니다. 예상배당액은 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 실제 배당은 배당순위·채권신고·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 동일 채권관계 여부가 확정되지 않은 상태에서 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

확약이 없다면 최저매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차에서는 145,600,000원 + 57,238,400원, 다음 회차에서는 116,480,000원 + 85,950,720원으로, 매수인 전체 부담은 대략 보증금 200,000,000원 수준에 묶입니다. 집행비용에 따른 차이가 있을 뿐, 유찰만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.

반대로 확약이 유효하게 적용된다면 각 회차의 보증금 인수액은 실질 0원*이며, 실질취득 부담은 각각의 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다. 이것이 본 사건에서 일반적인 대항력 인수형 경매와 구별되는 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 대방동 대방초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근 및 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 15층 아파트 중 6층입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 소로2류(폭 약 8~10m), 남동측 중로1류(폭 약 20~25m)에 접하며 남서측에 대로2류(폭 약 30~35m)가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 학교 관련 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가 자료는 1,038,000원/㎡입니다.
• 환금성. 920세대 아파트로 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1992년 사용승인 건물로, 노후도와 개별 호수의 관리상태가 실제 매도가격에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 내부 수리상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.11 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인해야 합니다. 매수인에 대한 효력과 이행조건이 최우선 검토 대상입니다.
• 임차권등기 말소. 을구 16번 조미소 임차권등기의 말소 절차와 시점, 말소에 필요한 서류 및 이행 주체를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 거주자, 인도 가능 시점, 명도 및 이사 협의 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 매각물건명세서에는 2025.06.26 기준 관리비 1,147,640원 미납으로 조사되어 있습니다. 현재 체납액을 재확인하고 공용부분 관련 승계 부담 및 연체료 등 세부 내역을 구분해야 합니다.
• 배당순위. 예상배당액은 확정된 배당 결과가 아닙니다. 당해세·최우선변제·집행비용 및 실제 채권신고 내용에 따른 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 가격 상한. 확약 유효를 전제로 실질취득액을 계산하고 최근 12개월 평균 191,708,333원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 확약 미적용 가능성이 남는다면 별도 인수 시나리오로 상한을 재검토해야 합니다.
• 유찰 이유. 3회 유찰된 배경에 임차권 인수 불확실성, 관리비, 점유 상황 등이 작용했는지 확인해야 합니다. 단순 할인율만으로 입찰 여부를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 내역 및 매각기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2억 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 경매를 단순히 2.08억짜리 아파트를 1.456억에 사는 기회로 이해해서는 안 됩니다. 조미소의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 200,000,000원입니다. 확약이 없다면 최저가에 낙찰받아도 202,838,400원의 실질취득 부담이 추정되어 최근 시세 대비 저가 매수라는 판단이 성립하지 않습니다.

하지만 2026.08.11 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있습니다. 이 내용이 유효하게 적용되면 매수인이 인수할 임차보증금은 실질 0원*으로, 최저가 145,600,000원을 중심으로 최근 시세와 비교할 수 있습니다.

다만 3회 유찰이라는 이력, 미납 관리비 1,147,640원, 실제 점유 및 명도상태, 확약서의 적용 범위와 이행절차를 고려하면 무조건적인 안전형 물건은 아닙니다. 종합 평가는 B등급. 가격 차이는 분명하지만 그 차이를 실제 이익으로 만들려면 확약의 효력 확인이 선행되어야 합니다. 이 물건의 투자 판단을 결정하는 것은 유찰 횟수 자체가 아니라 낙찰 후 정말로 보증금 인수 없이 소유권과 점유를 확보할 수 있느냐입니다.