창원지방법원 2025타경11651. 창원 성산구 대방동 ‘대방덕산타운’ 107동 605호, 전용 약 59.99㎡의 아파트입니다. 감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 145,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균의 75.9%라 상당히 저렴해 보이지만, 이 사건은 최저가가 실제 취득원가를 나타내지 않는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 조미소 씨의 보증금은 200,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.11.05, 확정일자는 2021.12.16, 전입·점유개시는 2021.12.30입니다. 2024.01.12 임차권등기명령도 마쳤습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 356 대방덕산타운 제107동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.99㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 우형정 (2021.08.20 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,145,190원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 정보 | 덕산타운1 · 920세대 · 1992.07.20 준공 |
| 미납 관리비 | 2025.06.26 기준 1,147,640원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 임차보증금이 먼저다
과거 소유자 단계의 1992년·1999년 근저당은 2008.02.26 말소됐고, 2015년·2016년 경남은행 근저당과 당시 가압류·압류 등도 2021.08.20 선행 경매 매각으로 정리됐습니다. 현 소유자 우형정 씨가 2021.08.20 소유권을 취득하면서 설정한 반월,중앙새마을금고 근저당 152,400,000원도 2021.12.30 해지됐습니다.
조미소 씨는 2021.11.05 임대차계약을 체결하고 2021.12.16 확정일자를 받았으며, 2021.12.30 전입과 점유를 시작했습니다. 이후 설정된 우리은행·서민금융진흥원· 오케이저축은행·애큐온캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2025년 강제경매는 임차인의 대항력 취득 시점보다 늦습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미회수 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미소 107동 605호 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.11.05 확정 2021.12.16 전입·점유 2021.12.30 임차권등기 2024.01.12 | 200,000,000원 | 대항 가능 매각물건명세서 명시 | 배당요구 2024.01.12 | 미배당 인수 매수인 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
덕산타운1 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건은 176,000,000원~209,500,000원이고 평균은 191,708,333원입니다. 가장 최근인 2026.06 거래는 185,000,000원과 209,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 209,500,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 1 | 176,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 193,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 15 | 191,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 191,708,333원 |
표면 최저가 145,600,000원은 최근 평균의 75.9%입니다. 그러나 보증금 기준 실질취득액 약 200,000,000원으로 다시 비교하면 최근 평균의 104.3%, 최신 거래 185,000,000원의 108.1%입니다. 최근 평균보다 8,291,667원, 최신 거래보다 15,000,000원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금-매각가 | 단순 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 145,600,000원 | 54,400,000원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 101,920,000원 | 98,080,000원 | 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,344,000원 | 128,656,000원 | 200,000,000원 |
위 표는 집행비용·당해세를 제외한 대항력 인수형의 기본 구조입니다. 실제 인수액은 배당 결과에 따라 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 항목 | 기준액 | 배당·부담 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 145,600,000원 | 145,600,000원 |
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,838,400원 |
| 1. 배당가능재원 | - | 142,761,600원 |
| 2. 조미소 임차보증금 | 200,000,000원 | 최대 142,761,600원* |
| 3. 단순 미배당 보증금 | 200,000,000원 | 57,238,400원 이상* |
| 매수인 실질취득 | 145,600,000원 + 인수 | 202,838,400원 이상* |
집행비용만 우선 차감하고 나머지가 모두 임차보증금에 배당된다는 단순 가정입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가합니다. 보증금 기준 핵심 실질취득액은 약 200,000,000원이며, 집행비용까지 고려하면 202,838,400원 이상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교가 소재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물 중 6층이며, 급·배수·위생·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8~10m 도로와 남동측 폭 약 20~25m 도로에 접하고, 남서측에 폭 약 30~35m 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 대방초등학교·대방중학교·유치원 관련 교육환경보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 대지. 토지면적 33,378.2㎡, 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 920세대 아파트로 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만, 1992.07.20 준공 단지이고 거래가격이 176,000,000원부터 209,500,000원까지 분산돼 개별 호수 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 조미소 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 보증금 200,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 잔금 외 추가 부담이 확정됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 최저가만으로 시세 비교 금지. 145,600,000원이 아니라 실질취득 약 200,000,000원 이상을 최근 평균 191,708,333원·최신 거래 185,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.06.26 기준 미납 관리비 1,147,640원이 조사됐으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유 상태와 보증금 반환 전 인도 조건을 현황조사·현장방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·세금 및 관리비 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “시세 이상 실질취득”
이 물건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 208,000,000원에서 한 차례 유찰돼 145,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균의 75.9%에 불과합니다. 그러나 그 할인율은 매수인에게 대항하는 임차인의 보증금 200,000,000원을 제외하고 계산한 숫자입니다.
현재 최저가에 낙찰되고 집행비용만 반영해도 임차인의 단순 미배당액은 57,238,400원 이상, 매수인의 총 부담은 202,838,400원 이상이 됩니다. 이는 최근 평균보다 11,130,067원, 최신 거래 185,000,000원보다 17,838,400원 높은 금액입니다. 당해세가 존재하면 부담은 더 늘어날 수 있습니다.
최저가는 저렴하지만 실질취득은 저렴하지 않습니다. 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 점만 보고 접근할 사건이 아니며, 최종 배당표에서 임차보증금 전액 변제가 확인되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 결론은 “표면 할인 30%, 실질 가격은 최근 시세 이상”입니다.
