창원지방법원 2025타경11655. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 6동 1층 105호입니다. 전용면적은 49.865㎡이고, 18층 건물의 1층 세대입니다. 감정가 159,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 38,176,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 가격 할인입니다. 하지만 권리관계를 보면 2016.04.20 전입한 강선옥이 2016.05.09 설정된 중소기업은행 근저당권보다 앞섭니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상황이므로 전입 선후관계만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
등기부에는 근저당권과 다수의 가압류·압류가 있으며, 근로복지공단의 강제경매개시결정도 있습니다. 이 가운데 2016.05.09 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 권리는 별개의 문제입니다. 바로 이 부분이 낮은 최저매각가의 실질적인 위험요인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 6동 1층 105호 도로명주소: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.865㎡ · 지상 18층 중 1층 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1996.06.08 |
| 소유자 | 정기권 (단독소유) |
| 감정가 | 159,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,176,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 34,433,788원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.09 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 28,800,000원 |
| 임차관계 | 강선옥 · 2016.04.20 전입 · 보증금 미상 · 대항력 가능·미상 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
권리분석의 기준점은 2016.05.09 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 28,800,000원이며 채무자는 의료법인건우의료재단입니다. 이후 신용보증기금, 신한카드, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 등의 가압류와 국가·지방자치단체 등의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 취득비용을 결정하는 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강선옥 | 2016.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확인된 임차인 | 강선옥 · 실제 임차인 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 미상 |
| 전입신고일 | 2016.04.20 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.08.06 |
| 대항력 판단 | 대항력 가능·미상 |
| 매수인 인수 | 금액 산정 불가 · 미배당 보증금 인수 가능 |
전입신고가 말소기준권리보다 빠르다는 점은 중요하지만, 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 주택 인도 및 점유 여부, 임대차계약, 보증금과 대항요건 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 또한 배당요구가 있다는 사실만으로 임차보증금이 전액 배당되거나 낙찰자의 인수 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
배당요구는 2025.08.06에 접수된 것으로 확인됩니다. 그러나 확정일자와 보증금이 미상인 상태에서는 우선변제 가능 여부나 예상 배당액을 확정하기 어렵습니다. 배당요구 종기 준수 여부, 임차인의 실제 배당순위, 배당 후 남는 보증금을 매각물건명세서와 관련 원본을 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 27.1%라는 숫자의 함정
대방그린빌은 834세대 규모의 아파트단지로, 사용승인일은 1996.06.08입니다. 동일 평형대인 전용 49.87㎡의 최근 12건 실거래 평균은 140,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.87㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 49.87㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 49.87㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 49.87㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 49.87㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.87㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 49.87㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 49.87㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 11 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 49.87㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 최근 평균 | 49.87㎡ | 12건 | 140,875,000원 |
최근 실거래는 130,000,000원~156,000,000원 범위에 분포합니다. 평균은 140,875,000원이며, 가장 최근 거래가격은 150,000,000원입니다. 최저매각가 38,176,000원은 최근 평균의 27.1%입니다. 다만 이는 입찰 출발가격과 시세의 비교일 뿐, 매수인이 실제 부담하는 총비용이 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,176,000원 가정)
아래는 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 추정 배당표입니다. 당해세와 임차인의 우선변제·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 특히 강선옥의 보증금과 배당순위가 확인되지 않은 상태여서, 아래 금액을 확정 배당액이나 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,087,168원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,210,140,000원 | 8,288,832원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 46,990,236원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 142,086,181원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 · 근로복지공단 | 34,433,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 추정에 따르면 채권자 배당총액은 37,088,832원, 채권자 미배당액은 1,425,361,373원입니다. 신청채권자인 근로복지공단에도 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 다만 일반 채권자의 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 매각 후에도 소멸하지 않는 권리와 임차보증금입니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 38,176,000원 | 37,088,832원 | 1,425,361,373원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,200원 | 25,842,182원 | 1,436,608,023원 |
| 6회 유찰 시 | 18,706,240원 | 17,969,528원 | 1,444,480,677원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며, 실제 다음 매각기일·조건을 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자 기준이며 매수인 인수 보증금과 다릅니다.
유찰이 이어지면 최저매각가는 내려가지만, 대항력 임차인 보증금이 낙찰자에게 승계되는 경우에는 최저가 하락만큼 총취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다. 추가 유찰 여부보다 선순위 임차인 보증금의 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 대방동 대암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하며, 대중교통편을 포함한 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 동측·남측·북측으로 도로와 접하는 아파트 부지입니다.
- 건물. 1996.06.08 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 층수. 18층 건물 중 1층 105호입니다. 동일 평형의 최근 실거래는 다양한 층에서 이루어졌으므로, 해당 1층 세대의 개별적인 가격 경쟁력은 별도로 평가해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 규제를 받습니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 인근 유사 물건과 공부·외부 관찰을 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 834세대 규모이며 동일 평형의 거래사례가 확인됩니다. 다만 실거래 가격이 130,000,000원에서 156,000,000원까지 차이를 보이고, 해당 세대의 층·관리상태 및 권리관계가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강선옥의 임차보증금 확인. 가장 중요한 사항입니다. 임대차계약서, 보증금, 차임, 점유관계와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제 검토. 2016.04.20 전입과 2016.05.09 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 실제 주택 인도일·확정일자·배당요구 효력을 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 매수인이 인수할 미배당 보증금을 합산한 뒤 최근 실거래 평균 140,875,000원, 최신 거래 150,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 추정에는 임차보증금과 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 영동세무서, 창원시, 광주시, 옥천군 등 압류 관련 체납과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세에 해당하면 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 4회 유찰 경위 확인. 단지 평균 유찰 1.7회와 비교하여 본건의 반복 유찰 원인을 점검하고, 매각조건 변경이나 특별매각조건 유무를 확인해야 합니다.
- 내부 상태·관리비 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리 상태, 설비 작동, 누수 및 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차인의 실제 점유와 권리가 확인되기 전에는 일반적인 인도명령만으로 명도가 가능하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
대방그린빌 105호는 감정가 159,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 38,176,000원으로 낮아진 물건입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 140,875,000원과 비교하면 외형적인 가격 차이가 매우 큽니다.
하지만 이 사건은 단순히 가격을 보고 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 강선옥이 있으며, 임차보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 인수된다면, 최저매각가가 낮다는 사실만으로 실질취득비용이 저렴해지는 것은 아닙니다.
후순위 근저당·가압류·압류의 소멸 여부보다 더 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금과 인수 가능성입니다. 현재 배당 추정상 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 권리 안전의 근거로 사용해서는 안 됩니다. 특히 이미 4회 유찰된 상황에서 낮은 가격만을 이유로 추가적인 가격 가점을 부여하는 것은 위험합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 강선옥의 대항력 여부와 보증금, 실제 배당 가능액을 확인한 후 실질취득비용을 계산하고 시세와 비교해야 합니다. 권리관계가 명확해지기 전에는 38,176,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
