창원지방법원 2025타경11655. 대방그린빌아파트 6동 1층 105호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 감정가 159,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,910,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 절반대이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인의 선순위 가능성을 확인해야 합니다.
임차인 강선옥의 전입신고일은 2016.04.20, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 설정일은 2016.05.09입니다. 전입이 먼저라는 점 때문에 대항력 발생 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.08.06 접수됐지만, 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 배당으로 전액 소진되는지, 미배당 보증금이 매수인에게 남는지를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 6동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.865㎡ · 18층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 정기권 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 34,433,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2016.05.09 설정된 중소기업은행 근저당권 28,800,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 신한카드 가압류, 국세·지방세 계열 압류, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강선옥 | 2016.04.20 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 강선옥은 배당요구를 했지만, 보증금이 확인되지 않아 배당요구만으로 매수인 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 예상배당표에는 임차보증금이 반영되지 않았으므로, 아래의 배당상 인수 0원은 임차인 권리까지 확정한 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, ‘실질취득가’가 아직 없다
대방그린빌 동일 면적 49.87㎡의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 142,116,666원입니다. 최신 거래는 2026.07의 138,000,000원이고, 최근 표본의 최저 거래는 124,500,000원, 최고는 156,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.87㎡ | 14 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 49.87㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 49.87㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 11 | 137,500,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 49.87㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 49.87㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 5 | 155,400,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 15 | 137,000,000원 |
| 2025.11 | 49.87㎡ | 13 | 124,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 142,116,666원 |
현재 최저가 77,910,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%입니다. 최저가 자체는 최신 거래 138,000,000원과 최근 평균 142,116,666원보다 크게 낮습니다. 그러나 이 사건에서 시세와 최종 비교해야 할 값은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금입니다. 보증금이 미상인 지금은 그 실질취득가를 만들 수 없으므로, “시세보다 45.2% 싸다”는 식의 결론은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,210,140,000원 | 47,307,620원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 46,990,236원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 142,086,181원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 34,433,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 1,462,450,205원 중 배당 예상액은 76,107,620원, 미배당 예상액은 1,386,342,585원입니다. 이 표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 특히 강선옥의 보증금이 미상이므로 실제 배당순서와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 1,386,342,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 1,409,294,871원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 1,425,361,471원 | 0원 |
유찰이 추가되면 낙찰가 자체는 54,537,000원, 38,175,900원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 가능 임차인의 보증금은 낙찰가와 별개의 확인사항입니다. 보증금이 실제로 승계된다면 낙찰가가 낮아지는 만큼만 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없으므로, 회차 할인율만 보고 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하며 위치와 대중교통편을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 105호이며 사용승인일은 1996.06.08입니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 동일 면적 49.87㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접하고 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 강선옥의 보증금 원액과 계약관계, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 순위와 배당 가능액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 대조. 2025.08.06 배당요구가 접수됐으므로 배당요구서와 매각물건명세서 원문에서 신고 보증금 및 권리주장을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 1층 개별가치 확인. 비교 실거래는 2층부터 17층까지 분포하므로 1층 105호의 내부상태와 개별 조건은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가로. 최저가 77,910,000원이 아니라 낙찰가에 실제 승계보증금을 합친 금액을 최근 평균 142,116,666원과 최신 거래 138,000,000원에 비교해야 합니다.
맺으며 — “54.8% 할인”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 159,000,000원에서 두 번 유찰돼 77,910,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 142,116,666원의 54.8%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2016.04.20 전입한 강선옥의 보증금 미상입니다. 말소기준인 2016.05.09보다 전입이 빠르므로 대항력 가능성이 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 한 매수인이 최종적으로 얼마를 부담할지는 결정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “가격은 매력적으로 보이지만, 권리비용이 확정되지 않은 물건”입니다. 임차보증금이 작고 배당으로 모두 소진되는 구조가 확인되면 현재 가격의 장점이 살아날 수 있지만, 반대로 큰 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 할인폭은 그대로 실익이 되지 않습니다. 이 사건의 입찰 여부는 최저가가 아니라 임차보증금 확인 후 계산되는 실질취득가로 결정해야 합니다.
