의정부지방법원 2026타경60039. 사건상 용도는 대지이고, 소재지는 고양시 덕양구 효자동 162입니다. 등기부의 현재 소유자는 유월자이며, 말소기준권리는 2024.05.29 접수된 서강화농업협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 관교문학동새마을금고·농협은행주식회사· 양주지역산림조합의 근저당과 국세 압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이재준은 2020.03.03 전입해 말소기준일보다 약 4년 앞서고, 2026.02.23 배당요구도 접수했습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 곧바로 “대항력 있음·인수액 0원”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60039 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 효자동 162 · 경기도 고양시 덕양구 북한산로368번길 64 |
| 용도 | 대지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 유월자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,930,863,380원 / 2,930,863,380원 (신건) |
| 사건 청구액 | 141,180,116원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.29 을구 13번 근저당권 · 서강화농업협동조합 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.04.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인이 변수
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리의 인수 위험은 낮습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 현황조사상 말소기준보다 빠른 전입자가 존재하므로, 명세서의 인수권리 기재와 별개로 임차인의 실제 점유·보증금·확정일자 및 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 공백
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재준 | 2020.03.03 | 2026.02.23 접수 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 본건과 직접 대응하는 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,930,863,380원이나 유찰 시나리오만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가와 별개로 실질취득비용이 증가할 여지가 있어, 가격 판단은 임차인 권리 확인과 현장 시세 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,930,863,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 31,708,634원 |
| 1. 서강화농업협동조합 · 을구 13번 근저당 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 관교문학동새마을금고 · 을구 16번 근저당 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 3. 농협은행주식회사 · 을구 18번 근저당 | 440,400,000원 | 74,354,746원 |
| 4. 농협은행주식회사 · 을구 19번 근저당 | 436,800,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행주식회사 · 을구 20번 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 농협은행주식회사 · 을구 21번 근저당 | 236,400,000원 | 0원 |
| 7. 양주지역산림조합 · 을구 22번 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,738,400,000원 중 예상 배당액은 2,899,154,746원, 미배당은 1,839,245,254원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 및 이재준의 미상 보증금을 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 현황·환금성 메모
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 하천구역 저촉. 목록 2의 일부 약 91㎡가 하천구역에 저촉되어 이를 감안해 평가되었습니다.
- 수목 포함. 목록 2 지상의 소나무·단풍나무·측백나무 등은 서강화농업협동조합의 2025.07.22 보정서에 첨부된 양도담보계약서상 채무자 소유로 확인되어 매각에 포함됩니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지입니다. 감정 요약에 나타난 백석동 오피스텔 설명은 본건 소재지와 일치하지 않으므로 별도 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 기준 부재. 본건과 직접 연결되는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이재준 보증금 확인. 보증금·임대차계약서·실제 점유·확정일자·배당요구 금액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2020.03.03으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 현재 진행상태 확인. 기재 매각기일 2026.04.28 이후 일부취하와 추가 경매·압류 등기가 있으므로 최신 사건내역과 매각대상 목록을 다시 확인해야 합니다.
- 하천구역 91㎡ 확인. 목록 2의 일부가 하천구역에 저촉되므로 이용 제한과 가치 영향을 원문 및 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 수목 등 실제 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 목록별로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 직접 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만 보고 싸다고 판단하지 않는 것이 적절합니다.
맺으며 — “등기상 인수 없음”보다 임차인 보증금 확인이 먼저
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 하지만 2020.03.03 전입한 실제 임차인 1명이 있고, 그 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 계산상 값일 뿐, 최종 실질인수액을 확정하는 숫자가 아닙니다. 여기에 기재 매각기일 이후 일부취하·추가 경매·압류 등기가 이어졌고, 일부 토지가 하천구역에 저촉되는 사정도 있습니다. 이 물건은 권리 자체보다 임차인 보증금과 현재 매각대상, 그리고 토지 이용제한을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
