창원지방법원 2025타경11669. 김해시 삼방동 218-7에 있는 다세대주택 3층 301호입니다. 현재 소유자는 이승환이고, 2021.04.12. 윤종범 명의 근저당권 채권최고액 22,500,000원이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2022.03.23. 곽삼열의 가압류 8,110,000원과 2025.06.25. 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
문제의 중심은 권리보다 물건 동일성과 가격입니다. 매각물건명세서 비고에는 이 사건 매각대상 부동산이 건축물현황도상 302호, 등기사항증명서상 301호라고 적혀 있고, 2026.02.25. 김해시 사실조회회신서상 이 건물은 건축물대장 표시변경 신청대상입니다. 감정평가서 역시 층별 호별 배치가 서로 달라 경매 진행 시 물적 동일성 여부를 재확인하라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11669 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 218-7 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼안로206번길 7-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.06㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이승환 |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 19,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 16,686,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1992년 국민은행 근저당권은 2006.10.19. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.04.12. 설정된 윤종범의 근저당권 22,500,000원입니다. 그 뒤의 곽삼열 가압류 8,110,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 51% 할인처럼 보여도 최근 거래보다 높다
감정가 39,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 19,110,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 최근 거래와 비교하면 결론이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 31.98㎡ | 4 | 18,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.98㎡ | 1건 | 18,000,000원 |
최근 12개월 실거래는 1건이고 금액은 18,000,000원입니다. 현재 최저가 19,110,000원은 이 금액의 106.2%로, 최근 거래보다 오히려 높습니다. 게다가 본건 전용면적은 45.06㎡, 비교 거래는 31.98㎡로 면적이 일치하지 않아 직접적인 시세 비교의 신뢰도도 높게 보기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,980원 |
| 1. 근저당 · 윤종범 | 22,500,000원 | 18,366,020원 |
| 2. 가압류 · 곽삼열 | 8,110,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 전체 청구액은 30,610,000원, 예상 배당액은 18,366,020원, 미배당액은 12,243,980원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 12,243,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 17,873,786원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 21,814,650원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층입니다.
- 입지. 김해시 삼방동 신어중학교 북측 인근으로, 주위에 공동주택·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(어방지구)이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 592,300원/㎡입니다.
- 규모. 대동(218-7)은 8세대, 준공일은 1992.07.24.입니다.
- 거래 표본. 확인된 최근 거래는 2025.06. 전용 31.98㎡ 4층 18,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호·302호 물적 동일성. 등기사항증명서상 301호와 건축물현황도상 302호가 실제 동일 목적물인지 현장·도면·건축물대장을 대조해야 합니다.
- 표시변경 상태. 2026.02.25. 김해시 사실조회회신서상 건축물대장 표시변경 신청대상인 점을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 19,110,000원은 최근 거래 18,000,000원의 106.2%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 차이. 본건 45.06㎡와 확인된 거래 31.98㎡가 일치하지 않으므로 해당 1건을 그대로 본건 시세로 적용하기 어렵습니다.
- 배당 미달. 채권자 미배당액 12,243,980원은 존재하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·건축물현황도와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”보다 먼저 볼 것은 동일성
이 사건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원이라는 점에서는 구조가 단순합니다. 그러나 경매에서 권리만 깨끗하다고 곧바로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 이 건은 등기상 301호와 건축물현황도상 302호가 엇갈리고, 건축물대장 표시변경 신청대상이라는 점 때문에 물적 동일성 확인이 핵심입니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 현재 최저가 19,110,000원은 최근 12개월 거래 18,000,000원의 106.2%이고, 비교 거래의 면적도 본건과 다릅니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 권리 소멸 확인 → 301호·302호 동일성 확인 → 실제 점유 확인 → 동일 면적 시세 확인. 현재 단계의 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 물건 특정 리스크와 가격 검증이 남은 C등급입니다.
