창원지방법원 2025타경11669. 김해시 삼방동 218-7 소재 다세대주택 3층 301호입니다. 감정가 39,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 13,377,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 금액만 보면 저가 경매물건처럼 보이지만, 이 물건은 가격을 논하기 전에 확인해야 할 중요한 문제가 있습니다.

매각물건명세서에는 등기사항증명서상 301호가 건축물현황도상 302호라고 명시돼 있습니다. 김해시 사실조회회신에서도 건축물대장 표시변경 신청대상으로 확인됐습니다. 감정평가서 역시 층별 호별 배치가 서로 다르므로 경매 진행 시 물적 동일성 여부를 재확인하라고 기재하고 있습니다.

권리관계는 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 완전히 확인됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2021.04.12. 설정된 윤종범의 근저당권입니다. 채권최고액은 22,500,000원이며, 이 근저당을 기초로 윤종범이 임의경매를 신청했습니다. 이후 곽삼열의 가압류 8,110,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

1992년 설정됐던 국민은행 근저당권 13,000,000원은 2006.10.19. 말소된 권리입니다. 오래된 근저당이 현재까지 남아 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 74.3%라는 숫자의 함정

이 건물의 실거래 참고자료에는 2025년 6월 거래가 확인됩니다. 거래금액은 18,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 74.3%입니다. 하지만 두 가격을 곧바로 비교하는 데에는 결정적인 한계가 있습니다.

표면적으로 최저가 13,377,000원은 참고 실거래 18,000,000원의 74.3%입니다. 그러나 거래된 주택은 전용 31.98㎡·4층이고, 경매 대상의 비교 기준은 전용 45.06㎡·3층입니다. 동일 면적의 거래가 아니므로 74.3%를 객관적인 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

실거래 표본도 1건뿐이며 거래 시점은 2025년 6월입니다. 해당 거래금액을 현재 경매 대상의 정상 시세로 확정하기 어렵고, 거래 추세 역시 판단할 수 없습니다. 등기상 호수와 건축물현황도상 호수의 불일치까지 있어 가격 비교에 앞서 정확한 비교 대상부터 확정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,377,000원 가정)

집행비용 640,786원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 신청채권자의 청구액은 16,686,575원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 12,736,214원이 윤종범에게 배당됩니다. 곽삼열의 가압류에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자 전체 청구액 30,610,000원 대비 예상 미배당액은 17,873,786원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당 증가, 매수인 인수는 별개

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어듭니다. 그러나 미배당액이 늘어난다는 사실이 해당 금액의 매수인 인수를 의미하지는 않습니다.

추가 유찰 가격과 배당액은 시나리오 수치이며 향후 실제 매각조건을 확정한 값은 아닙니다. 인수 0원은 배당 시뮬레이션 기준으로, 미확인 임대차 및 물적 동일성 문제를 포함한 최종 위험 판단과는 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 삼방동 소재 신어중학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·어방지구 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 592,300원/㎡입니다.
• 규모. 대동(218-7)은 8세대 규모이며 준공일은 1992.07.24입니다. 대규모 아파트와 달리 동일 조건의 거래사례 확보가 제한적일 수 있습니다.
• 환금성. 실거래 참고자료는 1건이며 대상과 전용면적이 다릅니다. 현재 자료만으로 적정 매도가격이나 재매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.
• 물건 특정. 감정평가서에서 층별 호별 배치가 상이하다고 명시했습니다. 위반건축물 표시 여부와 별개로 매각 대상의 물적 동일성에 대한 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호와 302호의 대응관계. 등기사항증명서, 집합건축물대장, 건축물현황도, 현장 호수 표시를 서로 대조하고 실제 매각 대상 공간을 확정해야 합니다.
• 표시변경 진행 여부. 2026.02.25.자 김해시 사실조회회신에서 건축물대장 표시변경 신청대상으로 확인됐습니다. 이후 실제 변경이 이뤄졌는지와 추가 조치가 필요한지 확인해야 합니다.
• 물적 동일성. 감정평가서가 재확인을 요구한 사항입니다. 법원 매각서류와 등기·건축 관련 원본을 대조해 목적물 특정에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 여부, 전입 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 재검증. 참고 실거래는 전용 31.98㎡로 대상의 45.06㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 이용상태의 거래를 확보하기 전에는 시세 대비 할인율을 확정하지 않아야 합니다.
• 추가 유찰 판단. 현재 3회 유찰된 상태입니다. 가격이 더 하락할 가능성과 실제 매각 여부는 확정할 수 없으며, 추가 유찰만으로 호수 불일치 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 실제 내부 상태 및 추가 정비 필요성을 현장에서 확인하고 취득 관련 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각서류 원본. 최신 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 사실조회회신을 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸게 낙찰받는 것보다 무엇을 낙찰받는지가 먼저다”

창원지방법원 2025타경11669는 감정가 39,000,000원에서 최저가 13,377,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 등기상 301호와 건축물현황도상 302호의 불일치는 이 사건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제입니다. 김해시 사실조회회신에서도 건축물대장 표시변경 신청대상으로 확인됐고, 감정평가서 역시 물적 동일성 재확인을 요구하고 있습니다.

가격 측면에서도 참고 실거래 18,000,000원은 전용 31.98㎡의 다른 면적 거래입니다. 현재 최저가가 해당 거래의 74.3%라는 수치는 계산상 맞지만, 이를 대상 물건의 실제 시세 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 여기에 임대관계 미상이라는 추가 확인사항도 남아 있습니다.

결론은 권리상 예상 인수액 0원과 실물 취득 위험을 분리해서 판단해야 한다는 것입니다. 정확한 매각 공간, 공부상 표시 정리 여부, 점유관계와 적정 시세가 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.