창원지방법원 2025타경11683. 창원시 진해구 제황산동 ‘평화그린파크’ 6층 603호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김지윤이며 2017.12.04. 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2020.06.24. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 65,450,000원 근저당권입니다. 이후 롯데카드·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 가격 판단은 단순히 “감정가 85,000,000원에서 1회 유찰돼 59,500,000원이 됐다”는 사실만 보면 안 됩니다. 전체 12건 실거래 평균은 79,291,666원이고 현재 최저가는 그 기준 75.0%로 보이지만, 최근 12개월 거래는 1건이며 그 가격이 48,500,000원입니다. 최신 거래도 같은 2026.06 · 48,500,000원이고 최근 대 과거 거래 추세는 -40.9%입니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다 최신 가격 신호를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11683 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 제황산동 26-4 평화그린파크 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 지하1층/지상18층 중 6층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 김지윤 (2017.12.04. 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 55,135,646원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 1996.08.24. |
| 단지 규모 | 평화그린파크 · 167세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 계산은 0원
말소기준은 2020.06.24. 을구 4번 근저당권입니다. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액은 65,450,000원이고 채무자는 김지윤입니다. 그 뒤의 롯데카드 가압류 7,237,406원, 신한카드 가압류 11,635,521원, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 48,500,000원’을 우선
평화그린파크 동일 면적 59.88㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 79,291,666원이지만 최근 12개월 평균은 48,500,000원, 최근 12개월 거래 수는 1건입니다. 최신 거래 역시 2026.06 · 48,500,000원이며 최근 대 과거 거래 추세는 -40.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2025.03 | 59.88㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 59.88㎡ | 18 | 80,000,000원 |
| 2024.12 | 59.88㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 59.88㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 59.88㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 59.88㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.04 | 59.88㎡ | 18 | 89,000,000원 |
| 2024.02 | 59.88㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 59.88㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2023.09 | 59.88㎡ | 6 | 80,500,000원 |
| 2023.07 | 59.88㎡ | 1 | 72,500,000원 |
| 전체 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 79,291,666원 |
현재 최저가 59,500,000원만 전체 12건 평균 79,291,666원과 비교하면 75.0%라 할인폭이 커 보입니다. 그러나 최근 가격 신호는 정반대입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 48,500,000원이고, 현재 최저가 또는 실질취득액은 그 가격의 122.7%입니다. 최근 추세도 -40.9%이므로 이 물건을 “최근 시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 65,450,000원 | 58,029,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,237,406원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,635,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 59,500,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 84,322,927원, 총 배당액은 58,029,000원, 미배당은 26,293,927원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 59,500,000원 | 58,029,000원 | 26,293,927원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 43,822,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 56,092,717원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 변수는 대항력 보증금 인수가 아니라 낙찰가격 자체입니다. 현재 회차 59,500,000원은 최근 시세 대비 122.7%지만, 2회 유찰 시 매각가로 제시된 41,650,000원은 최신 거래 48,500,000원보다 낮은 구간입니다. 실제 응찰 판단에서는 각 회차 직전의 최신 거래를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제황초등학교 남측 인근에 위치하며 부근은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통편 등을 고려한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 지하1층/지상18층 건물의 6층 603호이며 사용승인일은 1996.08.24.입니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비와 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측 폭 약 8미터, 남측 폭 약 5미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지) 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 79,291,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 48,500,000원과 -40.9% 추세를 우선 확인하세요.
- 현재 회차 가격. 실질취득 59,500,000원은 최근 시세의 122.7%이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입 관계와 실제 점유자를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 제공 계산상 미배당 26,293,927원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰률보다 최근 거래가 먼저다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.24. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 59,500,000원은 감정가 85,000,000원에서 한 차례 내려온 가격이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 48,500,000원이고 최근 추세는 -40.9%입니다. 실질취득액이 최근 시세의 122.7%인 현재 회차에서는 전체 평균 대비 할인율보다 최신 거래의 하락 신호가 더 중요합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적 접근. 여기에 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제를 함께 점검해야 하는 물건입니다.
