창원지방법원 2025타경11743. 김해시 구산동 김해구산4주공아파트 407동 13층 1306호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 13층입니다. 감정가는 107,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 74,900,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리 흐름의 기준은 2016년 10월 5일 설정된 주식회사미래크레디트대부 근저당권 19,500,000원입니다. 이후 등기된 비엔케이캐피탈 가압류, 아주캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 구산동 410 김해구산4주공아파트 407동 13층 1306호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김대성 (2008.05.29. 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 청구금액 | 144,403,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 현장조사상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 여러 근저당권과 가압류가 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.10.05. 미래크레디트대부 근저당권입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈 가압류 18,133,225원, 아주캐피탈 가압류 10,436,083원, 국민건강보험공단 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 단지명 대조가 먼저
비교 실거래 자료에는 단지명이 구산5주공, 비교 대상 면적이 49.62㎡로 표시되어 있습니다. 본건 주소의 단지명은 김해구산4주공아파트이므로 단지명이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 본건의 확정 시세가 아니라 입찰 전 대조가 필요한 참고 가격으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.13㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 49.13㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 49.13㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 49.13㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 49.13㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 49.13㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2025.12 | 49.13㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 49.13㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 86,375,000원 |
가격 판단에는 과거 거래 전체 평균 87,666,666원보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 86,375,000원, 최신 2026년 7월 거래는 87,000,000원입니다. 현재 최저가 74,900,000원은 최근 12개월 평균의 86.7%입니다.
다만 최근 12개월 가격은 그 이전 거래 대비 -4.3%로 하락했습니다. 즉 비교 자료만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 시장 자체도 상승장이 아니라 최근 가격이 낮아지는 흐름입니다. 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 줄 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,748,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 18,133,225원 | 18,133,225원 |
| 3. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 10,436,083원 | 10,436,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,082,492원 |
현재 최저가 74,900,000원 가정에서는 위 채권 합계 48,069,308원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 25,082,492원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 74,900,000원 | 48,069,308원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 52,430,000원 | 48,069,308원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 36,701,000원 | 35,640,382원 | 12,428,926원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 52,430,000원까지 내려가지만 현재 반영된 채권 48,069,308원은 여전히 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시 36,701,000원에서는 채권 미배당액이 12,428,926원 발생합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 구산동 소재 구산고등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지와 도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 아스팔트싱글지붕 15층 건물 내 13층. 위생·소방·옥내소화전·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택부지로 이용 중이며 서측 중로1류, 북서측 소로2류, 남측 소로1류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 865,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부조사는 하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자·전입관계를 반드시 확인하세요.
- 시세 단지명 확인. 본건은 김해구산4주공아파트인데 비교 실거래 자료는 구산5주공으로 표시됩니다. 동일 단지·동일 생활권 자료인지 먼저 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -4.3%입니다. 86.7%라는 할인율만 보지 말고 최근 하락 흐름을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 이후 가압류·압류의 소멸 여부, 배당요구 및 매각물건명세서를 입찰 전에 원본으로 다시 대조하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제 결과에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료를 확인하세요.
- 관리비·명도. 내부 확인이 되지 않은 만큼 체납관리비와 실제 점유자의 명도 필요 여부도 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 ‘확정 메리트’는 시세 대조 뒤에
이 사건의 현재 배당구조는 명확합니다. 최저가 74,900,000원에 매각된다고 가정하면 현재 반영된 채권은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 때문에 낙찰 후 추가 부담액이 붙는 구조는 아닙니다.
가격도 비교 자료만 놓고 보면 긍정적입니다. 실질취득가 74,900,000원은 최근 12개월 평균 86,375,000원의 86.7%, 최신 거래 87,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -4.3%이고, 무엇보다 비교 시세의 단지명이 구산5주공으로 본건 김해구산4주공아파트와 다릅니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원은 강점, 가격 메리트는 동일 단지 시세 확인 후 확정”으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
