창원지방법원 2025타경11753. 창원시 의창구 도계동 영남양지맨션 1층 103호, 전용 84.74㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물의 1층 남서향 세대로, 사용승인일은 1992.07.10입니다. 현재 소유자는 주혜란·주경란 씨가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.01.15 한정승인심판 상속을 원인으로 2025.05.23 소유권을 이전받았습니다.
권리의 핵심은 오래된 등기 이력을 현재 유효한 권리와 분리해서 보는 것입니다. 1995년 동부농업협동조합 근저당과 2000~2001년 삼성생명 근저당 3건은 뒤이어 말소등기가 확인됩니다. 따라서 등기 흐름상 현재 남아 있는 담보권 가운데 가장 이른 권리는 2001.03.28 설정된 삼성화재해상보험 근저당 67,600,000원으로 읽히며, 그 뒤의 한국주택금융공사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 415-5 영남양지맨션 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.74㎡ · 지하 1층, 지상 9층 중 1층 · 남서향 |
| 소유자 | 주혜란 2분의 1 · 주경란 2분의 1 (2025.01.15 한정승인심판 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 81,365,579원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지규모 / 사용승인 | 49세대 / 1992.07.10 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
확인된 임차인은 0명이며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 확정적으로 없다고 단정하기보다는 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
2014.07.22에는 한국주택금융공사의 근저당 1,124,000,000원과 함께, 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재되었습니다. 이 권리들은 2001.03.28 담보권보다 후행합니다. 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 금지사항등기의 말소촉탁 대상 여부는 매각물건명세서 원문과 매각 후 등기 정리 결과를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 거래 시점이 오래됐다
영남양지맨션 동일 면적대의 확인된 실거래 8건입니다. 전체 평균은 176,312,500원이고, 최근 12개월 평균은 199,333,333원입니다. 최신 거래는 2023.06의 218,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.7% 높은 흐름으로 집계되었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 84.74㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.10 | 84.74㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 84.74㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 84.74㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 84.74㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 84.86㎡ | 6 | 154,000,000원 |
| 2021.07 | 84.74㎡ | 6 | 175,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 176,312,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 199,333,333원 |
현재 최저가 119,000,000원은 전체 평균의 67.5%, 최근 12개월 평균의 59.7%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 119,000,000원으로 동일하며, 수치상으로는 과거 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 동부농업협동조합 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 삼성생명보험 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 삼성생명보험 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 삼성생명보험 근저당 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 5. 삼성화재해상보험 근저당 | 67,600,000원 | 45,034,000원 |
| 6. 배수열 근저당 | 7,500,000원 | 0원 |
| 7. 한국주택금융공사 근저당 | 1,124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,270,600,000원 중 예상 배당액은 116,534,000원이며, 미배당액은 1,154,066,000원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 81,365,579원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않았으며, 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 9층 건물의 1층 103호입니다. 복도식·남서향이며 사용승인일은 1992.07.10입니다.
- 주위환경. 인근은 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로·주차. 남서측·남동측·북동측으로 소로에 접하고 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 대지 1,486.3㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 930,100원/㎡입니다.
- 환금성. 49세대 소규모 단지이고 대상 물건은 1층입니다. 확인된 거래는 있으나 최신 거래가 2023.06이므로 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재대조. 과거 근저당의 설정등기와 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하고, 법원이 표시한 최선순위 설정일자와 일치하는지 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없이 임대차 등 소유권 제한행위를 금지하는 등기가 매각으로 정리되는지 매각물건명세서와 등기촉탁 범위를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 동부농협·삼성생명·배수열 근저당이 예상배당에 포함되어 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 대지권 지번 확인. 등기상 대지권 목적 토지는 도계동 360-1 및 361로 기재되어 있으나, 1998.11.04 구획정리 완료 후 도계동 415-5 대 1,486.3㎡로 신지번이 부여되었습니다. 토지대장, 집합건축물대장과 등기 표시의 연결관계를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 최신 실거래가 2023.06이므로 동일 단지 현재 매물, 1층 거래사례, 내부 수리 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 1층의 습기·소음·사생활 조건, 도시가스 난방, 승강기와 지하주차장 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 서류 정합성 확인이 먼저다
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 199,333,333원의 59.7%이고, 확인된 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 가격 여지가 분명합니다. 그러나 최신 거래가 2023.06에 머물러 있고, 49세대 소규모 단지의 1층 물건이라는 점은 환금성을 낮추는 요소입니다.
권리분석에서는 더 중요한 확인사항이 있습니다. 등기상 이미 말소된 과거 근저당들이 예상배당에 포함되어 있어, 표면적인 배당순위와 실제 등기 흐름이 일치하지 않습니다. 2001.03.28 삼성화재해상보험 근저당을 중심으로 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 원본에서 확인하고, 임대관계 미상인 점유 상태까지 정리된 뒤에야 안전한 응찰가를 정할 수 있습니다. 가격은 검토 가능, 권리서류는 조건부 합격. 이 물건은 낮은 최저가보다 말소 이력과 현장 점유의 확인이 먼저입니다.
