창원지방법원 2025타경11758. 김해시 지내동 327-8 소재 물건으로, 감정 이용상태는 1~3층 근린생활시설 및 4층 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이고 사용승인일은 2003.04.14입니다. 토지는 330.0㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 준공업지역입니다.
숫자만 보면 가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 1,270,489,120원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 622,539,000원, 즉 시나리오상 감정가 49%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설과 단독주택이 결합된 복합 이용물건은 일반 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11758 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 지내동 327-8 · 김해대로2715번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 및 4층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2003.04.14 |
| 토지 | 330.0㎡ · 공장용지 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,270,489,120원 / 622,539,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 774,625,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 2022년 근저당은 이전
등기 흐름을 길게 보면 2003년 영남화훼농업협동조합 근저당, 2015년 사상농업협동조합 근저당과 노환부 전세권, 2017년 중소기업은행 근저당, 2020년 중소기업은행 근저당 등이 설정됐지만 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 주의해서 볼 부분은 2022.09.21 영남화훼원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 852,000,000원이고, 2025.06.20 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 점유·임차관계 — “없음”이 아니라 “미상”에 가깝다
구체적으로 확인된 임차인 명단은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “임차인 없음” 또는 “명도 부담 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다.
배당 시뮬레이션은 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 명세서 자체가 대항력 임차인의 존재 가능성을 경고하고 있으므로, 이 0원을 실제 인수위험이 완전히 제거됐다는 뜻으로 받아들이기보다 현황조사·전입세대·사업자등록 점유관계와 원본 명세서를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 평가는 유보
현재 최저매각가는 622,539,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가 49%이고, 한 차례 더 유찰되면 435,777,300원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 305,044,110원(감정가 24%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 622,539,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 435,777,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 305,044,110원 | 0원 |
중요한 점은 감정가와 시세가 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 622,539,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만 보고 가격 가점을 크게 줄 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 622,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,625,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 613,913,610원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 8,625,390원을 제외한 613,913,610원이 소유자 교부액으로 산정되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모
- 이용상태. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2003.04.14입니다.
- 토지. 면적 330.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 상업용, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이고 소로2류와 접하며, 비행안전제2구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,300,000원/㎡입니다.
- 입지. 활천초등학교 남동측 인근이며 상업시설, 아파트, 후면 주택, 공장이 혼재합니다. 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계 미상이며 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이라는 비고가 있으므로 현황조사와 점유관계를 최우선 확인합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2022.09.21 근저당과 2025.06.20 근저당권 이전, 2025.07.07 경매개시결정을 등기 원본에서 함께 대조합니다.
- 채권액 확인. 농업협동조합자산관리회사 청구액 774,625,740원과 실제 담보채권·채권계산서를 확인합니다.
- 배당표 검증. 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 613,913,610원으로 표시되는 부분은 그대로 투자 판단에 사용하지 않습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 근린생활시설·단독주택 복합물건의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 현장에서 확인합니다.
- 토지 규제. 준공업지역, 비행안전제2구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 이용제한을 검토합니다.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 볼 것은 “인수·점유·배당”
이 물건은 표면적으로는 감정가 1,270,489,120원에서 622,539,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 근린생활시설과 단독주택이 결합된 복합물건이고, 임대관계는 미상이며 명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 경고가 있습니다. 또한 2022년 설정된 852,000,000원 근저당이 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 경매를 신청한 흐름을 갖고 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리확인이 끝난 물건은 아니다”입니다. 배당 계산상 인수 0원을 그대로 신뢰하기보다, 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·채권계산서를 맞춰 본 뒤 대항력 임차인과 담보권 소멸 여부가 명확해질 때 비로소 입찰가를 논할 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 피해야 합니다.
