창원지방법원 2025타경11810. 김해시 대청동 갑오마을부영아파트 504동 1003호입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,025,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 평형 평균 135,833,333원의 44.2%라 매우 싸 보입니다. 하지만 등기부에는 홍은설 명의의 주택임차권이 2025.04.04 등기되어 있고, 임대차계약은 2020.11.05 및 2022.12.17, 주민등록과 점유개시는 2021.01.19, 확정일자는 각각 2020.11.18 및 2022.12.19로 기재돼 있습니다.
특히 보증금은 최초 140,000,000원에서 이후 147,000,000원으로 기재되어 있고, 강제경매 신청채권자 역시 홍은설이며 청구액도 147,000,000원입니다. 데이터상 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 최저가 60,025,000원을 독립된 취득가격으로 보면 안 되고, 배당 후 남는 임차보증금까지 합친 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 333-6 갑오마을부영아파트 504동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 계동로 86 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 12층 건물 내 10층 |
| 동일 평형 기준 | 80.7474㎡ · 실거래 매칭 80.75㎡ |
| 소유자 | 박승필 · 2021.01.11 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 60,025,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍은설 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행·우리은행·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매에서 핵심은 2025.04.04 등기된 홍은설의 주택임차권입니다. 이 임차권에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.01.19이고, 강제경매개시결정은 2025.07.16입니다. 데이터상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있으므로, 안전하게는 대항력 있는 선순위 임차권을 전제로 입찰가를 산정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍은설 | 504동 1003호 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 → 147,000,000원 | 대항력 有 판단 주민등록·점유 2021.01.19 | 확정일자 있음 2020.11.18 · 2022.12.19 | 미배당 승계 위험 |
데이터에는 홍은설이 임차권자이면서 경매신청채권자와 동일하다는 점 때문에 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성” 경고가 표시되어 있습니다. 다만 등기부에는 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자와 보증금이 구체적으로 기재되어 있으므로, 관계가 별도로 확인되기 전까지는 147,000,000원 임차보증금 권리를 실제 부담으로 놓고 계산하는 보수적 접근이 필요합니다.
③ 시세 비교 — ‘최저가 44.2%’가 아니라 실질취득을 비교
갑오마을5단지부영6차 동일 평형 80.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 135,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 150,000,000원, 표본 최저는 110,000,000원, 최고는 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.75㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 80.75㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2026.01 | 80.75㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2026.01 | 80.75㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2025.12 | 80.75㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 135,833,333원 |
명목 최저가 60,025,000원은 최근 12개월 평균의 44.2%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 미배당액을 반영한 현재 회차 실질 총부담 약 148,480,450원은 최근 12개월 평균보다 약 9.3% 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 사건을 “시세 절반 이하의 아파트”로 평가해서는 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 홍은설 배당 | 미배당 | 실질 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 60,025,000원 | 58,544,550원 | 88,455,450원 | 148,480,450원 |
| 4회 유찰 시 | 42,017,500원 | 40,861,185원 | 106,138,815원 | 148,156,315원 |
| 5회 유찰 시 | 29,412,249원 | 28,482,829원 | 118,517,171원 | 147,929,420원 |
실질 총부담은 각 회차의 매각가에 신청채권자 홍은설의 미배당액을 더한 값입니다. 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다는 전제로 계산했습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,450원 |
| 1. 경매신청채권자 · 홍은설 | 147,000,000원 | 58,544,550원 |
| 미배당 | - | 88,455,450원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 홍은설 배당에 소진됩니다. 미배당 88,455,450원은 선순위 임차권이 유지되는 경우 매수인 인수위험으로 봐야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 대청동 소재 계동초등학교 남동측 인근이며, 부근은 대단위 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지·평형. 갑오마을5단지부영6차 400세대, 2002.08.19 준공, 동일 평형 기준 80.7474㎡입니다.
- 도로. 단지 서측으로 대로3류, 남측으로 중로1류와 접하고 동측으로 보행자전용도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,150,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 12층 건물 내 10층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 시설되어 있습니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득가를 분리해서 보지 말 것. 현재 최저가 60,025,000원에 미배당 88,455,450원을 더한 약 148,480,450원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 홍은설 임차권 원본 확인. 임대차계약 2020.11.05·2022.12.17, 주민등록·점유 2021.01.19, 확정일자 2020.11.18·2022.12.19, 보증금 140,000,000원·147,000,000원의 연결관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 미배당 승계 범위 확인. 매각물건명세서에도 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음”이 기재되어 있으므로, 배당 후 잔액의 매수인 부담 여부가 최우선 확인사항입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 홍은설입니다. 데이터상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관계 및 채권 성격을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격할인으로 착각하지 말 것. 4회·5회 유찰 가정에서도 실질 총부담은 약 148,156,315원·147,929,420원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 135,833,333원, 최신 거래는 150,000,000원, 표본 최고는 158,000,000원입니다.
맺으며 — “6,002만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 3회 유찰도, 감정가 대비 34.3%라는 숫자도 아닙니다. 147,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 현재 배당가정대로라면 홍은설에게 58,544,550원이 배당되고 88,455,450원이 남습니다. 이를 인수하면 낙찰가 60,025,000원을 더한 실질 총부담은 약 148,480,450원입니다.
최근 12개월 동일 평형 평균 135,833,333원과 비교하면 오히려 높은 수준이고, 최신 거래 150,000,000원과 거의 같습니다. 추가 유찰로 최저가가 42,017,500원, 29,412,249원까지 내려가도 미배당 보증금이 커지면서 총부담은 약 148,156,315원, 147,929,420원으로 유지됩니다. 낙찰가는 싸 보이지만 실질취득가는 싸지 않다. 이 물건은 그 한 문장으로 정리됩니다.
