창원지방법원 2025타경11811. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 본건은 창원광장 남서측 인근 올림픽상가 지하2층 2호로, 감정가는 508,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 355,600,000원입니다. 소유자 최동천은 2021.03.29 매매를 원인으로 2021.04.16 거래가액 500,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 성가신용협동조합이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 와이더블유주식회사 근저당과 다수의 가압류·압류, 현재의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 권리 외 현장 상태에서는 관리비 미납액이 111,571,900원에 달하고 전기는 요금 미납으로 단전 상태라는 점이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 지하2층 2호 · 도로명 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 81 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상점) · 현황 공실 상태로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 7층, 지하 2층 건물 내 지하2층 2호 |
| 소유자 | 최동천 · 2021.04.16 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 355,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 322,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.16 성가신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 와이더블유주식회사 근저당, 경남신용보증재단·한국기업렌탈·중소벤처기업진흥공단· 비엔케이캐피탈·서울보증보험·올림픽상가번영회관리소의 가압류, 국민건강보험공단·국·창원시의 압류 및 현재 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사하데스클럽(최동천) | 809.0000㎡ | 2021.06.14 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2021.06.14은 말소기준권리인 2021.04.16보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 조사 건으로, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
③ 가격·환금성 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 508,000,000원의 70%인 355,600,000원입니다. 등기상 이 물건은 2014년 450,000,000원, 2018년 480,000,000원, 2021년 500,000,000원의 거래가액 기록이 있습니다. 다만 이 과거 거래는 현재 시세 그 자체가 아니므로, 최저가가 과거 거래가보다 낮다는 사실만으로 현재 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 시점 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 2014.07.04 | 주식회사탑푸드 소유권이전 | 450,000,000원 |
| 2018.11.01 | 안상인 소유권이전 | 480,000,000원 |
| 2021.04.16 | 최동천 소유권이전 | 500,000,000원 |
| 감정가 | 법원경매 감정가 | 508,000,000원 |
| 현재 | 1회 유찰 최저매각가 | 355,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 355,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,778,400원 |
| 2. 근저당 · 성가신용협동조합 | 408,000,000원 | 349,821,600원 |
| 3. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 192,774,780원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 109,461,927원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국기업렌탈 | 21,610,264원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,464,479원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 23,315,555원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,139,793원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 올림픽상가번영회관리소 | 42,287,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 959,054,638원 중 채권자 예상배당은 349,821,600원, 미배당은 609,233,038원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원광장 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이며, 현황은 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 2,911.7㎡의 상업용 평지입니다. 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북동측 중로1류, 북서측 소로2류에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 2025.07.24 기준 111,571,900원 미납 사실이 확인됩니다. 실제 부담 범위와 현재 잔액을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 단전 상태. 전기요금 미납으로 단전 상태이므로 재사용에 필요한 조건과 비용을 확인해야 합니다.
- 내부 비품. 현황조사상 내부에 비품이 다수 소재합니다. 인도 시 잔존물 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 주식회사하데스클럽(최동천)의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 최신 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 관리비·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 큰 숫자가 있다
이 사건은 권리 자체만 놓고 보면 구조가 분명합니다. 2021.04.16 성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 조사상 임차인도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 유찰물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다.
판매시설은 지하2층에 있고 현재 공실로 탐문됐으며, 2025.07.24 기준 관리비가 111,571,900원 미납됐고 전기도 단전 상태입니다. 현재 최저가 355,600,000원은 감정가 508,000,000원의 70%이지만, 이 할인율만으로 가격 우위를 확정할 근거는 아닙니다. 이 사건의 승부처는 등기상 인수 여부가 아니라 공실 상가의 실제 활용 가능성, 관리비·전기 상태, 그리고 재매각 시 환금성입니다.
