창원지방법원 2025타경11811. 창원광장 남서측 인근 올림픽상가 지하 2층 2호입니다. 경매 용도 표기는 대지이며, 집합건축물대장상 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 감정평가 당시에는 현황 공실로 탐문됐고, 내부에는 비품이 다수 남아 있으며 전기요금 미납으로 단전된 상태입니다. 현재 소유자 최동천 씨는 2021년 4월 16일 거래가 500,000,000원에 취득했고, 같은 날 성가신용협동조합 근저당 408,000,000원이 설정됐습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 355,600,000원입니다. 숫자만 보면 152,400,000원 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고 지하층 판매시설·공실·단전·대규모 관리비 미납이 함께 존재합니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 지하2층 2호 도로명: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 81 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 경매 용도 표기 대지 · 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 최동천 (2021.04.16. 거래가 500,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 508,000,000원 / 355,600,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성가신용협동조합 / 322,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 현황 특이사항 | 내부 비품 다수 · 관리비 111,571,900원 미납 · 전기요금 미납으로 단전 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘기준권리 재확인’이 먼저
2016년 5월 23일 구미시 압류는 2018년 12월 11일 해제에 따라 말소됐습니다. 또 2018년 11월 1일 설정된 대형선망수산업협동조합 근저당 600,000,000원은 2021년 4월 16일 일부포기를 원인으로 한 말소 기재가 있습니다. 그런데 현재 예상배당표에서는 이 근저당을 최선순위로 두고 매각대금 대부분인 349,821,600원을 배당하는 것으로 계산합니다.
앞선 근저당이 본건에서 유효하게 말소됐다면 2021년 4월 16일 성가신용협동조합 근저당 408,000,000원이 실질적인 말소기준 후보가 됩니다. 점유 신고자의 전입일은 그 이후인 2021년 6월 14일이므로, 현재 조사 결과상 대항력은 없습니다. 이후 와이더블유주식회사 근저당과 다수의 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유자·임차관계
| 점유 신고자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사하데스클럽(최동천) | 809.0000㎡ | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 주식회사하데스클럽(최동천)의 점유 신고가 있으나, 전입일이 말소기준 후보인 2021.04.16. 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가에서는 현황 공실로 탐문됐으므로, 실제 점유 상태와 내부 비품의 소유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저가 355,600,000원은 감정가 508,000,000원의 정확히 70%입니다. 2회 유찰 시 248,919,999원, 3회 유찰 시 174,243,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 어느 회차가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 355,600,000원 | 0원 | 1,209,233,038원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 248,919,999원 | 0원 | 1,314,419,519원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 174,243,999원 | 0원 | 1,388,050,055원 |
③ 예상배당표 (매각가 355,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,778,400원 |
| 2. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 600,000,000원 | 349,821,600원 |
| 3. 근저당 · 성가신용협동조합 | 408,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 192,774,780원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 109,461,927원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국기업렌탈 | 21,610,264원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,464,479원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 23,315,555원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,139,793원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 올림픽상가번영회관리소 | 42,287,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,559,054,638원 중 예상배당은 349,821,600원, 예상 미배당은 1,209,233,038원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며, 미납관리비는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원광장 남서측 인근으로, 주위는 상업·업무용 건물과 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(상점)이나 감정평가 당시 현황은 공실로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 7층·지하 2층 건물 내 지하 2층 2호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북동측 중로1류, 북서측 소로2류에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,911.7㎡, 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 2층 판매시설, 현황 공실, 단전 및 대규모 관리비 미납이 함께 있어 매수 후 이용과 처분 계획을 구체적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 대조. 대형선망수산업협동조합 근저당의 2021.04.16. 일부포기 말소 범위와 공동담보 관계를 등기부 원문으로 확인하세요.
- 관리비 원장 확인. 2025.07.24. 기준 111,571,900원의 부과 기간·항목·납부 변동 및 실제 부담 범위를 올림픽상가번영회관리소에서 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 점유 신고자는 존재하지만 감정평가상 공실입니다. 실제 사용 여부, 출입 가능 상태, 내부 비품의 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 단전 복구 확인. 전기요금 미납으로 단전 상태이므로 복구 조건과 시설 작동 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 해당 여부와 예상 교부액을 확인하세요.
- 가격 검증. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 355,600,000원이 시장가격보다 낮다고 단정하지 말고, 동일 상가 지하층의 매매·임대 가능성을 별도로 조사하세요.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08.이므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 관리비와 선순위 확인이 먼저”
이 물건은 점유 신고자의 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전형 물건이라 보기 어렵습니다. 최저가의 약 31.4%인 미납관리비 111,571,900원, 전기요금 미납에 따른 단전, 현황 공실, 지하 2층 판매시설이라는 이용조건이 겹칩니다.
무엇보다 2018년 대형선망수산업협동조합 근저당은 등기상 2021년 일부포기 말소 기재가 있는데도 예상배당에서는 최선순위로 반영돼 있습니다. 이 권리의 존속 여부가 정리되지 않으면 배당 구조의 출발점부터 달라집니다. 권리 인수는 0원으로 보이지만, 관리비와 원본 권리 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트를 논하기 어려운 지하 상가입니다.
