대구지방법원 2025타경10952. 영주시 풍기읍 성내리 소백타운 비동 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 87,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 등기부만 보면 2016년 풍기인삼협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 12년 이상 앞선 전입자입니다.

박효성은 전입세대확인서상 2004.02.19 전입으로 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자와 임대차관계가 확인되지 않아, 이 정보만으로 법적 대항력을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 권리분석의 올바른 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 실제 임대차와 보증금이 확인되어 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 금액이 남는다면 그 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

이 전입자는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 전입자로 확인된 1명입니다. 따라서 보증기관 승계액을 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 본인의 임차보증금 자체가 얼마인지 알 수 없다는 점이 핵심입니다. 특히 실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 실질취득가는 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 하며 결과적으로 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 현재는 보증금이 확인되지 않아 이 계산을 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 69.2% 할인은 ‘표면 가격’일 뿐

소백타운은 총 16세대, 사용승인일은 2003.05.22입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 최신 거래인 2024.01에는 대상과 동일한 전용 79.52㎡·2층이 88,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 88,000,000원이며, 최근 가격 지표는 과거보다 15.8% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 88,000,000원의 69.2%입니다. 숫자만 보면 27,100,000원 낮습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 낙찰가만 놓고 본 표면 비교입니다. 선순위 전입자의 인수보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 “시세보다 30.8% 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)

현재 배당 시나리오상 채권총액은 351,916,043원, 채권자 예상배당은 59,403,800원, 미배당은 292,512,243원입니다. 다만 박효성의 보증금·확정일자·배당관계가 확인되면 실제 배당순위, 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 위 수치만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건물의 2층 201호입니다.
• 주위환경. 풍기119안전센터 남동측 인근으로 연립·다세대주택·아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 풍기역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 4미터, 동측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 201,800원/㎡입니다. 토지는 982.0㎡, 평지의 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 거래 표본. 소백타운은 16세대이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 평균 산정 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
• 현장 확인. 내부는 소유자 및 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않아 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태를 기준으로 감정평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박효성 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당관계를 확인해 대항력과 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
• 실질취득가로 비교. 현재 최저가 60,900,000원만 실거래 88,000,000원과 비교하지 말고, 인수 가능 보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 42,630,000원, 3회 유찰 시 29,840,999원이지만, 선순위 임차보증금이 실제 인수된다면 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했으므로 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
• 소규모 단지 거래성 확인. 16세대 다세대이고 실거래 표본이 3건이므로 매도 시점의 실제 매수층과 거래기간을 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “60,900,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다

이 사건의 표면적인 숫자는 매력적입니다. 감정가 87,000,000원에서 한 차례 유찰돼 60,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 88,000,000원의 69.2%입니다. 가격 흐름도 최근 지표가 과거보다 15.8% 높습니다. 하지만 이 물건의 결론을 결정하는 숫자는 60,900,000원이 아니라 아직 확인되지 않은 박효성의 보증금입니다.

전입일 2004.02.19는 말소기준 2016.04.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다. 따라서 이 사건의 현재 결론은 “표면 가격은 낮지만 권리 확인 전 가격 메리트 확정 금지”입니다. 선순위 전입자의 임대차관계가 해소되는 순간에야 비로소 88,000,000원 실거래와 제대로 비교할 수 있습니다.