대구지방법원 2025타경100267. 경상북도 영주시 영주동에 있는 영주카톨릭병원 건물과 토지에 관한 경매입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 의료시설로, 매각물건명세서에는 병원시설로 이용되었으나 현재 폐업 중인 것으로 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상이며, 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
소유자는 주식회사코이카메디칼입니다. 2023.04.28. 소유권을 취득하면서 우리은행 명의의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 우리은행의 추가 근저당권 2,400,000,000원과 여러 가압류·압류가 발생했고, 2025.02.24. 에프더블유2412유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
등기상 근저당권 및 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 먼저 존재했을 가능성이 있는 점유·임차 권리입니다. 특히 선순위 전입자로 확인된 3명의 보증금이 모두 불명확하므로, 예상배당표의 매수인 인수액 0원을 최종적인 인수 없음으로 받아들일 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 3-2 영주카톨릭병원 · 도로명주소: 번영로 176 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 의료시설(병원) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 1,895.0㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사코이카메디칼 (2023.04.28. 소유권이전) |
| 감정가 | 7,446,236,320원 |
| 최저매각가 | 3,648,656,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 6,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 을구 11번 우리은행 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 이동 가능한 컨테이너 1동 매각 제외 |
| 현재 이용상태 | 의료시설 · 병원 폐업 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유권리는 별개
현재 권리순위의 기준은 2023.04.28. 우리은행 근저당권입니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당권과 우리자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소되어, 현재의 말소기준권리보다 앞서 존속하는 등기담보권으로 취급하지 않습니다.
우리은행의 후순위 근저당권 2,400,000,000원, 신용보증기금·장영숙·김종수의 가압류, 영주시와 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이들 채권에 미배당이 발생한다는 사실만으로 그 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석 — 선순위 전입자 3명이 핵심
확인되는 임차·전입 관련자는 5명입니다. 상가건물임대차현황서상 등록자 김광철, 전입세대확인서상 전입자 박용진·박은혜·박인균, 상가건물임차권등기자 이정현입니다. 다만 전입세대확인서에 기재된 사람을 모두 독립된 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
| 성명 / 점유·임차 구분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광철 상가건물임대차현황서상 등록자 |
2023.11.15. | 100,000,000원 월 40,000,000원 |
없음 기준권리 이후 |
미확인 확정일자 미상 |
기재된 순위상 인수 없음 |
| 박용진 전입세대확인서상 전입자 |
2019.12.11. | 미상 | 가능·미상 기준권리 이전 전입 |
미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 박은혜 전입세대확인서상 전입자 |
2007.01.12. | 미상 | 가능·미상 기준권리 이전 전입 |
미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 박인균 전입세대확인서상 전입자 |
2019.12.11. | 미상 | 가능·미상 기준권리 이전 전입 |
미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 이정현 1층 남서쪽 소매점 38.46㎡ 상가건물임차권등기 |
전입기록 2015.01.23. 사업자등록신청 2023.07.06. 확정 2023.07.06. |
25,000,000원 월 600,000원 |
성립 확인 필요 전입·사업자등록 시점 상이 |
배당요구 25,000,000원 우선배당 가정 |
전액 배당 시 해당 보증금 잔액 0원 실제 배당 확인 필요 |
김광철의 상가 임대차 관련 등록일은 말소기준 이후이고, 보증금은 100,000,000원, 월 차임은 40,000,000원으로 기재되어 있습니다. 기재된 순위상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 실제 계약과 점유 형태는 원본 자료로 확인하는 것이 필요합니다.
실질취득 비용의 계산 기준은 낙찰가만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해소되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 이러한 인수형 구조의 존재 여부부터 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 3,648,656,000원입니다. 감정가 7,446,236,320원 대비 49% 수준까지 하락했습니다. 하지만 이는 감정가 대비 경매가격의 비율일 뿐, 현재 부동산 매매시세 대비 할인율이 아닙니다.
영주카톨릭병원은 일반 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 병원시설의 건축 구조와 전용설비, 폐업 상태, 향후 사용 가능 용도 및 인수 위험을 함께 고려해야 하므로, 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 단정할 근거가 부족합니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,648,656,000원 | 5,838,496,575원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,554,059,200원 | 6,922,147,407원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,787,841,440원 | 7,680,702,989원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,648,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,886,560원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 을구 11 · 우리은행 근저당권 | 6,000,000,000원 | 3,584,769,440원 |
| 3. 을구 12 · 우리은행 근저당권 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 522,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 장영숙 | 101,266,015원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김종수 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 이정현 보증금을 우선 반영하고, 잔여 매각대금을 우리은행 선순위 근저당권에 배당하는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 배당순위와 금액은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자의 채권 관계 및 배당수령권자도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가·금융시설·주택·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 의료시설 등으로 이용된 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 병원시설로 이용되었으나 현재 폐업 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다. 폐업 이후 실제 설비의 작동 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,895.0㎡, 공시지가 825,700원/㎡입니다. 표시된 도로 조건은 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 향후 용도변경이나 재활용 계획 수립 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 시설과 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로 소유 및 반출 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 병원 전용 성격의 대형 건물은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 폐업 상태와 재활용 비용을 고려하면 감정가 대비 가격 하락만으로 환금성을 긍정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. 박용진·박은혜·박인균의 실제 점유, 세대 관계, 임대차계약 체결 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 전입 사실과 독립 임차인 여부를 구분하는 것이 우선입니다.
- 대항력 및 인수액 확정. 선순위 전입자의 대항력이 인정된다면 배당 후 남는 보증금의 매수인 승계 여부를 확인하고, 낙찰가에 이를 합산하여 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 이정현 임차권 검증. 2015.01.23. 전입기록과 2023.06.30. 점유개시, 2023.07.06. 사업자등록·확정일자 사이의 관계를 확인해야 합니다. 배당요구와 실제 보증금 완제 가능성도 함께 검토해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건에 관한 체납액, 세목, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하여 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 경매개시 채권자 에프더블유2412유동화전문유한회사와 우리은행 근저당권의 채권양도·담보권 승계 관계를 대조해야 합니다.
- 병원시설 활용성. 폐업된 의료시설의 내부 설비 상태와 향후 재사용·용도변경 가능성을 확인해야 합니다. 설비 복구와 건물 관리에 따른 추가 비용도 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 범위를 원본 명세서로 확인하고, 매각 제외 컨테이너의 점유 및 반출 문제를 점검해야 합니다.
- 실거래 시세와 자금조달. 병원 또는 유사 의료·상업시설 거래와 활용가치를 검토한 뒤 입찰가 상한을 설정해야 합니다. 단순 감정가 할인율을 시장 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 점유·명도 및 미납 비용. 병원 폐업과 별개로 실제 점유자를 확인하고, 인도·명도 문제, 미납 공과금 및 관리비의 부담 범위를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 서류를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 인수 위험 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 7,446,236,320원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 3,648,656,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 감정가의 49%라는 사실은 안전한 투자 또는 저가 매수를 의미하지 않습니다.
말소기준권리는 2023.04.28. 우리은행 근저당권으로 명확하고, 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 실제 임대차관계와 보증금은 확정되지 않았습니다. 이들이 적법한 대항력을 갖춘 임차인이라면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류, 병원 폐업, 시설 재활용의 불확실성, 대형 의료시설 특유의 환금성 문제가 중첩되어 있습니다. 비교 가능한 최근 매매시세도 확정되지 않은 상황에서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 재조사 우선입니다. 선순위 전입자 3명의 대항력과 보증금, 실제 배당 및 세금 부담을 확정하고, 폐업 병원시설의 실질 시장가치를 검증한 이후에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 용도로 활용할 수 있느냐입니다.
