대구지방법원 2025타경100267. 경상북도 영주시 영주동 3-2의 영주카톨릭병원으로, 건물과 토지가 함께 평가된 기타 + 토지 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이고, 감정평가상 의료시설 등으로 이용 중이지만 현재는 폐업 중입니다. 토지면적은 1,895.0㎡, 용도지역은 일반상업지역이며 중로각지의 상업용 토지입니다.
권리관계는 2023년 4월 28일 설정된 을구 11번 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 을구 12번 근저당권과 갑구의 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전 전입이 확인된 박용진·박은혜·박인균은 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 소멸권리 여부보다 미상 보증금이 실제로 얼마인지와 누가 어떤 지위로 점유하는지를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100267 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 영주동 3-2 · 경상북도 영주시 번영로 176 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 · 의료시설 등으로 이용 중 · 현재 폐업 중 |
| 토지 | 1,895.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사코이카메디칼 |
| 감정가 / 최저가 | 7,446,236,320원 / 5,212,365,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 전 전입자는 별도 확인
2023.04.28 설정된 우리은행 을구 11번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년의 가압류 3건, 2024~2025년의 압류 4건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박용진(2019.12.11), 박은혜(2007.01.12), 박인균(2019.12.11)은 말소기준 이전 전입이 확인되어 대항력 있음으로 조사됐습니다. 세 사람의 보증금은 모두 미상이며, 매각물건명세서 보완이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 우선변제권과 미상 보증금
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광철 | 상가건물임대차현황서상 등록자임 | 2023.11.15 / 미상 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 박용진 | 전입세대확인서상 전입자임 | 2019.12.11 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 | 가능성 있음 |
| 박은혜 | 전입세대확인서상 전입자임 | 2007.01.12 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 | 가능성 있음 |
| 박인균 | 전입세대확인서상 전입자임 | 2019.12.11 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 | 가능성 있음 |
| 이정현 | 1층 남서쪽 소매점 / 주거 (임차권등기) | 2015.01.23 / 2023.07.06 | 25,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 배당 25,000,000원 |
③ 시세·가격 비교 — 실거래 자료가 없어 ‘저렴’ 판단은 보류
이 사건에는 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 주거용처럼 최근 거래 평균으로 가격 메리트를 계산할 수 없습니다. 대신 현재 회차는 감정가 7,446,236,320원의 70%인 5,212,365,000원으로 진행되며, 2회 유찰 시 3,648,655,500원, 3회 유찰 시 2,554,058,850원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,212,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,523,650원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금 (우선변제) | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,000,000,000원 | 5,132,841,350원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 522,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 장영숙 | 101,266,015원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 김종수 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액 9,423,266,015원 중 5,132,841,350원이 지급되고 4,290,424,665원이 미배당입니다. 매수인 인수액은 배당표 계산상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며, 대항력 있는 미상 보증금 3건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·건물 이용상태와 환금성 메모
- 입지. 영주초등학교 남동측 인근으로 주변은 상가·금융시설·주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 의료시설 등으로 이용 중이나 현재는 폐업 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,895.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 부정형, 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 아님. 지상에는 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 지상의 이동이 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 있는 점유자 확인. 박용진·박은혜·박인균의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 단정하지 마세요.
- 이정현 배당 확인. 이정현은 25,000,000원 보증금, 2023.07.06 확정일자, 2025.07.07 배당요구가 확인되고 우선변제권이 행사되는 구조입니다.
- 세금 압류 4건. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 병원 폐업 상태. 의료시설로 이용되던 건물의 현재 폐업 상태를 전제로 영업 재개·용도전환·시설철거 등의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 하락만으로 적정가를 정하지 말고, 현장가치와 미상 임차부담을 금액화한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 1회 = 안전한 할인”은 아니다
1회 유찰로 최저매각가가 5,212,365,000원까지 낮아졌지만, 이 물건의 핵심 변수는 가격보다 대항력 있는 미상 보증금 3건입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 반면, 말소기준 이전 전입자의 대항력은 별도로 살아남을 수 있기 때문입니다. 여기에 현재 폐업 중인 병원시설, 일괄매각, 컨테이너 제외, 국세·지방세 압류 4건까지 겹칩니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 매수인의 실질부담은 아직 닫히지 않은 사건입니다.
