대구지방법원 2025타경1141. 대구 동구 신암동 355-5 토지와 지상 5층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층으로, 건축물대장상 사용승인일은 2015.05.15입니다. 이용상태는 1층 계단실 등, 2~5층 단독주택(다가구주택)이며, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 공부상 5층 용도는 사무소지만 실제는 다가구주택으로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2015.05.22 설정된 청구로새마을금고 근저당 338,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 260,000,000원 근저당과 이후 전세권·임차권·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 따라서 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 문제는 권리 인수보다 여러 호실에 분산된 임차·점유관계를 실제 인도 과정에서 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 355-5 · 대구광역시 동구 신암남로28길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 등 · 2~5층 단독주택(다가구주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인 2015.05.15 |
| 토지 | 230.7㎡ · 대 · 중심상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 장훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,094,800원 / 985,666,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정빈 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.05.22 청구로새마을금고 근저당 338,000,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 근저당 260,000,000원, 최은정 전세권 75,000,000원, 황정빈·송영승·김혜숙의 주택임차권과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정옥 | 202호 | 2017.04.18 | 미상 | 미상 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주연 | 203호 | 2021.04.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정우 | 302호 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 303호 | 2017.11.13 | 2020.09.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장훈 | 401호 | 2015.11.25 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유민 | 402호 | 2021.06.17 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은정 | 501호 | 2023.03.27 | 미상 | 75,000,000원 | 2025.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황정빈 | 304호 | 2022.06.24 | 2022.06.24 | 55,000,000원 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영승 | 205호 | 2020.10.12 | 2020.09.28 | 50,000,000원 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜숙 | 201호 | 2017.07.03 | 2017.07.03 | 45,000,000원 | 2025.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
표에 나타난 전입일은 모두 2015.05.22 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 확인된 황정빈 55,000,000원, 송영승 50,000,000원, 김혜숙 45,000,000원 및 최은정 전세금 75,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 서정옥·김주연·김정우·김현수·김유민 등은 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 과정에서는 원문 서류와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 985,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,256,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 청구로새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 청구로새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 최은정 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 황정빈 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 245,409,340원 |
현재 최저가 985,666,000원 가정에서는 집행비용 12,256,660원을 제외하고 배당대상 채권 728,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 245,409,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 큰고개오거리 남측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·오피스텔·노선상가·업무용 건물·병원·금융기관·숙박시설·종교시설·역사·관공서·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도심에 소재해 대중교통수단 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 계단실 등, 2~5층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 공부상 5층 용도는 사무소지만 실제 이용은 다가구주택입니다.
- 토지. 면적 230.7㎡, 지목 대, 중심상업지역, 평지·세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,522,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재발신장치, 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수인 인수와 명도를 구분. 등기상 인수액은 0원이지만 여러 호실에 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의와 명도 절차는 별도입니다.
- 보증금 미상 호실 확인. 서정옥·김주연·김정우·김현수·김유민 등 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 매각물건명세서와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 황정빈 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 같은 이름으로 나타나므로 304호 임대차와 강제경매 청구 55,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되므로 현황·감정평가 도면과 실제 경계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 5층 이용상태 확인. 공부상 사무소이나 실제 다가구주택으로 이용 중인 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 권리·배당 구조만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2015.05.22 청구로새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·전세권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 985,666,000원 기준 배당 시뮬레이션에서도 채권 728,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 건물은 2~5층이 실제 다가구주택으로 이용되며 여러 호실의 점유·임차관계가 얽혀 있습니다. 일부는 보증금이 확인되지 않고, 신청채권자 황정빈은 304호 임차권자로도 나타나 관계 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만 현장·명도·임대차 확인 난도는 높은 유형입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기보다는, 실제 점유관계와 매각 범위까지 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
