대구지방법원 2025타경1141. 대구 동구 신암동 355-5, 신암남로28길 42의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 5층 용도는 사무소이지만 실제로는 2~5층이 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 토지는 230.7㎡이고 중심상업지역에 속합니다.
권리분석의 출발점은 2015.05.22 접수된 청구로새마을금고의 채권최고액 338,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 260,000,000원 근저당권을 비롯해, 이후의 전세권·주택임차권·강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 355-5 · 대구광역시 동구 신암남로28길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 등 · 2~5층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 230.7㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2015.05.15 |
| 소유자 | 장훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,408,094,800원 / 1,408,094,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정빈 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준 이후 설정된 최은정의 전세권 75,000,000원, 황정빈의 주택임차권 55,000,000원, 송영승의 주택임차권 50,000,000원, 김혜숙의 주택임차권 45,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 변순자의 전세권 70,000,000원, 송연희의 주택임차권 50,000,000원, 김채린의 주택임차권 60,000,000원은 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력보다 명도 확인이 중요
| 성명 | 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정옥 | 202호 | 2017.04.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주연 | 203호 | 2021.04.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정우 | 302호 | 2023.05.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 303호 | 2017.11.13 / 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유민 | 402호 | 2021.06.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은정 | 501호 | 2023.03.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황정빈 | 304호 | 2022.06.24 / 2022.06.24 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영승 | 205호 | 2020.10.12 / 2020.09.28 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜숙 | 201호 | 2017.07.03 / 2017.07.03 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
401호에는 소유자 장훈의 전입일 2015.11.25가 확인됩니다. 위 점유·임차관계는 모두 말소기준 2015.05.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 여러 호실이 실제 다가구주택으로 사용되는 만큼 낙찰 이후의 점유 이전과 명도 범위는 호실별로 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 매각가와 배당 안정성
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,408,094,800원 | 728,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,126,475,840원 | 728,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 901,180,672원 | 728,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,408,094,800원인 신건입니다. 1회 유찰 시 1,126,475,840원, 2회 유찰 시 901,180,672원으로 계산되며, 세 시나리오 모두 채권 총액 728,000,000원이 전액 배당되는 가정입니다. 이에 따라 회차별 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,408,094,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,480,948원 |
| 1. 근저당 · 청구로새마을금고 | 338,000,000원 | 338,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청구로새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 전세권 · 최은정 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 황정빈 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,613,852원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정된 16,480,948원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 ‘큰고개오거리’ 남측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·오피스텔·노선상가·업무용 건물·병원·금융기관·숙박시설·종교시설·역사·관공서·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 도심에 소재해 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수시설, 승강기, 화재발신장치, 도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 230.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,522,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 공부상 5층 용도는 사무소이고 실제로는 다가구주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.05.22 접수 제119975호 청구로새마을금고 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 존속·말소 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 호실별 점유 확인. 201호·202호·203호·205호·302호·303호·304호·401호·402호·501호 등 여러 호실의 점유관계를 현장에서 확인하고 실제 거주자와 계약관계를 대조하세요.
- 황정빈 관계 확인. 304호 임차권자이자 신청채권자로 기재된 황정빈의 임대차 실체와 채권관계를 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 소액임차인 해당 여부를 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현황·경계·제시외 건물 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 명도비용 반영. 인수권리가 없더라도 다가구주택의 여러 점유자를 상대로 한 인도·명도 절차와 협의 비용을 입찰가 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건은 권리 순위만 보면 방향이 명확합니다. 2015.05.22 청구로새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전세권·임차권과 점유자의 전입은 모두 그 뒤에 있습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 건물의 실제 이용이 2~5층 다가구주택이고 여러 호실의 점유관계가 존재합니다. 또 신청채권자 황정빈이 304호 임차권자로도 기재되어 있어 실제 채권·임대차관계 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 보증금 승계가 아니라 다가구 전체의 점유관계와 명도 관리입니다. 권리 인수는 낮지만, 현장 확인 난도는 낮지 않은 신건으로 보는 것이 적절합니다.
