대구지방법원 2025타경100334. 영주시 휴천동 684-26, 684-37 토지와 건물로 구성된 물건으로, 도로명주소는 구성로235번길 5입니다. 현재 등기상 소유자는 김도영이고, 2025년 6월 11일 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 그 과정에서 농협은행주식회사가 기존 근저당권 실행을 위해 대위했습니다.
권리분석의 기준점은 2022년 4월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 처음 360,000,000원이었고 2024년 2월 27일 456,000,000원으로 변경됐습니다. 다만 현재 배당 시나리오는 360,000,000원 기준으로 전액 배당되며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2001년·2003년 대구은행 근저당권은 이미 말소되어 있고, 2021년 남정희의 소유권 일부(2분의 1) 가처분도 2022년 5월 2일 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100334 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 휴천동 684-26, 684-37 · 경상북도 영주시 구성로235번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 근린생활시설, 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 518.7㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상기타 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 벽돌조 슬라브지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물 + 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 지상 1층 건물 |
| 소유자 | 김도영 |
| 감정가 / 최저가 | 890,567,180원 / 623,397,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 390,502,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 인수 문제는 현재 분석에서 발생하지 않습니다. 핵심은 2022년 농협은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그 이후 2025년 6월 17일 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 현재 회차 배당 — 근저당 전액 배당, 잔여는 소유자
현재 회차의 가정 매각가는 623,397,000원입니다. 집행비용 추정액 8,633,970원을 먼저 반영한 뒤 농협은행주식회사 근저당권에 360,000,000원이 전액 배당되고, 254,763,030원이 소유자에게 교부되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,633,970원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,763,030원 |
현재 배당 시나리오는 채권최고액 기준으로 작성되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액은 390,502,232원이나, 배당표상 농협은행주식회사에 360,000,000원이 배당됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 2회차까지는 채권 전액 배당
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 623,397,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 254,763,030원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 436,377,900원 | 360,000,000원 | 0원 | 69,614,121원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 305,464,530원 | 300,388,027원 | 59,611,973원 | 0원 |
④ 시세·입지보다 먼저 볼 포인트 — 혼합 이용과 토지 조건
이번 물건은 별도의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 현재 최저가 623,397,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 판단은 현장 이용상태와 감정평가의 전제, 토지 면적 및 건물 이용가치를 실제 시장가와 대조하는 과정이 필요합니다.
- 이용상태. 한 건물군은 주택 및 근린생활시설로, 다른 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 벽돌조·경량철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물과 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 지상 1층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 518.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 접근. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 주위환경. 남산초등학교 남측 인근으로 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
⑤ 토지이용규제·하자 체크
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 가축사육제한구역 | 포함 |
| 상대보호구역 | 포함 |
| 자연재해위험개선지구 | 포함 |
| 위반건축물 | 없음 |
| 공부와의 차이 | - |
| 매각 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 623,397,000원을 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 권리. 2022년 4월 27일 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸합니다.
- 인수. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고가 ‘일괄매각. 제시외 건물 포함’이므로 실제 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 토지규제. 제1종일반주거지역이면서 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 가격까지 합격은 아니다
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리상 인수 부담이 없다는 점입니다. 2022년 농협은행주식회사 근저당권이 기준권리이고, 후속 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가 623,397,000원에서는 농협은행주식회사에 360,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게도 254,763,030원이 남는 구조입니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일평형 실거래로 단순 비교할 대상이 아니라 토지와 건물의 혼합 이용을 함께 봐야 합니다. 감정평가상 주택 및 근린생활시설과 근린생활시설로 사용되고 있고, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 점도 있습니다. 따라서 현재 최저가가 낮아졌다는 사실 자체보다 실제 현황·개발 및 이용 가능성·현장 가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
권리는 합격, 가격과 활용성은 현장 검증이 필요합니다.
