대구지방법원 2025타경100412. 경상북도 영주시 가흥동 세영리첼아파트 108동 406호, 아파트 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 3억4,800만원의 70%인 2억4,360만원으로 1회 유찰 후 내려온 상태입니다. 권리 구조에서 가장 중요한 포인트는 임차인 표상 임차인이 아니라 을구 13번 전세권 500만원입니다. 등기부에 해당 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 최저매각가만 보는 방식보다 실질취득가로 판단해야 합니다. 2억4,360만원에 낙찰받으면 전세권 500만원을 더해 실질취득은 2억4,860만원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 3억6,291만원과 최신 거래 3억2,800만원보다 낮기 때문에, 이번 회차 가격 자체에는 메리트가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 가흥동 1796 세영리첼아파트 108동 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 감정평가 면적 | 84.6661㎡ · 비교면적 일치 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층건 · 사용승인일 2011.03.30. |
| 소유자 | 권창헌 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한양자산관리대부 / 233,876,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 전세권 500만원은 인수
임차인으로 별도 확인되는 대상은 없지만, 전세권 1건이 있습니다. 을구 13번 전세권은 2025.04.21 설정, 전세금 5,000,000원, 존속기간 2025.04.21부터 2027.04.20까지이며, 등기부상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 기재되어 있습니다. 따라서 이 500만원은 최저매각가에 포함되지 않은 별도 인수액으로 보고 실질취득가에 더해야 합니다.
반면 갑구 7번 신용보증기금 가압류 6,861,144원, 갑구 8번 경북신용보증재단 가압류 44,175,319원, 갑구 9번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하도록 기재되어 있습니다. 기존 을구 근저당들도 등기부상 말소 상태이거나 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 낮다
세영리첼 84.46~84.67㎡의 최근 거래는 2025년 12월부터 2026년 7월까지 12건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 362,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월 328,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.67㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 84.67㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 15 | 389,000,000원 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 15 | 389,000,000원 |
| 2026.03 | 84.55㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.46㎡ | 3 | 388,000,000원 |
| 2026.01 | 84.46㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.67㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 2 | 367,000,000원 |
| 2025.12 | 84.67㎡ | 8 | 344,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 362,916,666원 |
현재 최저매각가 243,600,000원은 최근 12개월 평균 362,916,666원의 67.1%입니다. 하지만 전세권 인수 5,000,000원을 포함한 실질취득 248,600,000원으로 계산해도 최근 12개월 평균의 약 68.5% 수준이고, 최신 거래 328,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차에서는 실질취득 기준으로도 가격 메리트가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,210,400원 |
| 1. 을구 13번 전세권 · 주식회사한양자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 6,861,144원 | 6,861,144원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 경북신용보증재단 | 44,175,319원 | 44,175,319원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,353,137원 |
분배 데이터상 채권 총액 56,036,463원이 전액 지급되고 잔여 183,353,137원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하다고 기재되어 있습니다. 전세권 5,000,000원은 배당표에도 반영되지만, 등기부상 매수인 인수 권리이므로 실질취득가 산정에는 별도로 더했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 가흥동 소재 “가흥1동주민센터” 남측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통입니다.
- 도로·입지규제. 서측 경북대로, 북측 왕복 4~6차선 도로, 동측·남측 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 철근콘크리트구조 지상15층, 사용승인 2011.03.30.이며 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세영리첼은 706세대이며 최근 12건 거래가 3억2,500만원~3억9,000만원 범위에 형성되어 있어 거래 표본은 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 2억4,360만원에 전세권 인수 500만원을 더해 2억4,860만원을 실제 취득 기준으로 잡아야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 3억6,291만원, 최신 거래 3억2,800만원과 비교하면 현재 실질취득가가 낮습니다. 최저가만으로 판단할 필요 없이 인수액을 더한 금액으로도 가격 메리트가 있습니다.
- 전세권. 을구 13번 전세권의 전세금 500만원과 존속기간 2025.04.21~2027.04.20을 원본 등기부와 대조하고, 인수 범위를 확인하세요.
- 내부상태. 현장조사에서 내부마감 상태를 확인하지 못했으므로 실제 점유 상태·내부 수선 필요 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리·공과금 확인. 실제 인도와 비용 정산에 영향을 줄 수 있는 미납 관리비 및 공과금은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 500만원을 더해도 시세보다 낮다”
이 물건의 핵심은 최저가 2억4,360만원 자체가 아니라 전세권 500만원을 포함한 실질취득 2억4,860만원입니다. 이 금액으로 다시 계산해도 최근 12개월 평균 3억6,291만원, 최신 거래 3억2,800만원보다 낮습니다. 따라서 이번 회차는 단순히 ‘유찰돼 싸졌다’가 아니라 인수액까지 반영한 실제 매입원가가 최근 실거래보다 낮은 점이 장점입니다.
다만 전세권 500만원은 분명한 인수 항목이고, 내부 상태도 현장조사에서 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 강하고 권리 리스크는 제한적이지만, 전세권과 현장상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 A급 물건으로 보는 것이 적절합니다.