20,580,000원
창원지방법원 2025타경11852. 창원시 의창구 대산면 가술리 ‘해강그린’ 14층 1403호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 20,580,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 42,217,142원의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 점유관계입니다.
장덕용은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자로, 전입신고일이 2010.11.12입니다. 현재 말소기준권리인 경남마산신용협동조합 근저당권은 2023.07.04 설정됐으므로 전입 시점이 훨씬 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이라고 기재되어 있어, 이 단계에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11852 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 108-1 해강그린 14층 1403호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 진산대로 437 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 58.32㎡ · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 강신우 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 20,580,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 47,271,815원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
현재 소유권은 2023.07.04 임의경매 매각으로 강신우에게 이전됐고, 같은 날 경남마산신용협동조합의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 경매개시결정과 부산신용보증재단·신한카드·농협은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이라 실질취득 계산 불가
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕용 | 미상 | 2010.11.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장덕용은 과거 이 부동산의 소유자였고, 2011.06.09 설정된 대산농업협동조합 근저당권의 채무자이기도 합니다. 현재 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 그러나 관계인이라는 사정만으로 임차관계나 대항력을 배제할 수는 없습니다. 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전까지는 인수 위험을 열어두어야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮지만 시장도 하락 중
해강그린 동일 면적대 실거래 중 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 42,217,142원입니다. 최신 거래는 2026.08의 41,000,000원이며, 최근 시세는 이전 구간보다 -10.4% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.32㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.06 | 57.98㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 57.98㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 57.98㎡ | 13 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 58.32㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 58.32㎡ | 1 | 28,520,000원 |
| 2025.10 | 57.98㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 42,217,142원 |
현재 최저가 20,580,000원은 최근 12개월 평균의 48.7%, 최신 거래 41,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 ‘할인’으로 볼 수는 없습니다. 보증금 미상의 선순위 전입 점유자가 있어 실제 취득비용이 최저가보다 커질 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 게다가 최근 시세 추세도 -10.4%이므로 과거 전체 평균 44,251,666원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 근저당 · 경남마산신용협동조합 | 45,000,000원 | 19,809,560원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 106,416,658원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,352,925원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,399,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 181,169,162원 중 예상배당은 19,809,560원, 미배당은 161,359,602원입니다. 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 장덕용의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1403호입니다. 사용승인일은 1994.08.02입니다.
- 입지. 대산초등학교 남서측 인근에 위치하며 단독주택과 노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 동측으로 대로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 418,500원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 관련 공부·외부관찰·탐문조사를 종합해 통상적인 상태를 상정하여 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장덕용의 임대차 원인 확인. 전입일 2010.11.12의 실제 임대차계약 존재 여부와 점유관계를 매각 전 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실질취득비용과 인수위험을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 가르는 핵심 요소입니다.
- 관계인 가능성 검증. 장덕용은 과거 소유자이자 대산농업협동조합 근저당의 채무자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 실제 임차관계를 서류와 점유현황으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 44,251,666원보다 최근 12개월 평균 42,217,142원과 최신 거래 41,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 최근 추세는 -10.4%입니다.
- 배당표만으로 인수 0원 판단 금지. 배당표의 매수인 인수 0원은 보증금 미상의 선순위 점유관계를 확정한 결과가 아닙니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 물건은 감정가 60,000,000원에서 3회 유찰되어 20,580,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 42,217,142원의 48.7% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 장덕용의 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 실질취득비용 자체를 아직 계산할 수 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 보증금이 존재한다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있으므로 최저가 20,580,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래도 41,000,000원이고 최근 시세 추세는 -10.4%입니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 장덕용의 실제 임대차관계·보증금·배당 여부를 확인해 실질취득비용을 확정하는 것입니다.
