창원지방법원 2025타경11852. 창원시 의창구 대산면 가술리 ‘해강그린’ 14층 1403호, 전용 58.32㎡ 아파트입니다. 감정가는 60,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 42,000,000원입니다. 표면만 보면 18,000,000원이 내려간 물건이지만, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균도 42,420,000원입니다. 유찰로 시세 수준까지 내려왔을 뿐, 시세보다 충분히 저렴해진 것은 아닙니다.
권리관계에서는 과거 등기를 현재 권리와 구분해야 합니다. 1994년 한국주택은행 근저당과 1999년 축산업협동조합중앙회 근저당은 2008.11.26. 경매 매각으로 말소됐고, 2011년 대산농업협동조합 근저당도 2023.07.04. 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리는 강신우가 소유권을 취득한 날 설정된 2023.07.04. 경남마산신용협동조합 근저당 45,000,000원으로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 108-1 해강그린 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.32㎡ · 지상 15층 중 14층 |
| 사용승인 / 규모 | 1994.08.02. · 120세대 |
| 소유자 | 강신우 (2023.07.04. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남마산신용협동조합 / 47,271,815원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 미확정
임차인·점유자 분석
| 성명 | 관계·점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장덕용 | 전 소유자 · 점유 부분 미상 | 2010.11.12 | 미상 · 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 확인되는 사람은 장덕용 1명이나, 실제 임차인인지 여부는 확정되지 않았습니다. 장덕용은 2010.10.18. 이 물건을 거래가 40,000,000원에 취득했던 전 소유자이며, 2011년 대산농업협동조합 근저당의 채무자이기도 합니다. 2023.07.04. 경매 매각으로 소유권을 잃은 뒤에도 점유 또는 주민등록이 유지됐다면 새 소유자 강신우와의 임대차 성립 여부가 핵심입니다.
전입일 2010.11.12.은 현재 말소기준인 2023.07.04.보다 빠르지만, 당시 장덕용은 소유자였으므로 전입일 하나만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 새 소유자와 임대차가 성립했고 점유와 주민등록이 계속됐다면 대항력 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수액도 현재는 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 한 번 유찰돼 ‘최근 시세 수준’
해강그린 동일 면적대의 최근 거래는 2026년 6월 45,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 42,420,000원으로, 현재 최저가 42,000,000원은 평균의 99.0%입니다. 최근 거래보다 3,000,000원 낮지만 최근 평균과는 420,000원 차이에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.98㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 57.98㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 57.98㎡ | 13 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 58.32㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 58.32㎡ | 1 | 28,520,000원 |
| 2025.10 | 57.98㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 57.98㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 57.98㎡ | 12 | 45,500,000원 |
| 2024.07 | 57.24㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 57.98㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2023.04 | 57.24㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2021.10 | 57.24㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 42,420,000원 |
전체 12건 평균은 44,835,000원이지만, 2021년부터 2024년까지의 48,000,000원~50,000,000원 거래가 함께 포함된 값입니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 42,420,000원과 최신 거래 45,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 구간보다 10.2% 하락한 추세이므로, 전체 평균 대비 최저가가 93.7%라는 수치만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,156,000원 |
| 1. 근저당 · 경남마산신용협동조합 | 45,000,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 106,416,658원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,352,925원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,399,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 유효 등기와 매각가 42,000,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 47,271,815원이나 근저당 채권최고액은 45,000,000원이며, 집행비용을 제외한 40,844,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권액과 장덕용의 임차인 지위가 확인될 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 아파트로 이용 중이며 대산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 노변 근린생활시설이 혼재하고 주변 여건은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 대로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층 1403호이며 사용승인일은 1994.08.02.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로1류와 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 120세대, 1994년 사용승인 아파트입니다. 최근 거래가격이 28,520,000원부터 50,000,000원까지 벌어져 있고 최근 가격 추세가 -10.2%이므로 매도가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 공부·외부관찰·탐문조사를 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장덕용의 법적 지위 확인. 현재 실제 점유 여부, 강신우와의 임대차계약 체결 여부, 보증금 지급자료, 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일만으로 결론 내리지 말고 확정일자, 배당요구 여부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 기준 입찰. 최저가 42,000,000원에 인수 가능 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 42,420,000원 및 최신 거래 45,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거보다 10.2% 낮아졌으므로 전체 실거래 평균 44,835,000원만을 기준으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 내부·수리비 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았고 1994년 사용승인 건물이므로 내부 상태와 수리 필요 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유 형태, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만, 아직 싸지 않다”
현재 등기만 보면 2023.07.04. 경남마산신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 장덕용은 현 소유자의 전 소유자이자 과거 채무자로, 2010.11.12. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·현재 임대차관계는 미상입니다. 따라서 이 물건을 인수 0원의 단순한 권리소멸형으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 안전마진이 부족합니다. 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 42,420,000원의 99.0%이고, 시장은 과거 구간보다 10.2% 하락했습니다. 인수금이 조금이라도 발생하면 실질취득비용이 최근 시세를 넘어설 수 있습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유 리스크는 미확정이고 가격 메리트도 거의 없는 물건입니다. 장덕용의 임차인 지위와 보증금이 명확히 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.