인수는 0원이지만, 신건 실질취득 1.28억은 최근 시세보다 높다 — 김해 한덕한신타워 104호

창원지방법원 2025타경11868. 김해시 외동 ‘한덕한신타워’ 102동 1층 104호, 전용 81.49㎡ 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 점은 2001년 창원시 압류와 2003년 유승희 명의 소유권이전청구권가등기입니다. 두 권리 모두 각각 2001.03.27.과 2003.06.27.에 이미 말소되어 현재 인수 위험으로 남아 있지 않습니다.

따라서 현존 권리를 기준으로 한 실질적인 말소기준은 2003.06.27. 우리은행 근저당 48,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 우리은행 추가 근저당, 방정인 근저당·전세권, 카드사와 농협은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자들의 미배당액이 90,506,935원에 이르더라도, 그 미배당 채무가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

문제는 가격입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 128,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 115,000,000원보다 13,000,000원 높고, 같은 전용 81.49㎡의 최신 거래 100,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 신건 최저가만 보고 ‘저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기말소 권리와 현존 기준권리를 분리해야 한다

별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 실제 점유자가 소유자인지, 전세권자인지, 그 밖의 점유자인지는 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다. 등기상 방정인의 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리이며, 현재 회차 배당표상 전액 배당 후 소멸하는 것으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 1,300만원, 최신 거래보다 2,800만원 높다

한덕한신타워의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 115,000,000원이며, 가장 최근인 2026년 6월 거래는 본건과 같은 전용 81.49㎡의 2층으로 100,000,000원입니다.

현재 실질취득액 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%입니다. 평균 대비 13,000,000원 높은 가격입니다. 더욱 직접적인 비교인 전용 81.49㎡ 거래만 보더라도 최근 가격은 100,000,000원, 105,000,000원, 108,000,000원, 107,000,000원으로, 신건 최저가 128,000,000원보다 모두 낮습니다.

1회 유찰 시 최저가는 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최신 거래 100,000,000원과 가까워지고 최근 평균 115,000,000원 아래로 내려갑니다. 현재 신건과 유찰 이후의 가격 경쟁력은 분명히 구분해서 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

채권 총액 215,914,935원 중 125,408,000원이 배당되고 90,506,935원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액 39,251,988원은 현대카드 가압류 순위에서 22,608,000원만 배당되는 구조이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 외동 소재 외동사거리 남동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북측과 서측으로 1~2차선 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 1층 104호이며, 위생·급배수·난방·소화전· 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용되는 부정형 토지이며, 제3종일반주거지역·도시지역·고도지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,050,000원/㎡입니다.
• 단지. 676세대, 1992.09.30. 준공 단지입니다. 최근 거래가격은 90,000,000원부터 138,000,000원까지 분포해 면적과 층에 따른 가격 편차가 큽니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 아파트입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 고가 경계. 현재 실질취득액 128,000,000원은 최근 평균보다 13,000,000원 높습니다. 인수 0원만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
• 동일 면적 거래 대조. 전용 81.49㎡ 거래가격은 100,000,000원, 105,000,000원, 108,000,000원, 107,000,000원입니다. 본건의 1층 조건과 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서의 점유자, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 실제 방문조사를 대조하세요.
• 전세권 확인. 방정인의 전세권 5,000,000원은 후순위로 소멸 예정이지만, 실제 점유 여부와 배당요구 상태는 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 기말소 가등기 대조. 2003년 가등기는 해제·말소됐습니다. 등기부 원본에서 갑구 5번과 6번의 연결관계 및 말소 표시를 확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 90,506,935원은 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 별도 선순위 항목의 존재 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 102,400,000원, 2회 유찰 가격은 81,920,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 회차별 상한가를 별도로 계산하세요.
• 관리비·명도. 공동주택 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 명도비용을 관리사무소 및 현장 조사로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 물건의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 창원시 압류와 가등기는 이미 말소됐고, 현존 최선순위인 2003.06.27. 우리은행 근저당 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 90,506,935원의 미배당이 발생하지만 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 현재 가격은 권리상의 깔끔함을 상쇄할 만큼 높습니다. 실질취득 128,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 111.3%이며, 같은 전용면적의 최신 2층 거래 100,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 게다가 본건은 1층입니다. 권리는 통과할 수 있지만 신건 가격은 보류해야 하는 물건입니다. 승부처는 인수 여부가 아니라 최근 실거래와 내부 상태를 반영해 응찰가를 얼마나 낮게 통제하느냐에 있습니다.