대구지방법원 2025타경100516. 안동시 남선면 이천리 용마아파트 101동 6층 604호 아파트입니다. 현재 소유자는 엄태진이며, 2020.10.29. 소유권이전등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 55,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.09. 채권자 이연자의 50,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 웰컴저축은행·경북신용보증재단·KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 점유자 오태숙의 전입일은 2020.10.28.로 말소기준인 2025.05.09.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도 안 됩니다. 현재로서는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 배당요구 여부를 확인한 뒤 실제 인수액을 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 남선면 이천리 829-103 용마아파트 101동 6층604호 |
| 도로명 | 경상북도 안동시 남선면 샘들윗길 58 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하 1층 지상 15층 건물 중 6층 604호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 엄태진 · 2020.10.29. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 52,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
1997년부터 존재했던 가압류·압류와 과거 근저당권, 김복남의 주택임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.09. 이연자의 50,000,000원 가압류입니다. 2025.09.11. 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있고, 이후 후순위 가압류도 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 확인 — 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태숙 · 기호1번 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 실질취득가격도 현재는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 39,900,000원만으로는 부족
감정가는 57,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 39,900,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 27,930,000원, 그 다음은 19,551,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 동일 평형 실거래를 이용한 가격 비교 근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
용마아파트는 275세대, 1994.12.26. 사용승인 단지이며 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 다만 이 수치 역시 개별 호수의 적정 시세를 대신하지는 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,118,200원 |
| 갑구 16번 가압류 · 이연자 | 50,000,000원 | 38,781,800원 |
| 갑구 17번 강제경매개시결정 · 이연자 | 미상 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 7,175,760원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,640,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,306,068원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 86,121,828원 중 예상 배당은 38,781,800원, 미배당은 47,340,028원입니다. 이 표의 매수인 인수 계산값은 0원이지만, 오태숙의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 안동시 남선면 이천리 ‘포진교’ 남동측 인근. 주변은 근린생활시설·농경지·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 6층 604호입니다. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며 토지면적은 7,885㎡, 공시지가는 101,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·주거용지·공공시설용지·가축사육제한구역·공장설립제한지역 등이 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오태숙 보증금 확인. 전입일 2020.10.28.이 말소기준 2025.05.09.보다 빠릅니다. 보증금이 얼마인지가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 인수액을 확인한 뒤에만 최저가 39,900,000원에 실제 인수액을 더해 취득부담을 판단할 수 있습니다.
- 시세 직접 대조. 동일 평형 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가나 70% 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 미납 관리비·세금 확인. 실제 배당 및 인수와 별개로 관리비 공용부분, 당해세 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준인 2025.05.09. 이연자 가압류 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 점유자 오태숙의 전입일이 2020.10.28.로 더 빠르고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아, 실제 매수인 인수액과 실질취득가격을 확정할 수 없습니다.
감정가 57,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 39,900,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 등기권리는 소멸형, 임차관계는 미확정형. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 선순위 전입 점유자의 보증금 실체를 확인하는 것입니다.
