창원지방법원 2025타경11873. 창원시 의창구 북면 무동리 ‘창원무동에스티엑스칸1차아파트’ 108동 604호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 108,780,000원으로 감정가 222,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 가격표만 보면 안 됩니다. 임차인 옥동근은 2022.08.26 전입했고 확정일자는 2022.07.20이며, 말소기준인 2025.07.31 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차 매각가 108,780,000원을 가정하면 집행비용 2,322,920원을 제외한 106,457,080원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 113,542,920원은 매수인 부담입니다. 결과적으로 108,780,000원 + 113,542,920원 = 222,322,920원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2015.07.13 설정된 농협은행 근저당권 170,500,000원은 2020.02.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 반면 옥동근의 임대차는 계약일 2022.07.20, 점유개시 2022.08.12, 전입 2022.08.26이고, 2025.02.20 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 선행하므로 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에도 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

창원무동STX칸1차 동일 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 181,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 175,000,000원이며, 표본 최저는 164,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다.

표면상 최저가 108,780,000원은 최근 12개월 평균의 60% 수준이지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다. 미배당 보증금 인수를 더한 실질취득액은 222,322,920원으로 최근 12개월 평균 181,416,666원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 웃돕니다. 감정가 222,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실 자체는 매수자에게 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금 중 106,457,080원이 배당되고 113,542,920원이 남습니다. 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 최저가만을 매수 원가로 보면 권리분석을 잘못하게 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무동초등학교 북측 인근이며 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2015.01.28입니다. 개별난방·승강기·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 창원무동STX칸1차는 854세대이며 동일 84.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 164,000,000원에서 195,000,000원 범위입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 108,780,000원에 예상 인수 113,542,920원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 임차보증금 인수액이 커져 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않습니다.
• 임차인과 신청채권자 동일. 옥동근이 임차인이면서 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 채권 발생 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권 승계 조건 확인. 매각물건명세서에 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로 배당표와 실제 배당순위를 최종 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 최저가 대비 할인율이 아니라 최근 12개월 평균 181,416,666원과 최신 거래 175,000,000원을 실질취득액과 비교해야 합니다.

맺으며 — “1.09억 낙찰”이 “1.09억 취득”은 아니다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 222,000,000원짜리 아파트가 두 번 유찰돼 최저가 108,780,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 220,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당되는 113,542,920원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 222,322,920원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 181,416,666원과 최신 거래 175,000,000원을 모두 웃돕니다.

따라서 이 물건은 “49%까지 떨어진 저가 아파트”가 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형”으로 봐야 합니다. 권리구조를 반영한 총부담 기준에서는 시세보다 비싸며, 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 표면 최저가는 매력적으로 보이지만, 실질취득 기준 결론은 보수적 접근입니다.