창원지방법원 2025타경11873. 창원시 의창구 북면의 창원무동STX칸1차아파트 108동 604호입니다. 전용면적은 84.99㎡, 사용승인일은 2015년 1월 28일이며 854세대 단지에 속합니다. 겉으로는 감정가 2.22억원에서 5,330만원으로 내려온 고할인 아파트입니다. 감정가 대비 최저가 비율이 24.01%에 불과하기 때문입니다.

하지만 등기부에는 2025년 2월 20일 등기된 주택임차권이 존재합니다. 임차인 옥동근은 2022년 8월 26일 주민등록을 마쳤고, 2022년 7월 20일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025년 7월 31일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

그 결과 최저가 53,302,000원만 지불한다고 소유권 취득 비용이 끝나는 것이 아닙니다. 예상 배당 후 인수액까지 합산하면 221,359,436원입니다. 같은 단지 실거래 평균은 180,250,000원, 가장 최근 거래는 180,000,000원입니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율이 아니라 인수보증금까지 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부의 가장 중요한 특징은 과거 농협은행 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 2015년 7월 13일 설정된 채권최고액 170,500,000원의 농협은행 근저당권은 2020년 2월 12일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매에서는 2025년 7월 31일 경매개시결정이 말소기준으로 분석됩니다.

문제는 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권입니다. 옥동근은 2022년 8월 12일 점유를 시작했고, 같은 해 8월 26일 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자도 2022년 7월 20일에 받았습니다. 이후 2025년 2월 20일 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.20억

임차인 옥동근의 보증금은 220,000,000원입니다. 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 매각대금에서 우선 배당을 받되, 전액을 돌려받지 못하면 미변제 금액이 매수인에게 남는 구조입니다.

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 1,359,436원을 제외하고 임차인에게 51,942,564원이 배당됩니다. 나머지 168,057,436원은 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다.

③ 시세 비교 — 싸게 낙찰받아도 시세보다 비싸다

창원무동STX칸1차는 854세대 아파트 단지입니다. 비교 대상으로 확보된 거래는 동일 단지, 동일 전용면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 180,250,000원, 가장 최근 2026년 10월 거래금액은 180,000,000원입니다.

실거래 범위는 171,000,000원~194,000,000원입니다. 감정가 222,000,000원은 이 범위의 최고 거래금액보다도 높습니다. 낙찰가 자체는 53,302,000원으로 실거래 평균의 29.6%에 불과하지만, 이는 보증금 인수를 제외한 수치이므로 실제 가격 경쟁력을 나타내지 못합니다.

최근 12개월 실거래 평균을 기준으로 보면 실질취득액은 41,109,436원 높습니다. 최신 거래금액 180,000,000원과 비교하면 41,359,436원 높습니다. 가장 높은 거래금액인 194,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,302,000원 가정)

신청채권자 옥동근과 임차인 옥동근은 동일인이며, 청구금액과 보증금이 각각 220,000,000원으로 표시되어 있습니다. 이를 독립적인 보증금 2건으로 합산하지 않습니다. 강제경매 신청채권 항목의 별도 예상배당은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 거의 같다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 모두 회수되지 않는 경우, 낙찰가는 매수인의 전체 부담을 판단하는 기준으로 적절하지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고 그만큼 매수인이 인수할 금액이 증가하기 때문입니다.

각 회차 실질취득액 = 가정 낙찰가 + 해당 회차의 예상 인수보증금. 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 있으며, 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무동초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 용이한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2015년 1월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 본건은 지상 15층 건물의 6층입니다. 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접합니다. 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 691,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 854세대 아파트로 동일 면적 실거래 표본은 존재합니다. 다만 최근 확인된 거래가격이 171,000,000원~194,000,000원인 데 비해 실질취득액은 221,359,436원으로 높아, 재매각 시 가격 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.
• 임대관계. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기록되어 있지만, 등기부와 매각물건명세서에서 옥동근의 임차권등기 및 보증금 220,000,000원이 확인됩니다. 실제 점유와 인도 가능 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수. 을구 3번 옥동근 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 미배당 보증금은 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 확인. 최저가 53,302,000원만 자금계획에 반영해서는 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수보증금 168,057,436원을 더한 221,359,436원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차 사실관계. 2022년 7월 20일 계약 및 확정일자, 2022년 8월 12일 점유개시, 2022년 8월 26일 주민등록, 2025년 2월 20일 임차권등기의 관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 확인. 임차권자 옥동근과 강제경매 신청채권자 옥동근이 동일합니다. 청구금액과 보증금이 같은 220,000,000원인 만큼 채권원인, 집행권원, 중복 청구 여부 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수액 검증. 예상 집행비용은 1,359,436원이고 임차인 예상배당은 51,942,564원입니다. 실제 배당표에서 조세채권과 우선배당 사항 등을 반영한 최종 잔액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 현재의 실제 점유자나 주택 인도 가능 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과. 5회 유찰 가정에서도 실질취득액은 221,071,605원, 6회 유찰 가정에서도 220,870,124원입니다. 최저가 하락보다 인수보증금 증가 효과가 커 가격 개선 폭이 제한적입니다.
• 시세 역전. 최근 12개월 동일 면적 평균 180,250,000원, 최신 거래 180,000,000원과 실질취득액을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율이나 최저가 대비 실거래 비율만으로 저가 물건이라고 평가할 수 없습니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납관리비, 취득 관련 세금, 등기비용, 점유 관련 비용을 별도 확인하고 실제 필요자금에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 5,330만원, 실제 부담은 2.21억원”

이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 대비 76% 수준의 가격 하락입니다. 4회 유찰로 최저가는 53,302,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 220,000,000원의 반환 부담은 배당이 부족한 만큼 매수인에게 이전됩니다.

현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 168,057,436원, 실질취득액은 221,359,436원입니다. 반면 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 180,250,000원이고 최신 거래도 180,000,000원입니다. 실질취득액은 두 기준 모두 약 23% 높습니다.

더 중요한 점은 추가 유찰이 해결책이 아니라는 사실입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 인수보증금이 늘어나므로 실질취득액은 보증금 규모인 220,000,000원 근처에서 유지됩니다.

따라서 현행 권리관계와 보증금 인수 조건이 유지되는 한, 가격 경쟁력이 부족한 고위험 인수형 경매입니다. 입찰을 검토하려면 먼저 선순위 임차보증금의 실제 잔액과 인수 여부, 배당 및 권리관계에 변동이 있는지를 확인해야 합니다. 최저가만으로 투자 매력을 판단해서는 안 되며, 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.