창원지방법원 2025타경11888. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 202동 901호, 전용 약 80.75㎡의 아파트입니다. 감정가는 144,000,000원이고 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균인 124,142,857원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저매각가보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 있는 물건입니다.

2022년부터 점유·전입한 임차인 이경미의 보증금이 155,000,000원으로, 현재 최저매각가를 초과합니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 말소기준권리보다 앞서며, 2024년에는 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 낙찰가만 내고 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 발생하기 때문입니다.

상황을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 2026.09.03.자 확약서입니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미회수 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 실질취득액은 최저매각가인 100,800,000원 수준*으로 판단됩니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 문구도 있으므로, 확약 대상 밖에 다른 점유·임차관계가 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

* 인수 0원은 2026.09.03.자 확약의 효력과 적용 범위를 전제로 한 판단입니다. 별도 임차인의 권리, 취득세, 명도비, 미납 관리비 등은 포함하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

권리관계에서 가장 중요한 사실은 임차인의 대항요건이 경매개시결정보다 먼저 갖추어졌다는 점입니다. 이경미는 2022.06.27. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.05.03. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 선행하는 권리입니다. 2024.07.02.에는 임차보증금 155,000,000원의 주택임차권등기가 설정되었습니다.

반면 과거 국민은행·한화손해보험·부산원광신용협동조합·수협은행 등의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매개시결정 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제의 본질은 과거 근저당권이 아니라 말소기준 이전 임차권과 그 인수 범위입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.55억과 확약서

확인된 실제 임차인은 이경미 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액도 155,000,000원이지만, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표상 임차보증금과 신청채권자의 청구는 구분해서 표시하되 서로 독립된 임차인 2명의 보증금으로 계산하지 않는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확약 적용이 전제

가격 판단에는 같은 단지인 월산마을2단지부영7차의 전용 80.75㎡대 실거래를 사용합니다. 전체 12건 평균은 122,000,000원이지만, 오래된 거래보다 최근 가격을 우선하기 위해 최근 12개월 7건 평균 124,142,857원과 최신 거래인 2026년 7월 135,000,000원을 중심으로 비교합니다.

실거래 전체 범위는 102,000,000원~145,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 124,142,857원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +4.3%입니다. 적어도 이 지표상으로는 하락 추세가 아니라 최근 거래 평균이 높아진 모습입니다.

확약 적용으로 임차권 인수액이 실질 0원이라면, 현재 최저가 100,800,000원은 최근 평균의 81.2%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 다만 2026년 4월 1층 거래 108,000,000원과 8층 거래 119,000,000원, 2026년 7월 13층 거래 135,000,000원처럼 층별 가격 차이가 있으므로 해당 9층 호수의 상태와 방향을 함께 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

집행비용 2,211,200원은 추정치입니다. 임차보증금 배당 98,588,800원과 미배당 잔액 56,411,200원은 현재 최저가 기준 산정값입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 155,000,000원 청구는 임차보증금과 무관한 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역설

이 물건은 유찰로 매각가격이 더 낮아지더라도, 확약이 없다면 남는 임차보증금이 그만큼 커지는 구조입니다. 따라서 매각가격 하락과 실질취득액 하락을 동일하게 보면 안 됩니다.

회차별 인수 산정액은 확약이 없을 때의 배당 부족분 추정값입니다. 실제 매수인 실질 인수는 2026.09.03.자 확약의 효력과 적용 범위 확인을 전제로 0원으로 표시했습니다. 회차별 집행비용 차이 등으로 확약 미적용 시 실질취득액은 보증금 155,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 부곡동 김해부곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 남동측 약 40m 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 15층 건물 중 9층입니다. 사용승인일은 2002.10.16.이며 도시가스 난방·위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 984,000원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태 확인이 중요합니다.
• 환금성. 월산마을2단지부영7차는 284세대이며, 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위가 102,000,000원~145,000,000원으로 넓습니다. 층·상태에 따른 가격 편차와 재매각 가능성을 함께 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.03. 제출한 확약서의 원문을 대조하고, 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 명의·대위관계 검증. 을구 10번의 임차권자는 이경미이고 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증기관의 권리취득 경위와 확약의 권한 범위를 확인해야 합니다.
• 별도 임차인 존재 여부. 매각물건명세서의 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음” 문구가 어떤 점유자를 대상으로 하는지 확인하고, 확약의 적용을 받지 않는 임차관계가 있는지 현황조사·전입세대확인·현장 점유를 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 확약서의 말소 동의만으로 자동 말소되는 것으로 전제하지 말고, 매각 이후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 등기상 임차권자의 실거주 여부와 현재 점유자를 확인해야 합니다. 보증금 청구권 포기와 실제 주택 인도는 별개 문제일 수 있습니다.
• 시세와 응찰가. 최근 12개월 평균 124,142,857원, 최신 거래 135,000,000원을 비교하되, 확약의 유효성이 확인된 뒤에만 100,800,000원의 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
• 체납 및 배당 변동. 관리비 공용부분 체납, 당해세, 집행비용, 우선변제 배당순위 등을 확인하고 실제 취득에 필요한 총자금을 계산해야 합니다.
• 원본 및 기일 확인. 2026.11.04. 매각기일과 최저매각가, 매각물건명세서 정정 여부, 등기 변동 및 법원의 매각조건을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”

김해 월산마을부영 901호는 최저매각가만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 감정가 144,000,000원이 4회 유찰로 100,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 124,142,857원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +4.3%로 나타나 가격 비교 자체는 긍정적입니다.

하지만 선순위 임차보증금 155,000,000원을 무시해서는 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가격의 하락이 미배당 보증금 증가로 이어져, 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 물건입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 매수 적정성을 판단할 수 없습니다.

2026.09.03. 제출된 주택도시보증공사의 확약은 이러한 인수 문제를 해소할 수 있는 결정적인 근거입니다. 확약 대상인 임차권에 대해서는 실질 인수액 0원*으로 평가하지만, 확약의 법적 적용 범위와 별도 임차관계에 대한 확인 없이 권리가 완전히 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다.

여기에 현재 4회 유찰, 단지 평균 5.8회 유찰, 명세서상 대항력 임차인 존재 가능성까지 함께 고려하면 가격 할인만으로 높은 평가를 내리기에는 이른 사건입니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약의 유효성, 임차권등기 말소 가능성, 별도 점유·임차인의 부존재가 확인된다면 현재 최저매각가는 최근 시세 대비 경쟁력이 있습니다. 반대로 어느 하나라도 해소되지 않으면 보증금 인수 위험이 가격 메리트를 압도할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 확약의 효력과 실제 인수 위험을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.