최저가 100,800,000원이 아니라, 실질취득 약 155,000,000원을 봐야 한다 — 김해 월산마을부영 901호

창원지방법원 2025타경11888. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 202동 9층 901호, 전용 80.7474㎡ 아파트입니다. 감정가는 144,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 100,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 평균 122,375,000원의 82.4%라서 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다.

임차권자 이경미의 임대차보증금은 155,000,000원입니다. 계약일은 2022.05.02, 확정일자는 2022.05.03, 주민등록과 점유개시는 2022.06.27이며, 2024.07.02 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 회차에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어, 총 실질취득액은 보증금 수준인 약 155,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수 여부가 핵심

등기 이력에는 2002.10.18 국민은행 근저당이 있으나 2012.12.31 해지로 말소됐고, 2015.06.12 설정된 한화손해보험·부산원광신용협동조합 근저당도 2017.09.27 경매 매각으로 말소됐습니다. 2021.03.16 국민은행 근저당 역시 2022.06.27 해지로 말소된 기록이 있습니다.

문제는 마지막 국민은행 근저당 말소일과 임차인의 주민등록·점유개시일이 모두 2022.06.27이라는 점입니다. 같은 날짜 안의 접수 선후와 실제 점유 유지 여부는 원본 서류로 재확인해야 하지만, 현 매각물건명세서는 “대항력 있는 임차인이 있을 수 있음”이라고 기재하고 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 이 사건에서는 그 명시를 우선해 인수형 물건으로 가격을 계산하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 보증금에서 낙찰가를 단순 차감한 룰상 금액입니다. 실제 인수액은 집행비용, 선순위 배당, 임차인의 실제 배당액과 원본 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 82.4%, 실질취득은 126.7%

월산마을2단지부영7차 동일 면적 80.75㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 122,375,000원, 최신 거래는 2026.04의 108,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 +0.5%로 큰 방향 변화는 나타나지 않았습니다.

최저매각가 100,800,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 82.4%로, 약 17.6% 낮아 보입니다. 하지만 인수보증금을 포함한 실질취득 약 155,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.7%이고, 최신 거래 108,000,000원의 143.5%입니다. 최근 평균보다 32,625,000원, 최신 거래보다 47,000,000원 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 산정표)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 9층 901호로 아파트로 이용 중입니다.
• 주위환경. 김해부곡초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·아파트·교육시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 대지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 아파트와 상가 건부지로 이용 중이고, 남동측 약 40m 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 984,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 12건은 102,000,000원부터 145,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 122,375,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 주택임차권 미배당 잔액 인수 문구의 적용 범위와 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 2022.06.27 접수 선후. 임차인의 전입·점유개시와 국민은행 근저당 말소가 같은 날이므로 등기 접수번호와 점유 사실을 대조해야 합니다.
• 배당순위 재산정. 예상배당표에 반영된 과거 근저당과 등기상 말소 기록이 충돌하므로 법원 배당요구 내역과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 입찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합한 금액으로 계산해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 국민건강보험공단 압류 관련 체납 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “100,800,000원짜리 아파트가 아니다”

이 물건의 최저매각가는 100,800,000원이지만, 권리분석상 핵심 가격은 임차보증금 155,000,000원입니다. 매각물건명세서대로 미배당 잔액을 매수인이 인수하면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 155,000,000원에 머뭅니다. 이는 최근 12개월 평균 122,375,000원의 126.7%, 최신 거래 108,000,000원의 143.5%입니다.

여기에 자동 산정 배당표가 이미 말소된 것으로 표시된 국민은행 근저당을 선순위로 배당하는 충돌까지 존재합니다. 이 충돌이 해소되지 않은 상태에서 “인수 0원”이나 “최근 시세보다 17.6% 저렴”이라는 결론을 채택해서는 안 됩니다. 최저가는 할인, 실질취득은 시세 초과. 임차권 인수 조건이 원본 확인을 통해 제거되거나 크게 축소되지 않는 한 입찰 매력은 낮습니다.