창원지방법원 2025타경11897. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 힐스테이트아티움시티 제204동 제1층 제154호로 등기된 집합건물입니다. 감정가는 977,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 683,900,000원입니다. 소유자는 김석규, 신청채권자는 동창원농업협동조합이며 청구액은 631,134,825원입니다.
표면상 가장 먼저 보이는 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 이 사건은 “인수가 없으니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 2020년 설정된 경남제일신용협동조합 근저당은 2023.06.14. 해지로 말소된 내역이 있는데, 예상배당표에는 이 말소된 근저당이 선순위로 배당되는 구조가 반영되어 있습니다. 따라서 배당순위와 말소기준권리는 원본 등기부와 매각물건명세서를 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 35-1 힐스테이트아티움시티 제204동 제1층 제154호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 김석규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 683,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 631,134,825원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 동번호 확인사항 | 공부상 204동이나 현황상 104동 건물의 상가동으로 조사됨 |
| 관리비 조사 | 2025.08.14. 기준 약 190,000원 미납 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 불일치
등기 흐름만 순서대로 보면 2020.07.06. 경남제일신용협동조합의 채권최고액 800,800,000원 근저당이 설정됐다가 2023.06.14. 해지로 말소됐고, 같은 날 동창원농업협동조합의 채권최고액 740,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 따라서 현재 존속하는 권리 흐름상으로는 2023.06.14. 동창원농업협동조합 근저당을 선순위 말소기준권리로 보는 것이 자연스럽습니다. 이후 권두영 근저당, 임의경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 없다고 단정하거나 대항력 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자에 관한 확인 자료가 없으므로 현재 단계의 판단은 대항력 가능 여부 미상입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 평균보다 22.9% 높다
힐스테이트아티움시티의 최근 12개월 거래 12건은 84.62~84.92㎡, 7~45층 표본입니다. 최근 평균은 556,541,666원, 최신 거래는 547,000,000원, 표본 최고가는 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.86㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 35 | 598,000,000원 |
| 2026.07 | 84.62㎡ | 35 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 37 | 545,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 21 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 337,500,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 45 | 573,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 8 | 563,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 24 | 565,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 36 | 580,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 41 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 556,541,666원 |
매수인 인수가 0원이라는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 683,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 127,358,334원 높고, 최신 거래보다 136,900,000원 높습니다. 표본 최고가 650,000,000원보다도 33,900,000원 높은 수준이므로, 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 683,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,239,000원 |
| 1. 근저당 · 경남제일신용협동조합 | 800,800,000원 | 674,661,000원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 740,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 권두영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,740,800,000원 중 채권자 배당액은 674,661,000원, 미배당액은 1,066,139,000원으로 계산되어 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 2023.06.14. 말소된 근저당이 선순위 배당 대상으로 계산된 점을 반드시 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에 창원종합버스터미널, 근린생활시설과 마트가 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물 남동측 대로3류, 북동측 중로1류, 북서측 왕복 5차선 도로에 접합니다.
- 용도·구조. 현황 근린생활시설이며 철근콘크리트구조 단층건 내 제1층 제154호입니다. 외벽은 석재·강화유리, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며, 토지는 평지의 상업시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 단지. 힐스테이트아티움시티는 1,132세대, 2020.05.04. 사용승인 단지입니다. 다만 본건은 공동주택 호실이 아니라 상가동 근린생활시설이므로 주거 거래량을 그대로 환금성 근거로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.07.06. 경남제일신용협동조합 근저당의 2023.06.14. 말소 여부와 배당표 반영 경위를 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 동번호와 목적물 특정. 공부상 204동, 현황상 104동 건물의 상가동이라는 조사 내용을 현장 도면·출입구·호수 표시와 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 영업 여부, 보증금, 사업자등록과 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 위험을 없다고 단정하지 마세요.
- 관리비. 2025.08.14. 기준 약 190,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 실질취득 683,900,000원은 최근 평균의 122.9%지만 거래 표본과 대상의 용도·층이 다릅니다. 상가 자체의 임대수익과 유사 1층 근린생활시설 거래 없이 단지 거래 평균만으로 적정가를 정해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 분석 시나리오상 2회 유찰 가격은 478,729,999원, 3회 유찰 가격은 335,110,999원입니다. 가격이 낮아져도 점유·목적물 특정·권리순위 확인이 선행되어야 합니다.
- 기일 확인. 기재된 매각기일 2026.07.08.의 진행 결과와 이후 일정은 법원 원문에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 실질취득액 683,900,000원은 최근 12개월 평균 556,541,666원의 122.9%이고, 최신 거래 547,000,000원과 표본 최고가 650,000,000원도 웃돕니다. 대상이 1층 근린생활시설이라 거래 표본을 직접 시세로 쓰기 어렵다는 점까지 감안하면, 현재 가격에 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
권리 측면에서도 임대관계가 미상이고, 공부상 204동과 현황상 104동 상가동이라는 목적물 특정 문제가 남아 있습니다. 무엇보다 2023.06.14. 말소된 경남제일신용협동조합 근저당이 예상배당표에서 선순위로 배당되는 불일치를 해소해야 합니다. 결론은 가격 보류·권리 재확인입니다. 낮은 최저가율보다 실제 상가가치, 점유관계, 등기와 배당표의 일치 여부가 먼저입니다.
