창원지방법원 2025타경11901. 풍호위드필마린 제2층 제201호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 현재 소유자 원융희는 2021.06.02. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 281,520,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 농협은행 가압류 9,746,486원, 창원시 압류, 삼성카드 가압류 6,391,094원, 그리고 현재 사건의 임의경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 현장성과 비용입니다. 3회 유찰로 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌지만, 해당 호실은 공실로 평가됐고 임대관계는 미상이며, 관리비 미납액도 상당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 303-1 풍호위드필마린 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지권이 결합된 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 원융희 · 2021.06.02. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 135,828,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 234,441,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.06.02. 설정된 농협은행주식회사 근저당 281,520,000원입니다. 이후 등기된 농협은행 가압류, 창원시 압류, 삼성카드 가압류 및 현재 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 할인율은 확인 불가
감정가는 396,000,000원, 현재 최저매각가는 135,828,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 135,828,000원 | 34.3% | 164,531,172원 |
| 4회 유찰 시 | 95,079,600원 | 24.01% | 204,689,413원 |
| 5회 유찰 시 | 66,555,719원 | 16.81% | 232,699,864원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 동시에 담보권자·가압류권자의 미배당 규모는 커집니다. 다만 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실 자체가 곧 매수인의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,701,592원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 281,520,000원 | 133,126,408원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,746,486원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,391,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 297,657,580원 중 예상 배당액은 133,126,408원이며, 미배당액은 164,531,172원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용됐으며 조사 당시 공실입니다. 대지권의 목적이 되는 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 창원시 진해구 풍호동 소재 진해구청 북서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지에 해당합니다. 일부 토지는 소로2류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교가 없으므로, 실제 시장가 대비 할인 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 2025.09.02. 기준 약 24,850,000원 미납 조사. 입찰 시점의 현재 잔액과 매수인이 부담할 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자나 임대차가 존재하는지 현장 및 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 근린생활시설은 주거용과 달리 공실기간·임대수익·상권 상태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현재 호실의 영업·임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰 상태입니다. 단순히 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실보다 공실, 관리비, 수요 등 유찰 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 원본 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현장 확인이 더 중요하다”
등기 구조만 보면 이번 물건은 비교적 명확합니다. 2021.06.02. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깔끔하다는 사실과 좋은 매수가격이라는 판단은 별개입니다.
현재 최저가는 135,828,000원으로 감정가 396,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 할인폭은 확인할 수 없습니다. 여기에 관리비 약 24,850,000원 미납, 임대관계 미상, 근린생활시설 공실, 3회 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 현재 상가 가치·점유상태·관리비 부담을 확인한 뒤 그 비용까지 포함해 실질 취득가격을 다시 계산하는 것입니다.
