창원지방법원 2025타경11901. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 풍호위드필마린 제2층 제201호 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 원융희이며 2021.06.02. 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 281,520,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 농협은행 가압류 9,746,486원, 창원시 압류, 삼성카드 가압류 6,391,094원, 그리고 2025.08.12. 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없고 감정평가상 임대관계는 미상이나 현재 이용상태는 공실로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11901 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 풍호동 303-1 풍호위드필마린 2층 201호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 원융희 · 2021.06.02. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 194,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 234,441,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2021.06.02. 소유권 이전은 직전 경매의 매각에 따른 것이고, 그 이전 경남은행·거창농업협동조합·만흥철강 등의 근저당 및 관련 권리는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 농협은행주식회사 근저당권 281,520,000원입니다. 이후의 농협은행 가압류, 창원시 압류, 삼성카드 가압류와 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 396,000,000원이고 현재 최저매각가는 194,040,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 낼 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 194,040,000원 | 190,523,440원 | 107,134,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 135,828,000원 | 133,126,408원 | 164,531,172원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 95,079,600원 | 92,968,167원 | 204,689,413원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수 리스크와 가격 리스크는 분리해서 봐야 합니다. 권리는 단순하지만, 공실 2층 근린생활시설의 실제 시장가와 환금성은 별도의 현장·임대·매매사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,560원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 281,520,000원 | 190,523,440원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,746,486원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,391,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 194,040,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,516,560원을 제외한 190,523,440원이 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류 및 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당은 107,134,140원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해구청 북서측 인근이며 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 운행횟수와 버스정류장 거리 등을 종합한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 공실로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 4층이며 본건은 2층 201호입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 부정형 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 왕복 6차선, 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적 388.0㎡, 공시지가 1,716,000원/㎡입니다. 비행안전제4구역(지원)·지원항공작전기지 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 2층 근린생활시설 공실이므로 유동인구, 가시성, 업종 적합성, 공실 기간과 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 약 24,850,000원. 현황조사일 기준 미납 관리비의 세부 내역과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 조사된 임차인은 없고 이용상태는 공실이나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.06.02. 농협은행 근저당입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 396,000,000원에서 2회 유찰돼 194,040,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지 확인되지 않았습니다. 여기에 2층 근린생활시설 공실, 관리비 약 24,850,000원 미납 조사까지 겹칩니다. 권리는 합격, 가격·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
