대구지방법원 2025타경9321. 대구 수성구 범물동 범물영남보성아파트 105동 2층 206호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 말소기준은 2020.12.18. 설정된 대가농업협동조합 근저당권입니다. 이후 으뜸새마을금고·큐앤더블유인베스트대부주식회사의 근저당권, 양영구·박미숙·주식회사 아이엠뱅크의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

권리보다 더 주의할 부분은 현재 가격 수준입니다. 전체 12건 평균은 286,000,000원이지만 최근 12개월 거래 3건의 평균은 250,666,666원이고, 2026.06 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근과 이전 거래를 비교한 추세도 -15.8%입니다. 따라서 신건 최저가 279,000,000원을 ‘전체 평균보다 조금 낮다’는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 등록 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 거주인 및 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 자료만으로 특정 임차인의 보증금·확정일자·대항력을 인정할 근거는 없습니다. 말소기준은 2020.12.18. 대가농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 설정된 담보권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료가 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 전체 평균보다 훨씬 약하다

범물보성2차 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 거래 흐름을 보면 가격 하락이 뚜렷합니다. 전체 평균은 286,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 250,666,666원, 최신 2026.06 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -15.8%입니다.

현재 최저가 279,000,000원은 전체 평균 286,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 250,666,666원보다 높습니다. 데이터가 산출한 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 111.3%입니다. 게다가 최신 거래 200,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

채권 총액 277,954,172원 중 예상배당은 274,294,000원, 미배당은 3,660,172원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

신건 279,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 223,200,000원, 2회 유찰 시에는 178,560,000원으로 내려갑니다. 특히 최근 거래가 크게 낮아진 상황이므로 신건에서 가격을 서두르기보다 실제 시장가격과 유찰 여부를 함께 확인하는 접근이 더 합리적입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범물중학교 북서측 인근으로 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 주거지역이며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구지하철 3호선 범물역이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층으로, 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
• 도로. 북서측 왕복 4차선, 남서측·남동측·북동측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 공시지가. 2,710,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 범물보성2차 443세대, 1992.08.20. 준공. 실거래 12건은 200,000,000원부터 320,000,000원까지 분포하지만 최근 가격은 이전보다 약세입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 286,000,000원보다 최근 12개월 평균 250,666,666원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근·이전 거래 추세가 -15.8%이므로 과거 300,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 279,000,000원, 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원입니다.
• 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정평가 당시 임대관계가 미상으로 기재됐으므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2020.12.18. 대가농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 현장 상태. 현장조사 당시 거주인·이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감상태는 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.

맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.18. 대가농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 신건 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가이자 최저가인 279,000,000원은 최근 12개월 평균 250,666,666원의 111.3%이고, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -15.8%로 하락했습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 286,000,000원을 근거로 신건을 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 이후의 가격과 당시 최신 실거래를 다시 비교하는 것이 핵심입니다.