대구지방법원 2025타경9321. 범물영남보성아파트 105동 2층 206호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 미성희는 2020년 4월 24일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 말소기준은 2020년 12월 18일 대가농업협동조합의 근저당권이며, 그 뒤 설정된 으뜸새마을금고·큐앤더블유인베스트대부주식회사 근저당과 양영구·박미숙· 주식회사 아이엠뱅크의 가압류, 경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.

권리만 놓고 보면 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기록돼 있고, 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 “인수 0원”과 “점유·명도 확인 불필요”는 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020.12.18 대가농업협동조합 근저당입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 36,000,000원이었고, 이후 2021.03.18 72,000,000원, 2021.09.09 120,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 으뜸새마을금고 72,000,000원, 큐앤더블유인베스트대부주식회사 55,000,000원 근저당과 각 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 있습니다.

확인된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재했습니다. 입찰 전 점유자, 전입관계, 명도 상대방은 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 ‘하락장 보정’이 필요

범물보성2차 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 280,750,000원이지만 과거 300,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 251,000,000원, 최신 거래 252,000,000원, 그리고 최근 거래가 과거보다 -15.1% 내려온 흐름입니다.

현재 최저매각가 195,300,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%입니다. 최근 12개월 거래 중에는 2026년 6월 200,000,000원 거래도 있고, 최신 거래는 2026년 8월 252,000,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, -15.1% 하락 추세가 이어지고 있다는 점을 감안해 과거 전체 평균 280,750,000원을 기준으로 과도하게 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)

현재 시나리오에서 채권자 총 청구액은 277,954,172원, 채권자 배당액은 191,765,800원, 미배당액은 86,188,372원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대가농업협동조합 근저당의 변경된 채권최고액과 배당표 기준액의 차이는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 범물중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구지하철 3호선 범물역이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 105동 2층 206호입니다. 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 평지의 사다리형 아파트부지입니다. 공시지가는 2,710,000원/㎡입니다.
• 단지·거래. 범물보성2차 443세대, 1992.08.20 준공. 동일 면적대 최근 거래는 200,000,000원부터 320,000,000원까지 확인되며 최근 12개월 평균은 251,000,000원입니다.
• 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 때 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 구조와 마감상태는 직접 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 근저당 금액 재확인. 2020.12.18 설정 36,000,000원에서 2021.09.09 채권최고액 120,000,000원으로 변경된 흐름과 실제 배당순위를 원등기로 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·명도 상대방을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 280,750,000원보다 최근 12개월 평균 251,000,000원과 최신 252,000,000원을 우선하고, -15.1% 하락 추세를 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
• 저층 가격 보정. 대상은 2층이고 최근 실거래에는 1층 265,000,000원, 4층 200,000,000원, 10층 252,000,000원 등 층별 가격 편차가 존재합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 195,300,000원, 2회 유찰 시 136,710,000원, 3회 유찰 시 95,697,000원 시나리오가 있으므로 자금계획을 회차별로 나눠 검토할 수 있습니다.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확인할 권리 포인트가 남아 있다”

현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균 251,000,000원의 77.8%이고, 최신 실거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이어서 가격과 권리의 기본 구조는 나쁘지 않습니다. 다만 최근 거래가 과거 대비 -15.1% 하락 중이고, 임대관계가 미상이며, 말소기준 근저당의 변경된 채권최고액 120,000,000원과 예상배당표의 36,000,000원 사이에 확인할 차이가 있습니다. 결론은 가격 메리트는 확인되지만, 원등기·점유관계 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.