창원지방법원 2025타경11906. 창원시 의창구 동읍 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자는 대한디앤씨주식회사이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 130,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.28. 창원시 압류입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 이용윤의 점유개시는 2021.10.22., 전입은 2021.10.28., 확정일자는 2021.11.01.로 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 확인돼, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 승계구조를 바꾸는 2026.07.22. 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 |
| 비교 면적 | 62.6884㎡ · 실거래 비교면적 일치 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
2018년 설정됐던 신탁과 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2023.04.28. 창원시 압류입니다. 이용윤의 점유·전입·확정일자는 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 을구 5번 주택임차권등기는 2023.11.24. 등기됐고, 보증금은 130,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용윤 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.10.28 / 2021.11.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 보증기관 중복 임차인 신고 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관이 별도 임차인으로 중복 신고된 구조는 아닙니다. 현재 매각가 71,400,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,685,200원을 뺀 69,714,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 남는 보증금 60,285,200원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
* 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 60,285,200원입니다. 확약은 해당 임차인에만 적용됩니다. 이 사건에서 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮지만, 하락 추세는 명확하다
창원1차비룡벨로스텔라는 2018.03.30. 준공, 39세대 규모입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 118,000,000원이고 최신 거래는 2026.06. 94,500,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 60.5% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 62.69㎡ | 12 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 68.38㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 68.38㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 62.69㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 62.69㎡ | 11 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 118,000,000원 |
다만 최근 12개월 평균 118,000,000원에는 대상과 같은 62.69㎡ 거래뿐 아니라 68.38㎡의 155,000,000원·156,000,000원 거래도 포함됩니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균만 볼 것이 아니라, 대상과 같은 면적의 최신 거래 94,500,000원과 2026.01. 거래 90,000,000원도 함께 보는 것이 안전합니다. 그 기준에서도 현재 최저가 71,400,000원은 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 이용윤 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이용윤 보증금 미배당액 60,285,200원이 발생하지만, 2026.07.22. 확약에 따라 해당 미배당액의 매수인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설, 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 분석할 물건은 아닙니다.
- 입지. 창덕중학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 남측으로 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 대로3류에 접하고, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
- 현장상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 부재중 잠금으로 직접 확인하지 못해 유사 물건·공부·탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 2018.03.30. 준공, 39세대 규모이고 최근 거래는 이어지지만, 3회 유찰과 경매 평균 유찰 10.3회라는 수치는 매수층이 넓지 않을 가능성을 시사합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유지되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 전후 금액 구분. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 인수액은 60,285,200원입니다. 확약이 유효할 때만 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 118,000,000원은 68.38㎡ 거래가 섞여 있으므로 대상과 같은 62.69㎡ 최신 거래 94,500,000원과 90,000,000원 거래도 함께 보세요.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -3.6%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 올리는 것은 피해야 합니다.
- 환금성 확인. 39세대 규모, 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 10.3회 유찰입니다. 실제 임대수요·공실·매도기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 부재중 잠금으로 내부 직접 확인이 되지 않았습니다. 인테리어·하자·설비 상태를 가능한 범위에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유와 인수 해소를 동시에 봐야 한다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험한 인수형입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 미배당 보증금 60,285,200원을 남깁니다. 그러나 2026.07.22. 확약이 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의까지 담고 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그래서 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 확약 반영 후 권리기준 실질취득액 71,400,000원입니다. 이는 최신 같은 면적 실거래 94,500,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 118,000,000원의 60.5% 수준입니다. 다만 최근 추세가 -3.6%로 하락 중이고, 3회 유찰·39세대 규모·경매 평균 유찰 10.3회라는 신호까지 겹칩니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 환금성 확인입니다.
