최저가 7,140만원에 속으면 안 된다 — 임차보증금 인수형, 실질취득 약 1.30억

창원지방법원 2025타경11906. 창원시 의창구 동읍의 창원1차비룡벨로스텔라 5층 505호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 등기된 임차권은 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 표시됩니다. 면적은 62.6884㎡, 건물은 2018년 준공됐으며 전체 규모는 39호입니다.

겉으로는 감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 71,400,000원까지 낮아졌습니다. 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균 118,000,000원의 60.5%이므로 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

매각물건명세서는 이용윤의 주택임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고도 두고 있습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험이 해소됐다는 원본 확인 전까지 보증금 130,000,000원 인수형으로 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차권이 들어왔다

2018년 설정된 디에이치저축은행·솔브레인저축은행·부산장우신용협동조합의 근저당권은 각각 채권최고액 520,000,000원으로 기재돼 있으나, 등기사항에는 세 근저당 모두 2020.07.28 해지 말소된 것으로 표시됩니다. 그 뒤 이용윤이 2021.10.22 점유를 시작하고 2021.10.28 전입신고, 2021.11.01 확정일자를 갖춘 뒤 2023.11.24 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이후 창원시 압류와 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서만 보면 임차인의 점유·전입·확정일자가 현재 남아 있는 압류와 경매개시보다 빠르고, 무엇보다 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 직접 명시합니다. 따라서 “임차권등기는 매각으로 말소되니 인수도 없다”라고 단순 판단하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가는 60.5%, 실질취득은 110.2%

창원1차비룡벨로스텔라의 최근 거래 중 대상 면적과 동일한 62.69㎡ 거래는 2026년 6월 94,500,000원, 2026년 1월 90,000,000원, 2025년 8월 94,500,000원, 2025년 2월 96,000,000원입니다. 최근 12개월 전체 5건 평균은 118,000,000원이지만, 여기에는 68.38㎡ 거래 155,000,000원과 156,000,000원이 포함돼 있습니다.

최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%지만, 보증금 인수형으로 계산한 실질취득 약 130,000,000원은 최근 평균의 110.2%입니다. 최신 동일 면적 거래 94,500,000원과 비교하면 약 137.6%에 해당합니다.

최근 거래가 과거 거래보다 3.6% 하락한 추세이므로, 전체 평균 120,541,666원이나 과거 최고가 171,700,000원을 근거로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 최신 동일 면적 거래가 90,000,000원~94,500,000원대인 상황에서 실질취득 130,000,000원은 오히려 최근 시세보다 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.30억

집행비용·취득세·명도비용 등은 별도입니다. 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 총 실질취득액은 보증금 약 130,000,000원 부근에 고정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창덕중학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 남측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.
• 이용. 공부와의 차이는 없고 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 표시됩니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하며 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
• 환금성. 2018.03.30 준공, 39호 규모의 소형 집합건물입니다. 최근 거래 추세가 -3.6%이고 경매 평균 유찰 횟수가 10.3회여서 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 현장 확인. 감정 당시 부재중 잠금으로 내부구조와 이용상태를 유사 물건·공부·탐문조사 기준으로 평가했으므로 내부 상태를 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 임차권 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 유지되는지, 정정 또는 특별매각조건이 추가됐는지 확인하세요.
• 말소 근저당 재확인. 2018년 공동근저당 3건이 2020.07.28 실제 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서 원본과 공동담보목록을 대조하세요.
• 보증금 배당액 확인. 이용윤 또는 주택도시보증공사에 배당될 금액과 낙찰 후 남는 보증금 잔액을 배당표 원안으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수잔액을 합한 총액을 기준으로 응찰 여부를 결정하세요.
• 용도·점유 확인. 감정상 업무시설(오피스텔), 임차권상 주거 이용입니다. 실제 점유자와 현재 이용상태, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용과 취득 관련 비용은 실질취득 약 1.30억 외에 추가될 수 있습니다.

맺으며 — “7,140만원 낙찰”이 아니라 “약 1.30억 취득”

이 물건의 함정은 최저가와 실질취득액의 차이입니다. 최저가는 감정가의 70%인 71,400,000원이지만, 명세서상 임차보증금 130,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 결국 실질취득은 회차와 관계없이 약 130,000,000원에 수렴합니다.

그 금액은 최근 12개월 평균 118,000,000원의 110.2%이고 최신 동일 면적 거래 94,500,000원의 137.6%입니다. 최근 거래 추세도 -3.6%이며, 39호 규모 업무시설 오피스텔의 경매 평균 유찰 횟수는 10.3회입니다. 여기에 배당추정과 등기 말소 내역 사이의 충돌까지 있어 서류 확인 난도도 높습니다.

최저가는 매력적이지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 확인 전에는 인수위험도 크다. 임차보증금 인수가 소멸하거나 배당으로 전액 해소된다는 법원 원본 근거가 확인되지 않는 한, 이 물건은 낮은 최저가를 이유로 접근할 대상이 아니라 보류가 필요한 D등급 인수형 물건입니다.