대구지방법원 2025타경9332. 경산시 자인면 교촌리 378-2, 도로명 한장군로 502의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 2,063.6㎡ 공장용지이고 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사태광텍스타일이며, 2017년 2월 24일 소유권을 취득한 날 중소기업은행이 채권최고액 1,656,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 2021년 중소기업은행 후순위 근저당, 국민건강보험공단·국·경산시 압류, 경매개시결정과 경북 신용보증재단 가압류는 모두 말소기준 이후입니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 물건과 달리 일괄매각·제시외 건물·기계기구가 함께 얽혀 있고, 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에 반영됐습니다. 권리의 단순함과 현물 확인의 단순함은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9332 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 자인면 교촌리 378-2 · 경상북도 경산시 자인면 한장군로 502 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 토지 | 2,063.6㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사태광텍스타일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,889,575,800원 / 1,889,575,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 286,143,536원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 260,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2017.02.24 중소기업은행 근저당권이고, 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 2025.03.04 신용보증기금이 이 근저당권 중 286,143,536원을 확정채권 대위변제로 일부 이전받았으며, 현재 경매도 신용보증기금이 신청했습니다. 이는 말소기준 근저당에서 파생된 권리관계로, 매각 후 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 후순위 담보권은 없습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 기준점이 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,889,575,800원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,889,575,800원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
확인 가능한 가격 자료는 토지 공시지가 260,600원/㎡와 감정가뿐입니다. 더구나 매각대상에는 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 일부 기계기구는 소재불명 상태를 감안해 평가됐습니다. 따라서 단순 토지가격 비교보다는 건물·제시외 건물·기계기구의 실제 존치와 가동 가능 여부를 확인하는 것이 가격 검증의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,889,575,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,295,758원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,656,000,000원 | 1,656,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 212,280,042원 |
| 4. 갑구 37번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 5,024,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,877,024,411원 중 예상 배당은 1,868,280,042원, 미배당은 8,744,369원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,889,575,800원 | 1,868,280,042원 | 8,744,369원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,511,660,640원 | 1,494,144,034원 | 382,880,377원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,209,328,512원 | 1,194,835,227원 | 682,189,184원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 빠르게 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 즉 권리 측면에서는 낙찰가와 무관하게 인수 0원이 유지됩니다. 다만 이것만으로 80% 또는 64% 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 토지·현물 체크포인트
- 용도. 토지 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방이고 중로한면에 접합니다. 대로3류(폭 25m~30m)와 도로구역에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 비행안전제3구역(전술)에 저촉됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구. 일부 기계기구는 소재불명으로 이를 감안해 평가됐고, 일부는 명판이 부착되지 않은 상태입니다.
- 구조 차이. 3층은 공부상 철골조이나 실제는 경량철골조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 18번 중소기업은행 근저당권 1,656,000,000원이 기준이며 후순위 압류·근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 신용보증기금 일부이전. 2025.03.04 확정채권대위변제로 286,143,536원이 일부 이전된 경위를 원등기와 함께 대조하세요.
- 세금 확인. 국민건강보험공단·국·경산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 현장 건물의 범위를 대조하세요.
- 기계기구 실사. 소재불명 기계와 명판 미부착 기계의 존치·가동·소유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 1,889,575,800원이므로 실거래·인근 공장 매매·토지 및 건물 가치와 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현물은 복합”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 권리가 많아 보여도 매각 후 승계되는 금액은 확인되지 않습니다. 이 부분은 장점입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 현재는 감정가 그대로 시작하는 신건이고, 실거래 비교수치가 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물, 소재불명·명판 미부착 기계기구, 3층 구조 차이, 국세·지방세 압류까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 분석을 끝내면 안 되고, 실제 현물과 감정가의 대응 관계를 확인해야 하는 사건입니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만, 신건 1,889,575,800원에 응찰할 가격 근거는 별도로 확보해야 합니다.
