대구지방법원 2025타경9332. 경상북도 경산시 자인면 교촌리 378-2, 도로명 한장군로 502에 위치한 기타 + 토지 경매입니다. 토지는 2,063.6㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사태광텍스타일이며, 2017.02.24 중소기업은행이 채권최고액 1,656,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 압류·경매개시결정· 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.02.25 확정채권대위변제로 286,143,536원이 신용보증기금에 대위변제되었고, 2025.03.04 근저당권 일부이전이 등기됐습니다. 현재 사건의 청구액도 286,143,536원입니다. 다만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 을구 18번 근저당에 1,307,075,970원이 배당되고, 전체 채권 기준 569,948,441원의 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9332 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 자인면 교촌리 378-2 · 경상북도 경산시 자인면 한장군로 502 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 2,063.6㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사태광텍스타일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,889,575,800원 / 1,322,703,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 286,143,536원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공시지가 | 260,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 자료상 임차보증금 인수 문제는 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2017.02.24 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 1,656,000,000원)입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 경매개시결정 2건, 경산시 압류, 경북신용보증재단 가압류 및 을구 19번 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,889,575,800원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,322,703,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가로 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 1,322,703,000원입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가의 70%라는 할인율 자체만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 일반공업지역의 공업용 토지와 건물·기계기구가 결합된 물건은 토지, 건물, 설비의 상태와 실제 사용 가능성에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 개별 실사 비중이 높습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 1,322,703,000원 | 1,307,075,970원 | 569,948,441원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 925,892,100원 | 914,233,179원 | 962,791,232원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 648,124,470원 | 639,243,225원 | 1,237,781,186원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 구분해서 봐야 합니다. 채권자가 덜 받는다고 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,322,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,627,030원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,656,000,000원 | 1,307,075,970원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 37번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 5,024,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,877,024,411원, 예상 배당액 1,307,075,970원, 미배당 569,948,441원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·현물 조건 메모
- 토지. 2,063.6㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방이며 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 접도·규제. 공공시설구역·도로구역·대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함되며 비행안전제3구역(전술)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 260,600원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 일부 기계기구는 소재불명으로 이를 감안해 평가됐고, 기계 일부는 명판이 미부착된 상태입니다.
- 구조 차이. 3층의 공부상 구조는 철골조이나 실제는 경량철골조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실과 시세 대비 저평가는 별개입니다. 실질취득액 1,322,703,000원을 기준으로 별도 현장·시장조사가 필요합니다.
- 세금 우선순위. 국민건강보험공단·국·경산시 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 기계기구. 일부 소재불명 및 명판 미부착 상태이므로 실제 존치 여부와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 3층은 공부상 철골조, 실제 경량철골조로 확인돼 현황과 공부 차이를 점검해야 합니다.
- 등기 권리. 말소기준권리인 2017.02.24 중소기업은행 근저당과 2025.03.04 신용보증기금 일부이전 관계를 원본 등기사항증명서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.02.24 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리승계 측면에서는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 감정가 1,889,575,800원에서 한 번 유찰돼 최저가가 1,322,703,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 국세·지방세 압류의 실제 배당 영향과 제시외 건물, 일부 기계기구 소재불명, 구조 차이까지 확인해야 하기 때문입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 70%라는 할인율이 아니라 실제 현물 가치와 세금·설비 상태를 어디까지 확인하느냐입니다.
