대구지방법원 2025타경9399. 대구 남구 봉덕동 ‘강변효성백년가약’ 105동 7층 701호, 전유부분 122.6031㎡의 아파트입니다. 2012년 사용승인된 21층 건물 중 7층으로, 감정평가상 방4·거실·주방·욕실 등의 구조입니다. 현 소유자 이동화는 2020년 6월 615,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 기준은 2021.08.09 설정된 청운신용협동조합의 채권최고액 110,000,000원 근저당입니다. 이후 청운신용협동조합 근저당 44,000,000원, 리드코프 근저당 39,000,000원·26,000,000원, 국세 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 현재 매각가 가정에서 등기상 배당 대상 채권 219,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9399 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1635 강변 효성 백년가약 105동 7층701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 122.6031㎡ · 방4·거실·주방·욕실 등 · 21층 중 7층 |
| 소유자 | 이동화 (2020.06.03 매매, 거래가액 615,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 379,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 496,903,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준권리는 2021.08.09 청운신용협동조합 근저당 110,000,000원입니다. 이후 설정된 청운신용협동조합 근저당 44,000,000원과 리드코프 근저당 39,000,000원·26,000,000원, 2025년 국세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되는 구조입니다.
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 내부 역시 현장 표기와 주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 조사됐으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계는 별도 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 70.9% 할인, 그러나 하락 추세
같은 단지 ‘강변효성백년가약’의 면적 122.6㎡대·128.36㎡ 실거래입니다. 전체 8건 평균은 624,250,000원이지만 2021년 735,000,000원·810,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 왜곡이 큽니다. 따라서 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 122.6㎡ | 20 | 535,000,000원 |
| 2024.08 | 122.6㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2024.06 | 122.6㎡ | 5 | 494,000,000원 |
| 2023.10 | 122.6㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2023.07 | 128.36㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2021.10 | 122.6㎡ | 18 | 810,000,000원 |
| 2021.06 | 128.36㎡ | 2 | 725,000,000원 |
| 2021.06 | 122.6㎡ | 16 | 735,000,000원 |
최신 거래는 2026.05의 535,000,000원이고, 최근 12개월 거래 역시 이 1건뿐이라 평균도 535,000,000원입니다. 현재 최저가 379,400,000원은 이 가격의 70.9%로, 금액 차이는 155,600,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 역시 인수액이 없으므로 379,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,111,600원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 청운신용협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 청운신용협동조합 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사리드코프 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,288,400원 |
현재 최저가 기준 배당 대상 채권 219,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 154,288,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 379,400,000원 | 0원 | 154,288,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 265,579,999원 | 0원 | 42,061,879원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 185,905,999원 | 36,496,685원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 등기상 배당 대상 채권에 36,496,685원의 미배당이 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 발생하더라도 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 임차보증금 인수형 구조와는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 ‘중동교’ 북서측 인근. 도로변 상가지대와 후면 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 주거 형태. 2012.06.27 사용승인, 철근콘크리트조 21층 중 7층. 동향이며 위생·급배수·화재설비·엘리베이터·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7차선, 북동측 및 서측 각 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 2,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역 등과 주거환경개선지구·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 총 337세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건으로, 최근 거래 표본은 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 624,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 535,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 16.0% 낮습니다. 현재 최저가가 충분히 낮더라도 보수적인 재매각가를 가정해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계 미상·관계인 부재 조사이므로 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 주변 탐문과 일반적 이용상황을 기준으로 작성됐으므로 수리비를 별도로 점검하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 권리 변동 원본 대조. 2025.11.25 근저당권 이전 및 근질권 설정까지 포함해 최신 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘하락장 속 할인폭’이 승부처
이 물건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 최저가 379,400,000원이 최신 실거래 535,000,000원의 70.9%라 숫자상 가격 여유가 큽니다. 감정가 542,000,000원보다도 162,600,000원 낮아 1회 유찰의 효과가 분명합니다.
다만 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 624,250,000원은 판단 기준으로 삼지 않는 편이 맞습니다. 최근 추세가 -16.0%이고 최근 12개월 실거래가 단 1건이라는 점을 감안하면, 이 물건의 핵심은 ‘과거 대비 얼마나 싸냐’가 아니라 현재 하락한 시장에서도 379,400,000원이 충분히 안전한 매입가인가입니다. 권리는 비교적 단순하지만 임대관계 미상과 내부 미확인 요소가 있으므로, 현장 확인을 끝낸 뒤 가격 우위를 판단하는 접근이 맞습니다.
