대구지방법원 2025타경9399. 대구 남구 봉덕동 ‘강변효성백년가약’ 105동 7층 701호 아파트입니다. 전유부분면적은 122.6031㎡, 105동 21층 중 7층이며 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이동화 씨로, 2020.06.03 매매를 원인으로 2020.06.30 615,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.09 설정된 청운신용협동조합의 채권최고액 110,000,000원 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당권과 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9399 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1635 강변 효성 백년가약 105동 7층 701호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 남구 봉덕로 135 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유부분면적 122.6031㎡ · 방4·거실·주방·욕실 등 · 21층 중 7층 · 동향 |
| 소유자 | 이동화 · 2020.06.30 소유권이전 · 거래가액 615,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 542,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 496,903,389원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.09 청운신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 배당 가정상 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.08.09 을구 11번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.12.21 청운신용협동조합 44,000,000원, 2021.12.30 리드코프 39,000,000원, 2022.07.04 리드코프 26,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.08.19에는 국의 압류, 2025.09.26에는 청운신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.11.25에는 을구 11번과 12번 근저당권이 에이치투대부주식회사로 이전되고, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정됐습니다. 배당표는 을구 11번·12번 근저당권을 포함해 총 219,000,000원의 담보채권을 배당 대상으로 계산하고 있으며, 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 624,250,000원보다 ‘최근 535,000,000원’을 봐야 한다
강변효성백년가약은 337세대, 사용승인일 2012.06.27인 아파트입니다. 제공된 거래자료에는 122.6㎡와 128.36㎡ 거래가 함께 포함돼 있으며 전체 8건의 평균은 624,250,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년 735,000,000원·810,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 535,000,000원과 최신 거래 535,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 122.6㎡ | 20 | 535,000,000원 |
| 2024.08 | 122.6㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2024.06 | 122.6㎡ | 5 | 494,000,000원 |
| 2023.10 | 122.6㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2023.07 | 128.36㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2021.10 | 122.6㎡ | 18 | 810,000,000원 |
| 2021.06 | 128.36㎡ | 2 | 725,000,000원 |
| 2021.06 | 122.6㎡ | 16 | 735,000,000원 |
| 최근 12개월 | 122.6㎡ | 1건 | 535,000,000원 |
현재 최저가 542,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 535,000,000원의 101.3%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 시세 이상입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -16.0%로 나타나므로 하락 흐름까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,820,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 315,180,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권액 합계 219,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 315,180,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 현재는 신건
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 542,000,000원 | 219,000,000원 | 315,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 433,600,000원 | 219,000,000원 | 207,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 346,880,000원 | 219,000,000원 | 122,223,680원 | 0원 |
현재는 0회 유찰 신건이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회로 제시돼 있습니다. 따라서 아직 실제 유찰이 발생한 물건처럼 해석해서는 안 됩니다. 다만 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 433,600,000원, 2회 유찰 시 346,880,000원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·거래자료 기준)
- 위치. 대구광역시 남구 봉덕동 중동교 북서측 인근. 도로변 상가지대와 후면의 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 105동 21층 중 7층. 사용승인일은 2012.06.27이며 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 화재설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 7차선, 북동측과 서측으로 각각 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,550,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 등이 확인되고, 제1종지구단위계획구역·시가지경관지구·주거환경개선지구 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 거래자료 8건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -16.0%인 만큼 과거 고점보다 현재 거래 수준을 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 624,250,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 535,000,000원을 기준으로 현재 542,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -16.0%입니다. 과거 725,000,000원·735,000,000원·810,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 관계인이 부재했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 권리이전 원본 확인. 2025.11.25 을구 11번·12번 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기사항과 배당요구·채권관계를 원본으로 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 2025.08.19 남대구세무서장 관련 국의 압류가 등기돼 있습니다. 배당표의 당해세 미반영 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 판단요소는 현재 가격입니다. 최저가이자 실질취득액인 542,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 535,000,000원의 101.3%입니다. 여기에 최근 가격 추세가 -16.0%인 점까지 더하면, 전체 평균 대비 86.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없습니다.
등기상 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차의 핵심은 이 두 문장을 분리해서 보는 것입니다. 또한 현장조사 당시 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격과 권리를 함께 판단해야 합니다.
