창원지방법원 2025타경11910. 김해시 삼계동 ‘화정마을부영아파트’ 603동 11층 1113호, 전용 49.842㎡ 아파트입니다. 감정가는 107,000,000원이며 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 74,900,000원입니다. 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원이므로, 현 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 74,900,000원입니다.
점유자는 김정윤 씨 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2016.05.18이고, 현재 살아 있는 담보권 중 가장 빠른 2016.04.01 삼성화재해상보험 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없고, 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차는 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 제603동 제11층 제1113호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.842㎡ · 철근콘크리트 벽식조 14층 중 11층 |
| 소유자 | 백종철 (2014.04.25. 소유권이전 · 거래가액 83,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 93,993,451원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급 | 2026.07.21 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 기준권리 대조가 필요하다
이 기준에 따르면 2016.05.18 전입한 김정윤 씨는 후순위 점유자입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고, 보증금의 미배당 여부와 관계없이 매수인이 반환채무를 승계하지 않습니다. 경매개시결정 역시 2025.08.06 접수되어 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정윤 | 본건 전부 | 2016.05.18 | 미상 | 4,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김정윤 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 전입일이 2016.04.01 근저당보다 늦으므로 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이라 배당 가능성은 별도로 확인해야 하지만, 그 결과가 매수인의 보증금 승계로 이어지지는 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 74,900,000원은 최근 평균의 72.4%
같은 단지 ‘화정마을부영6차’는 1,396세대, 2003.07.18 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 49.84㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 103,475,000원이고, 최신 거래는 2026.07의 114,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 74,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.84㎡ | 11 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 7 | 94,700,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 15 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 11 | 114,000,000원 |
| 2026.04 | 49.84㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.84㎡ | 12건 | 103,475,000원 |
최근 거래 범위는 91,000,000원~114,000,000원입니다. 현재 실질취득액 74,900,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%이고, 실거래 최저가 91,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 107,000,000원은 최근 평균 103,475,000원과 비슷한 구간이지만, 1회 유찰로 현재 가격에는 할인 폭이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,748,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 36,938,200,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 권영찬 전세권 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 삼성화재해상보험 근저당 | 117,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산상 채권 총액은 37,135,800,000원, 채권자 배당액은 73,151,800원, 미배당액은 37,062,648,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2003년 국민은행 근저당은 2014.01.20 말소됐고 권영찬 전세권도 2016.03.30 말소된 기록이 있으므로, 이 표를 최종 배당순위로 확정해 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 아파트로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 김해시 삼계동에 위치하며 주위는 대단위 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 부지는 동측으로 대로, 남측으로 중로와 접하며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류·중로3류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,269,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생시설, 승강기, 급·배수시설이 설치되어 있습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 외부 관찰·평가선례·탐문조사에 따라 통상적인 이용상황을 전제로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2003년 국민은행 근저당의 2014.01.20 말소와 2016.04.01 삼성화재 근저당의 현재 존속 및 한국자산관리공사 이전 여부를 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 정합성. 이미 말소된 국민은행 근저당과 권영찬 전세권이 예상배당에 포함된 이유를 매각물건명세서와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 김정윤 씨는 대항력이 없지만 본건 전부를 점유하고 있습니다. 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 김정윤 씨의 확정일자와 배당요구 여부가 미상입니다. 이는 매수인 승계 여부를 바꾸지는 않지만 배당과 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·수리·시설 노후도와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득액은 최근 평균의 72.4%이지만 수리비·체납관리비·명도비가 추가되면 할인 폭이 줄어듭니다.
- 기일 상태. 기재된 매각기일은 2026.07.08입니다. 입찰 전 기일 변경, 낙찰 또는 재매각 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 등기와 배당표의 불일치를 먼저 해소해야 한다”
이 물건의 가격만 보면 검토할 이유가 분명합니다. 매수인 인수액이 0원이어서 실질취득액은 74,900,000원으로 고정되고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 103,475,000원의 72.4%입니다. 최신 11층 거래 114,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다.
권리 측면에서도 실제 임차인 김정윤 씨는 2016.04.01 근저당보다 뒤인 2016.05.18 전입자라 대항력이 없습니다. 핵심 위험은 임차보증금 승계가 아니라 말소된 과거 권리가 배당표에 남아 있는 정합성 문제입니다. 2003년 국민은행 근저당과 2014년 권영찬 전세권의 말소 사실, 2016년 삼성화재 근저당과 한국자산관리공사의 권리 이전을 원본 서류에서 확정한다면 가격 매력은 살아 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리서류 대조 후 입찰입니다.