대구지방법원 2025타경9416. 소유자는 주식회사신호디앤씨이고, 대상은 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 B116호 근린생활시설입니다. 2022.01.14 칠곡농업협동조합이 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 계룡건설산업 주식회사 가압류, 칠곡농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 가격까지 자동으로 유리한 것은 아닙니다. 이 물건은 현재 감정가 347,000,000원에서 1회 유찰돼 242,900,000원까지 내려왔지만, 시세 검증에 제공된 거래는 같은 단지의 아파트 전용 84.86~99.8㎡ 거래입니다. 대상은 전용 40.64㎡ 근린시설이므로 같은 기준의 비교사례로 볼 수 없습니다. 숫자상 할인폭보다 상가 자체의 임대료·공실·실제 매매사례 확인이 입찰가격 결정의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9416 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 지1층비116호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 · 40.64㎡ |
| 소유자 | 주식회사신호디앤씨 · 2021.08.27 매매 · 거래가액 406,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠곡농업협동조합 / 268,032,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 층 표시 | 공부상 지1층 · 남측 주출입구 도로 기준 실제 지상1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.14 칠곡농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류와 계룡건설산업 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
제공된 실거래는 힐스테이트데시앙도남1단지의 최근 12건으로 평균 412,083,333원, 최신 거래는 393,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가 242,900,000원이 최근 12개월 평균의 58.9%입니다. 그러나 이 거래들은 대상 상가와 동일 면적·동일 용도가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 404,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 387,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 24 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 8 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 406,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 419,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 99.8㎡ | 18 | 499,000,000원 |
| 2026.05 | 99.8㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 413,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 412,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,200,600원 |
| 1. 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 312,000,000원 | 238,699,400원 |
| 2. 가압류 · 계룡건설산업 주식회사 | 195,035,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 242,900,000원 기준 집행비용 4,200,600원 공제 후 칠곡농업협동조합에 238,699,400원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 507,035,075원 중 미배당은 268,335,675원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 B116호 구분상가로서 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 층·접근. 공부상 지1층이지만 단지 전체가 남측 하향 경사지이고 실제 주출입구인 남측도로 기준으로는 지상1층에 위치합니다.
- 입지. 국우초등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 접근성 및 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 힐스테이트데시앙도남1단지는 619세대이며 준공일은 2021.11.02입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,328,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린시설은 임대수익·공실·업종 수요의 영향이 크므로 아파트 거래량만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 비교사례 확보. 제공된 12건은 아파트 거래입니다. 40.64㎡ 전후의 근린생활시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가 당시 부재·잠금 상태였고 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 실제 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 지1층 표시 확인. 공부상 지1층이나 남측도로 기준 지상1층이라는 특성이 실제 출입동선·가시성·영업성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 칠곡농업협동조합 채권은 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확정
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.01.14 칠곡농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 242,900,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 근린시설 자체 가격입니다. 제공된 최근 실거래 평균 412,083,333원과 최신 거래 393,000,000원은 아파트 자료라 대상 상가의 직접 시세가 아닙니다. 따라서 “감정가의 70%까지 떨어졌다”거나 “아파트 평균의 58.9%다”라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 상가 임대관계와 동일 용도 거래사례를 확인하는 것이 최종 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
