대구지방법원 2025타경9416. 대상은 힐스테이트데시앙도남1단지 제119동 제지1층 제B116호의 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사신호디앤씨이고, 2022.01.14. 공유자 지분 전부를 이전받을 당시 등기 거래가액은 406,000,000원입니다. 같은 날 칠곡농업협동조합 앞으로 채권최고액 312,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.12. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.24. 계룡건설산업 주식회사 청구금액 195,035,075원의 가압류, 2025.09.29. 칠곡농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 점유 측면에서는 감정평가 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사돼, 등기 권리의 단순함과 별개로 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9416 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 119동 지1층비116호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사신호디앤씨 · 2022.01.14. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 406,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 268,032,639원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 층 위치 특이사항 | 공부상 지1층이나 실제 주출입구인 남측도로에 대비 지상1층에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 점유자 부재와 잠금장치 때문에 동유형 단위세대의 표준적 내부구조·사용자재를 기준으로 평가했습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 점유 리스크까지 0으로 보는 것보다는, 현장과 매각 관련 원본에서 실제 점유자를 확인하는 접근이 안전합니다.
권리 순서만 놓고 보면 2022.01.14. 칠곡농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2025.09.12. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.24. 계룡건설산업 가압류, 2025.09.29. 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 84.2%를 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
가격에서 가장 주의할 부분입니다. 시세 자료에는 힐스테이트데시앙도남1단지 최근 거래 12건이 잡혀 있고 최근 12개월 평균은 412,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 393,000,000원입니다. 숫자만 계산하면 최저가 347,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 404,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 387,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 24 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 8 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 406,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 419,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 99.8㎡ | 18 | 499,000,000원 |
| 2026.05 | 99.8㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 25 | 413,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 412,083,333원 |
표의 최저 거래는 365,000,000원, 최고 거래는 499,000,000원이지만, 모두 이 사건 근린시설과 직접 대응하는 거래가 아닙니다. 따라서 현재 최저가 347,000,000원의 적정성을 판단하려면 같은 용도의 근린생활시설 거래나 임대수익 등 별도의 가격 검증이 필요하며, 여기서는 제공되지 않은 수치를 만들어 가격 메리트를 추정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,658,000원 |
| 1. 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 계룡건설산업 주식회사 | 195,035,075원 | 29,342,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 507,035,075원 중 341,342,000원이 배당되고, 미배당액은 165,693,075원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 국민건강보험공단 압류의 별도 배당액은 제시되어 있지 않습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 347,000,000원 | 341,342,000원 | 165,693,075원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 277,600,000원 | 272,913,600원 | 234,121,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 222,080,000원 | 218,170,880원 | 288,864,195원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권액 268,032,639원에 대해 시나리오상 배당액이 218,170,880원으로 표시되어 신청채권자도 전액 만족되지 않는 구조입니다. 다만 이것은 배당 구조의 변화일 뿐, 근린시설의 실제 시장가격이 얼마인지 보여주는 자료는 아닙니다.
⑤ 입지·물리적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국우초등학교 남서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·일반주택지가 형성되어 있고 생활편익시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 접근성 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물의 제지1층 B116호로 외벽은 화강석 및 대리석타일 등, 내벽은 몰탈페인팅·일부 타일 등, 바닥은 아스타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수시설·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 층 위치. 공부상 지1층이나 남동측 하향 경사지에 위치해 실제 주출입구인 남측도로를 기준으로는 지상1층에 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구 등에 속하며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 단지. 힐스테이트데시앙도남1단지는 619세대이며 준공일은 2021.11.02입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교대상 재확인. 단지 아파트 실거래 평균 412,083,333원과 최저가 347,000,000원을 직접 비교해 싸다고 판단하지 마세요. 용도·면적이 다릅니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 감정 당시 점유자 부재·잠금 상태였습니다. 현재 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 지1층 표기의 의미 확인. 등기·공부에는 지1층이지만 남측도로 대비 지상1층이라는 특성이 있으므로 현장에서 출입 동선과 위치를 직접 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 가압류 채권의 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계는 같은 개념이 아닙니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후로 등기상 소멸하지만, 배당표에는 해당 압류의 별도 금액이 제시되지 않았고 당해세 등도 미반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.01.14. 칠곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 그 사실만으로 신건 최저가 347,000,000원이 매력적이라는 결론까지 갈 수는 없습니다. 제공된 최근 12개월 평균 412,083,333원, 최신 거래 393,000,000원, 최저가 대비 비율 84.2%는 모두 단지 아파트 거래를 바탕으로 한 값이고 대상 근린생활시설과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리형, 가격은 검증 보류형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
또한 등재 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계가 미상이고 점유자 부재·잠금으로 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았습니다. 결국 입찰 전 핵심은 실제 점유관계 확인과 같은 용도의 근린생활시설 가격 검증입니다. 아파트 시세의 84.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 이 사건에서는 적절하지 않습니다.
